城镇房屋租赁合同，根据租赁房屋使用性质的不同，可将其分为两类，一类是居住性质房屋租赁合同，另一类是非居住性的，像商业用地，或者工业用地，甚至是其他用途的。考虑到不同使用性质的房屋租赁合同有其特殊性，其中的风险点也是不一样的，因此在审查房屋租赁合同时，首先要明确该房屋租赁合同中租赁房屋的用途是什么。本文拟就商铺租赁合同审查展开分析。 

 商铺租赁合同的审查需要重点关注以下几个方面：租赁合同效力、承租房屋装修问题、物业管理费问题、租赁房屋交付问题、免租期的约定、停水停电条款、转租的问题、一房数租、承租人的优先购买权等问题。本文主要就商铺租赁合同中的合同效力、承租人的优先购买权、承租人装修租赁房屋以及租赁合同解除四个方面进行分析。 

 合同审查，首先应关注的是合同的效力，合同无效的情况下，也就无后续审查其他条款的必要性。从现行法律及相关规定来看，导致商铺租赁合同存在无效的情形主要有以下几种：一、违法建筑；二、未消防验收；三、带照租赁，即商铺租赁合同中包含营业执照租赁，尤其是营业执照涉及特许经营的活动；四、未竣工验收的房屋；五是出租未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。这些情形下进行租赁是违反相关法律和行政法规的规定的，不仅导致租赁合同无效，严重的甚至可能会因此受到行政处罚。但是有一些情形下，尽管会违反法律及相关行政法规对房屋租赁的规定，但是并不会影响租赁合同的效力。像租赁房屋在设定抵押权后，又继续出租的，尽管法律规定抵押后的房屋不得再次进行出租，但是出租人将租赁房屋抵押后再次出租的，并不影响租赁合同的效力。只是在“先抵押后出租”的情形下，当抵押权人行使抵押权变卖出租的房屋时，此时承租人的权益得不到保护，因此如果是站在承租人的角度审查商铺租赁合同，那么一定要审查承租房屋是否已经进行抵押，如果已经抵押了，承租人依旧想承租该房屋，可要求出租人出具相关的承诺函，承诺抵押权人实现抵押权时，出租人需要承担一定的违约责任或者赔偿。被查封扣押的房屋再次进行出租的，也不会影响租赁合同的效力，这里同样的问题是承租人需要承担一定的风险。 

 承租人的优先购买权，法律赋予出租人出售承租房屋的情况时，同等条件下，承租人享有优先购买权。很多时候，出租人出售承租房屋时，并不会提前通知承租人是否行使优先购买权，等到出租人与买受人之间的买卖合同签订完毕，出租人或者买受人进行交付时，承租人才知道承租房屋被买卖，此时承租人要么被迫解除租赁合同，要么起诉出租人侵害其优先购买权，并要求出租人与买受人之间的买卖合同无效。但从现行法律规定来说，即使出租人侵害了承租人的优先购买权，并不导致买卖合同无效。此外，侵害优先购买权系侵权纠纷，侵权纠纷中主张受到侵害的一方需要承担举证责任，证明其受的损失具体数额，以及所受损失与侵害优先购买权之间的因果关系，但是这里对于承租人来说，举证责任是很重的，并且举证不易。因此，从出租人角度来说，为了防止日后承租人以侵害优先购买权提起诉讼，引起不必要的麻烦，可以提前在租赁合同中约定排除承租人的优先购买权。从承租人的角度来说，为了防止日后出租人侵害其优先购买权，起诉时无法举证证明其受损失的金额，可以事先在租赁合同中约定具体的金额，免去日后引起纠纷时的举证难度。关于优先购买权，这里还有一个问题是，次承租人是否享有优先购买权，现行法律并没有明确规定次承租人是否可以主张优先购买权。从法理上来说，优先购买权对于承租人和次承租人来说是一种权利，但是对于出租人来说却是一种负担，而租赁合同具有相对性，合同以外的第三人不得随意对出租人增加义务负担，否则会有损租赁合同的公平性。但是从另一个角度来说，法律规定承租人的优先购买权，目的是为了保障承租人的居住权的稳定性，但同时也需要保障出租人自由处分自己财产的权利，为了平衡这两方权利，法律设定承租人的优先购买权。当承租人将房屋转租给次承租人时，次承租人才是承租房屋真正的使用人，根据立法本意，此时应该保护的是次承租人的优先购买权。这里就产生了矛盾和模糊，而合同审查就是为了避免法律规定的模糊，因此，提前在商铺租赁合同中规定好次承租人是否享有优先购买权，具有一定的必要性。 

 承租人装饰装修租赁的房屋，商铺租赁合同中，承租人避免不了的根据自身经营的需要对商铺租赁合同进行装饰装修，那么当租赁合同届满解除或者提前解除时，装饰装修如何处理就成了一个问题。最高院曾颁布《关于审理城镇房屋租赁合同相关司法解释》就该问题进行规定，该司法解释根据装饰装修物与承租房屋附合的状态，分成形成附合的装饰装修物和未形成附合的装饰装修物。对于未形成附合的装饰装修物，其归属问题处理起来比较简单，出租人同意利用的，折价归出租人，出租人不同意利用的，归承租人。但是对于形成附合的装饰装修物该司法解释并没有进行明确的规定。因此，商铺租赁合同审查中，有必要就形成附合的装饰装修物的归属问题进行提前约定，区分租赁合同履行的不同情况，比如租赁合同提前解除时，形成附合部分的装饰装修物如何处理；租赁合同届满解除时，形成附合部分的装饰装修五如何处理。 

 商铺租赁合同的解除。实践中，商铺租赁合同中，出租人大多数都是处于市场强势地位的一方，商铺租赁合同的格式和内容大多数出租人提前拟定好的，承租人直接签字盖章即可。这种合同中，往往是承租人负担着比较重的义务，比如高额的违约金，出租人可以随意解除租赁合同并不承担违约金。而出租人负担着比较轻甚至不承担任何义务，即使需要承租义务，出租人也尽可能对自身进行责任免除。因此，审查商铺合同时，从承租人角度来说，需要重点关注违约责任和合同解除条款，在哪些条件下，出租人可以解除租赁合同并不承担违约金，承租人需要仔细衡量自身是否愿意接受这些条款，如有可能，最好是重新约定此类条款。 

 商铺租赁合同审查中，需要重点关注的点还有很多，篇幅有限，本文只是就其中的四点展开分析和讨论。