承租人如何主张经营性房屋租赁合同违约解除时的可得利益损失问题
发布日期：2020-04-16 点击量：888次 作者：倪梦蕾 来源：浙江星韬律师事务所
房屋租赁合同是民商事活动中常见的合同类型。因房屋出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人依法可以要求出租人赔偿实际损失和可得利益损失。但是，在司法实践中，对于承租人可得利益损失的司法裁判，特别是租赁房屋用于生产、经营等商业用途情况下，如何认定承租人的可得利益损失的范围，尚缺乏明确的法律规定，司法案例反映的裁判规则也不统一。
经营性房屋租赁合同，并非严格意义上的法律概念。我们所讨论的“经营性房屋租赁合同”，是以“租赁房屋的用途”为标准对租赁合同进行的划分。在房屋租赁合同中，租赁房屋可以用于居住或一般行政办公，可以用于从事生产活动，如车间、库房等，也可以用于一般商业经营活动，如开办酒店、超市等。因此，自房屋用途角度而言，经营性房屋租赁合同，主要区别于居住、办公租赁合同，是指将租赁房屋用于生产、经营等商业用途的租赁合同。 需要进一步指出的是，上述“经营性房屋”，是和我国商法理论上的“营业财产”密切相关的，是“营业财产”的特定组成部分。我国并没有单独的商法典，但关于商法上“营业”及“营业财产”的讨论，我国的商法学者已经形成一定共识，即商法上用于营业的财产具有特殊性，在涉及该类财产的处置上，应考虑一些特定的商法原则，如外观主义原则、维护交易安全原则等。
经营性房屋，由于其特定用途，故具有了“营业”的属性，或者说是和商事主体的“营业”行为密切关联，故属于“营业财产”的特定组成部分。换言之，经营性房屋对商事主体“营业”的重要性在于，如果该房屋无法使用，必然使“营业”受到影响，进而使商业主体产生营业上的损失。例如，大型超市或商场租赁合同的解除，必然会影响超市或经营者的商业收益。因此，经营性房屋对商事主体而言，具有客观上的不可替代性，即在一段期间内，很难通过其他房屋来替代。而对于一般居住、办公房屋而言，则不具备此种不可替代性。这是经营性房屋的特殊性，也是经营性房屋承租人要求可得利益损失的社会现实基础，同时是商法外观主义原则、维护交易安全原则的具体体现。
经营性房屋租赁合同中承租人的可得利益损失包括哪些内容？
对于从事生产、经营等商业活动的经营性房屋租赁合同而言，承租人的可得利益究竟是什么，应当如何界定，最高院的相关司法文件可以作为依据。
最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发[2009]40号，下称“《指导意见》”) 第九条规定：“在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。”
根据上述规定，对于经营性租赁合同而言，可得利益损失主要表现为“经营利润损失”。这里需要说明的是，这里的“经营利润”是指“纯利润”，在计算承租人可得利益损失时，应当在其营业收入的基础上，扣除各类税费、人员工资、装修费用摊销等营业成本，以承租人的纯利润作为可得利益的计算参考依据。实践中，法院通常也是以“纯利润”作为可得利益损失的计算依据。例如在湖南高院审理的长沙麓山医药公司与马莉房屋租赁合同纠纷再审案件（[2002]湘法民再终字第91号）中，法院在认定承租人的经营利润时，扣除了装修、设备等固定投资摊入的经营成本，仅以“纯利润”作为计算可得利益损失的依据。
二、在经营性房屋租赁合同纠纷中，承租人如何主张其可得利益损失？
承租人可以主张按照合同约定的计算方式，依约计算可得利益损失。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
实践中，可得利益损失的计算比较复杂，通常又缺少公允的标准，当事人举证也存在较大困难，因此，如果双方当事人在签署合同时，能够协商约定可得利益的计算方法，不仅可以优先适用此方法来计算可得利益损失，还将大大减轻当事人诉累，也有利于提供司法裁判效率。当然，合同中约定的可得利益损失计算方式在法律性质上极有可能被认定为违约金计算方式，根据上述规定，在约定的违约金过高或过低时，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少或增加。
承租人可以主张按照收益对比的方法，计算可得利益损失
