物业车位问题相关法律问题研究

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发布日期：2020-05-19 点击量：598次作者：倪梦蕾来源：浙江星韬律师事务所

《物权法》第七十四条第1款（《民法典》第二百七十六条）规定：“建筑区划内，规划用于停放的车位、车库应当给首先满足业主的需要。”其中对于如何理解“首先满足业主的需要”在《建筑物区分所有权解释》中第5条作出了进一步解释：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”

虽然该解释看似对“首先满足业主的需要”进行了解释，但是事实上该解释仍然存在概念上模糊之处，并没有直接对首先满足需要几个关键词进行定义和解释。因此在实务中对于未达到”配置比例”以及“未首先满足业主的需要”尚存在争议和值得探究的地方。

王利明《物权法论》2008年版，第173页中“满足业主需要只能是合理的需要，合理需要就是说，只要满足业主基本的停车需要，就认为已经满足。”即需要考虑的小区里面所有业主停车的合理使用需要。如果实践中有业主为了投资向开发商购买大量车位，然后高价出售或者出租那么这种情况，就不属于法条中所定义的“满足需要”的情况。

对于该法条的理解应当从实质和形式多个层面进行解读，并且对于保障业主的车位权不但要考虑到现实需要，还需要考虑到将来的需要。因此从本质上理解，当允许开发商将车位处分给业主外的第三人或大量处分给个别业主，就会导致其他业主将来的停车需求无法得到满足，那么业主最初购买房屋的需要和期待就会落空。