房地一体原则

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发布日期：2020-05-19 点击量：2165次作者：章青来源：浙江星韬律师事务所

所谓“房地一体”，即房随地转移，或者地随房转移。房地一体，是我国现行法律确定的规则。在《担保法》第三十六条、《房地产管理法》第三十二条、《物权法》第一百四十六条、一百四十七条、一百八十二条均有体现。最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第六条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条也确立了这个原则。当房屋和土地属于同一权利人，抵押和查封房屋的效力及于土地，反之亦然，但是土地上新增的房屋除外。法律之所以规定“房地一体”原则，在于发挥物的最大效用和最大价值。“房地一体”的适用体现在产权转移、查封、抵押和司法拍卖等方面。

房屋所有权和土地使用权是相互独立的两个物权，两者具有不同的使用价值。房屋所有权属于所有权，具有占有、使用、处分、收益等权能，所有权系保护私有财产；而土地使用权属于用益物权，具有占有、使用、收益等权能，用益物权系发挥自然资源的最大价值。

房屋所有权和土地使用权存在相互依附的关系，房屋的所有者必须取得其房屋所占有的土地使用权，若对土地没有使用的权利，就无建设房屋的基础。因此，房屋所有权建立在土地使用权的基础上，对其中任何一种权利的处置必将影响到另一种权利的变动。

之前我国不动产登记分属不同部门，比如房屋所有权由房管局进行登记，土地使用权由土管局进行登记，但法律又规定了不动产统一登记，造成了相当长一段时间内的混乱，法律规定的不动产登记制度和实践中的不动产登记制度存有很大差异。近些年，通过不动产登记制度改革，全国大多数地方已经实现了不动产统一登记制度，以后凡是涉及不动产统一登记的都由当地的不动产登记部门一个窗口办理，实现了法律和实践中的统一。

由于之前法律规定和实践处理的不统一，对司法实践产生了一定的影响。以查封为例，根据最高人民法院《关于人民法院关于执行工作若干问题的规定》，对参与被执行人财产的具体分配，应当首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。法院对被查封财产的强制处分可以被视为代替财产所有人处分自己的财产。房屋和土地先后被不同法院查封，当查封房屋的法院和查封土地的法院都主张处分权的时候，这时候就产生了争议。

现行法院采取的措施是，首先根据房地一体原则，即使房地被不同法院查封，视为一体查封；其次，明确有处分权的法院，按照查封的顺序对法院进行排序，无需考虑查封的是土地还是房产，确定享有首封权的法院；最后房屋和土地一起处分，再进行查封法院之间的分配，按照签署排好的顺序进行分配。这样做的好处，既不破坏原有的房地一体原则，又不会使得预查封房屋的法院和预查封土地的法院相互争夺首封权的问题。

尽管房地一体是原则，但是在一定条件下，法院会有条件的承认房地分离。房地一体原则，更多的体现在房屋转让时，确保转让的房产与地产为同一主体所有。但在司法实践中，尤其是在执行之前，会遇到许多房地分离的现象。像土地使用权人先将土地抵押的，然后抵押土地上再建设房屋的，根据《物权法》规定，抵押土地上新建的房屋不属于抵押财产，此时房屋所有权和土地使用权就会分属不同的主体。但是承认房地分离的条件是土地使用权和地上建筑物所有权分属于不同的主体已经成为既定事实，并且不同主体是通过合法方式取得权利。