所谓收益对比的方法可分为两种，第一种为承租人以其合同履行期间内的经营利润作为参照计算可得利益损失的标准，如以承租人在上一年或上一月的利润作为参照标准。第二种为以相同时间内、相同条件下的其他同类主体的经营利润，作为计算可得利益损失的参照标准。实践中，在采取后一种计算方法进行计算时，司法机构通常会委托有资质的鉴定机构予以鉴定。
就后一种计算方法，横向看，比较样本与计算样本的各方面条件越相似，计算结果越精确。任何一项条件的差异，均可能极大地影响计算结果的准确性。纵向看，即从时间维度看，即便同一企业，在完全相同的财产情况下，也没办法保证经营利润的延续性，这也是通常情况下收益对比法最受质疑的地方。因此，法院通常在收益对比法基础上，综合考虑经营者持续经营能力、市场风险、宏观政策等因素，酌定支持当事人按照对比收益法主张的可得利益损失。
承租人可以参照房屋征收停产停业补偿标准，计算可得利益损失
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日起施行）第二十三条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。” 综合各地出台的房屋征收或拆迁停产停业损失补偿标准，有按照经营收入、利润等指标计算，或者按照房屋面积计算，或者按照房屋总价值的一定比例计算等方法。
如《海南省实施<城市房屋拆迁管理条例>细则》（海南省人民政府令第97号，1996年实施）第十二条规定：“生产企业拆迁造成停产停业的损失，以拆迁公告发布前一年月平均利润额按月予以补偿。补偿期限最长不得超过十八个月。利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准。商业用房拆迁根据以税收为准的营业额给予补偿；补偿最高限额每月不超过停业前三个月平均营业额的8%”。可见此种情况下的停产停业损失补偿标准，即是根据经营收入、利润等指标计算的。
《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》（2001年实施）第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500元至1500元给予一次性停产停业综合补助费”。可见此种情况下是按房屋面积乘以特定补偿金额计算的。
《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》（宁政发[2007]61号）第二十四条规定：“对非住宅房屋分为营业用房和非营业用房。营业用房，是指服务对象接受服务，直接用于商业活动的房屋，包括金融、娱乐、餐饮、服务等类型的房屋。非营业用房，是指除营业用房以外的其他类型的房屋，包括工厂、战场码头、仓库堆栈、办公、学校、医院、福利院、公共设施用房等。拆迁非住宅房屋造成停业的，属于营业用房的，拆迁实拖单位应当给予不超过拆迁补偿款8%的补偿”。可见此种情况下是按照房屋总价值的一定比例计算的。
当然，需要指出的是，房屋征收与租赁合同解除存在一定差异。房屋征收具有一定公益性，因此，对相关主体是“补偿”性质，而租赁合同违约解除项下的可得利益赔偿，属于民事主体之间的争议，对承租人是“赔偿”性质。一般情况下认为补偿的范围较赔偿范围要小。此外，各地补偿标准不一，且客观上补偿方法的科学性、合理性有待查证，故该等补偿标准只具有参考价值，对于法院而言没有约束力，能否被采纳存在较大风险。在实践中，如果具备鉴定的可能性，我们倾向于建议承租人通过司法鉴定的方式，确定未来租赁期间的经营利润，并以鉴定意见作为主张可得利益损失的依据。
需进一步说明的是，有的地方司法工作文件限定了违约损害赔偿的最高标准，这将在一定程度上限制了承租人主张可得利益损失的金额。如北京高院“关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答”（京高法发[2013]462号）第26条规定：“房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。”根据该司法工作文件，租赁合同因出租人违约解除时，承租人可要求出租人赔偿寻找周转房屋期间的损失，标准为合同约定的租金，但一般不超过六个月。
浙公网安备 33010502003067号
