新冠疫情下房屋租赁合同行使的相关问题

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新冠疫情下房屋租赁合同行使的相关问题

发布日期：2020-04-16 点击量：862次作者：倪梦蕾来源：浙江星韬律师事务所

新冠疫情的出现是2020年一重大的社会事件，所有人都始料未及。疫情期间，为了控制疫情的扩散，几乎全国各个地区都采取了不同程度的保护、隔离措施。在强硬的政策、措施下，让人欣喜的看到疫情确得到一定控制，但随之而来的还有所有经济和交易的阻断。因此笔者就在此针对疫情期间，房屋租赁相关进行一个简单梳理。

一、合同的履行

由于隔离等措施的实施，导致租赁合同的履行出现一系列的问题。在此情况下，若出租人或者是承租人以新冠疫情为理由，向法院起诉要求解除合同的，主张能否得到支持？笔者的答案是：不能一概而论。对于这个问题，根据现行的法律法规、文件等的指示，鼓励合同继续履行是首要的原则。在此原则下，如果因为新冠疫情的影响，使得合同的履行出现一定的问题，但是该问题并不会导致合同根本目的的无法实现，那么在这种情况下，根据《合同法》一百零七条的规定，应当采取补救措施使得合同得以继续履行。当然，如果该疫情的影响已经严重到导致合同事实上已经无法实现合同目的，例如是出于特定几个月而承租了该房屋，但是因为疫情的原因，这几个月承租人始终没有事实上居住在承租房中，此时合同目的显然已经无法实现，那么此时法院很大程度上会支持合同的解除。

二、疫情的性质

根据相关法律法规以及文件的指示，新冠疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的情况，新冠疫情事实上符合不可抗力的特征，因此可以此作为合同违约责任的抗辩理由。

三、租赁合同租金的减免规则

在新冠疫情下，国家很快也出台了政策，给国家中小微企业提供一些租金方面的优惠政策，规定了符合条件的企业，在新冠疫情期间的租金全免。那么对于居住性房屋租赁合同中，是否也适用租金减免政策呢？笔者的答案是：不适用。目前对于居住性租赁房屋的租金收取问题，并没有出台相关的政策，因此基于合同自治原则，对于租金问题，首先要尊重当事人之间的意思自治，租金问题承租人和出租人可以基于诚实信用原则，双方根据实际履行情况，确定对租金收取进行调整的方案。