宅基地使用权买卖以及地上房屋买卖法律问题浅析

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发布日期：2020-05-19 点击量：634次作者：倪梦蕾来源：浙江星韬律师事务所

一、概念和定义

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

二、宅基地使用权的购买主体

根据我国法律规定，宅基地属于国家和集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权，所以不得转让、出租或抵押。

但是需要注意的是，国家曾经允许非集体组织成员获得宅基地使用权。1988年修订的《土地管理法》第41条；1989年，国家土地管理局曾出台的某个指导性文件《村庄和集镇规划建设管理条例》；温州市规定出台相关行政法规；这些文件之前均规定了非集体组织成员对于之前享有宅基地使用权的购买资格。

三、目前对于宅基地地上房屋的购买现状

依据民法理论，为方便利用不动产资源，房屋与土地转让时实施“房地一致”原则，而不应该分割转让。如确实需要分割转让，那么需要经过严格的审批手续并依法办理过户登记。但遗憾的是，目前我国法律规定只是针对城市房地产而没有涉及到农村房地产。至今对农村房屋与宅基地转让问题，也无任何法律、行政法规出台。

四、农村房屋出售并产权登记后是否可以解除合同

上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见（沪高法民一[2004]4号）农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理，具体如下：　　

第一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。　　

第二、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。　　

第三、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

第四、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：　　

第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。