商品房买卖中认购书与意向金问题浅析

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商品房买卖中认购书与意向金问题浅析

发布日期：2020-04-16 点击量：1038次作者：倪梦蕾来源：浙江星韬律师事务所

一、认购书问题

由于中国人天生对于安家归属感的追求，购房行为在中国一直十分火热。因此在购房环节中便衍生出认购书这一概念。

认购书首先不同于商品房销售合同，亦不用于商品房预售合同。商品房预售合同和销售合同本质上均属于房屋买卖合同，只是购买标的存在现房与预售房的差别，其他方面均为相同。而认购书则是签订在买卖合同之前，买受方和出卖方签订的对于未来签订正式买卖合同的预备协议，本质上属于预约合同。

正是由于认购书属于预约合同，因此对于双方未按照预约合同签订最终买卖合同的，可以按照预约合同的约定主张违约责任，但是除此除外，买受方无权要求出卖方交付房屋。但是值得注意的是，如果该认购书中的内容已经事实上满足《商品房销售管理办法》中第十六条关于商品房买卖合同中条款内容的规定，那么综合具体情况，或将认定该认购书实质上属于商品房买卖合同，双方可以按照买卖合同的规定进行权利的主张。

二、意向金问题

许多购房者在和中介公司或者房屋开发商进行磋商的过程中，会在签订认购书的同时，交付一定数量“意向金”。在法律上，像意向金、订金等本质上都是属于预付款的性质，不具备法律的效力，在正式的买卖合同最终无法签订的时候，交付订金的一方可以要求返还。

而如果合同中约定交付的是“定金”的话，那么适用规则将会完全不同。定金本质上拥有担保性质，并且约定的数量不能超过合同总额的20%。若是因为受让方的原因，导致买卖合同最终无法履行，那么出售方有权不予退还该定金；相反如果是因为出售方的原因，那么受让方可以主张双倍返还定金。