张掖市国泰商贸有限公司、张掖市家织诺商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
发布日期：2020-05-13 点击量：1200次 来源：最高人民法院
（2017）最高法民申3216号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张掖市国泰商贸有限公司。住所地：甘肃省张掖市甘州区县府街国泰大厦。
法定代表人：史小龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王文灿，甘肃重光律师事务所律师。
被申请人(一审原告、二审被上诉人)：张掖市家织诺商贸有限责任公司。住所地：甘肃省张掖市甘州区青年东街赢丰楼三楼东面。
法定代表人：赵冰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢壮，甘肃奇盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李志强，甘肃奇盛律师事务所律师。
再审申请人张掖市国泰商贸有限公司（以下简称国泰公司）与被申请人张掖市家织诺商贸有限责任公司（以下简称家织诺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2016）甘民终293号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。
国泰公司申请再审称：1.一审判决认定国泰公司知道或应当知道家织诺公司的转租行为，缺乏证据证明；2.家织诺公司擅自转租、拖欠采暖费在先，一、二审判决却认定国泰公司违约系合同不能履行的主要原因，属认定事实错误；3.一、二审判决依据张市价鉴字（2014）55号价格鉴定结论，认定国泰公司应赔偿装修损失及道具损失、房屋租金、履约保证金，判决结果错误。综上，国泰公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。
家织诺公司提交意见称，二审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回国泰公司的再审申请。
本院认为，本案应审查的主要问题是：1.一、二审判决认定国泰公司知道或者应当知道家织诺公司的转租行为，证据是否充分；2.一、二审判决认定国泰公司违约系合同不能履行的主要原因是否正确；3.一、二审判决认定国泰公司应赔偿装修损失、道具损失、房屋租金、履约保证金的数额是否正确。
（一）关于一、二审判决认定国泰公司知道或应当知道家织诺公司转租行为的证据是否充分的问题。
根据本案查明事实，2011年6月9日，国泰公司法定代表人史建国与家织诺公司法定代表人赵冰签订《房屋租赁契约》，约定国泰公司将位于县府街国泰大厦一层、二层，总面积为2000平方米的铺面，出租给家织诺公司从事“家之诺女子品牌广场”经营。之后，家织诺公司根据合同约定及经营需要，对该商铺进行装修并招商经营。由于国泰公司在出租商铺时，便知晓该商铺将被用于商场经营，故家织诺公司的招商行为应属正常的商场经营行为，国泰公司对此应当知晓；且在双方发生纠纷时，家织诺公司已经经营两年时间，国泰公司作为当地企业，理应知晓家织诺公司的广告招商及商场内部转租情况,一、二审判决据此认定国泰公司知晓家织诺公司的转租行为并无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”据此，二审判决认定家织诺公司未构成违约并无不妥。再者，从家织诺公司提供的装修合同、招商广告及租赁合同履行过程中的缴款票据显示，家织诺公司对承租商铺统一装修及招商，并未整体转租给第三人经营，其将“家之诺女子品牌广场”内部的不同商铺交由不同的品牌代理商经营，应属家织诺公司的正常经营管理活动，家织诺公司仍以“家之诺女子品牌广场”的经营人对外统一承担责任，其行为并非严格意义上的转租，故国泰公司认为家织诺公司违反约定进行转租应承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。
（二）关于导致合同不能履行的主要原因问题。
根据《房屋租赁契约》约定，该铺面年租金为88万元，按年交纳，家织诺公司应在交接房屋之前向国泰公司一次性交纳一年房租，以后房租须提前一个月一次性交清，逾期不交，合同自动终止，国泰公司收回房屋另租他人，家织诺公司承担违约责任。根据本案查明事实，家织诺公司已交清第二年租金，期间为2012年9月8日至2013年9月8日，双方发生纠纷系在2013年8月4日，合同尚在第二年履行期间，家织诺公司并不存在拖欠租金的事实。家织诺公司虽然存在拖欠物业管理站采暖费的问题，但根据物业管理站出具的《证明》显示，采暖费系家织诺公司直接向物业管理站交纳的费用，与国泰公司无关，该费用是否交纳并不影响本案租赁合同的履行。综上，国泰公司主张家织诺公司的违约行为系导致本案合同不能履行的主要原因，该理由不能成立，一、二审判决未予支持，并无不妥。根据甘州区信访局《来访登记处理单》、品牌代理商《求助信》、甘州区公安局《受案登记表》等证据及双方的履行情况显示，家织诺公司依约履行合同，并无解除合同的意思表示。2013年8月4日国泰公司强行关闭商场，导致家织诺公司及商户无法经营、租赁合同无法继续履行的后果。国泰公司在租赁合同期限未满的情况下，无正当理由强行关闭商场，阻止家织诺公司正常经营，属根本违约，是造成本案租赁合同不能继续履行的主要原因。一、二审据此判决国泰公司承担相应法律责任，并无不妥。
（三）关于装修损失、道具损失、房屋租金、履约保证金的数额问题。
因国泰公司的违约行为，导致租赁合同无法继续履行，且双方在合同中对装修添附物的处理未作约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。据此，一审法院委托鉴定机构对装修残值及道具损失进行鉴定，最终确定装修损失为1647668元、道具损失225143.55元，该认定依据充分，并无不妥。国泰公司认为鉴定机构及鉴定人员存在收受赃款、徇私舞弊的情形，但未提交任何证据，故国泰公司该理由不能成立，本院不予支持。
家织诺公司为履行租赁合同已交付2年租金，在双方发生纠纷时，离两年期限尚有34天，因国泰公司的原因致使双方租赁合同无法继续履行，故一审判决由国泰公司返还34天房屋租金81927元及履约保证金19万元，符合法律规定，并无不妥。国泰公司认为其不应返还的理由不能成立，本院不予支持。
综上，国泰公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回张掖市国泰商贸有限公司的再审申请。
审判长 晏景
审判员 李春
审判员 杨卓
二〇一七年八月三十日
书记员 程煦雅
浙公网安备 33010502003067号
