上海秋阁餐饮管理有限公司与东方证券股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
发布日期：2020-06-08 点击量：785次 来源：上海市闵行区人民法院
（2014）闵民五（民）初字第2098号
原告上海秋阁餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人谢中华，董事。
委托代理人王虎，上海胜杰律师事务所律师。
被告东方证券股份有限公司，住所地上海市。
法定代表人潘鑫军，董事长。
委托代理人吴百雄，上海泰吉十方律师事务所律师。
委托代理人巢毅，上海泰吉十方律师事务所律师。
原告上海秋阁餐饮管理有限公司（以下简称秋阁公司）与被告东方证券股份有限公司（以下简称东方证券公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理。依法由代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秋阁公司的法定代表人谢中华及原告秋阁公司的委托代理人王虎，被告东方证券公司的委托代理人巢毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秋阁公司诉称，原、被告于2008年10月签订了一份《上海市房屋租赁合同》，由原告将位于上海市闵行区XX路XXX号房屋（以下简称系争房屋）1楼及3楼的场地出租于被告，租赁面积为1，212.27平方米，租赁用途为证券经营，租赁期限为自2008年12月10日起至2013年12月10日止，第一年租金标准为每月70，059元（人民币，下同），前两年合约租金不上涨，第三年起租金每年在上年基础上递增5%，合同最后一年的月租金为81，105.06元。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。租赁合同一直正常履行，直到2013年9月份，租赁合同还剩下三个月即将届满，被告却开始拖欠房屋租金，原告多次催讨，被告一直未能支付。故原告起诉来院，要求法院判令：1、被告向原告支付2013年9月11日至2013年12月10日期间的房屋租金243，315.18元；2、被告将房屋返还原告。
诉讼中，因法院对原告与其出租人上海A投资管理有限公司（以下简称A公司）的房屋租赁合同纠纷已作判决，且该民事判决书已生效，并确认了原告与其出租人A公司之间的房屋租赁合同于2014年4月15日解除，故原告认为其至2014年4月15日之前对房屋三楼仍享有租赁权，被告至该时实际占用房屋三楼，故原告有权向被告收取自2013年12月11日至2014年4月15日房屋三楼的使用费。
故原告变更诉讼请求为，要求法院判令：1、被告向原告支付自2013年9月11日至2013年12月10日期间的系争房屋（一楼及三楼）租金243，315.18元；2、被告支付原告自2013年12月11日至2014年4月15日期间系争房屋三楼的使用费168，698.52元（以每月42，174.63元为标准，计算4个月为168，698.52元）。
被告东方证券公司辩称，2013年7月，被告收到案外人大房东A公司及上海市闵行区B业主委员会（以下简称B业委会）的抄送件，明确与原告解除租赁合同。被告在大房东的指令下，于2013年9月与大房东找到的新的二房东案外人上海C餐饮管理有限公司（以下简称C公司），建立了新的房屋租赁关系，并且被告与新的二房东C公司之间约定的租金反而有所提高。故至2013年9月，原、被告之间的租赁合同就未继续履行。被告对此明显属于善意并无过错。故原、被告之间的房屋租赁合同不存在继续履行的问题。事实上，根据另案生效的判决也可以看出，系争房屋存在“一房多租”的问题。而根据上海高院的相关解答，在“一房多租”的法律关系中，多份租赁合同均属有效，除了实际履行的合同外，其他合同相对人要求实际履行的不予支持。根据该解答，原告如认为其存在损失，应向大房东追究相应的违约责任。综上，被告认为，原告与大房东之间的租赁合同已于2013年9月解除，故无权收取2013年9月之后的租金。原、被告之间的租赁合同到期后，原告更无权收取2014年的租金。对于原告所主张的租金标准，按照双方合同的约定，月租金应为81，102.05元，原告计算有误。关于原告所主张的使用费的计算标准，被告无法判断。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，位于上海市闵行区XX路XXX号101室（面积为578.87平方米）、301室（面积为633.40平方米）房屋的权利人均为案外人A公司。
2008年8月26日，案外人A公司与原告秋阁公司签订协议一份，该协议约定，案外人A公司同意原告将其租赁的上海市闵行区XX路XXX号XX会所三楼（建筑面积为633.40平方米）全部转租给被告东方证券公司，用于开办都市路证券营业部，但仅限于开办证券营业部，不得转做其他用途；案外人A公司与原告秋阁公司之间原签订的租赁合同（合同编号：XX）中的权利、义务及其它条款持续有效；案外人A公司与原告秋阁公司之间签订的都市路XXX号XX会所一楼（建筑面积578.87平方米）房屋合同生效的前提为：1、XX会所一楼原为小区配套的游泳池，该功能的改变必须经小区50%以上业主同意；2、原告秋阁公司与被告东方证券公司签订会所一楼和三楼的房屋租赁合同；案外人A公司与原告秋阁公司签订的XX会所一楼房屋合同仅用于原告秋阁公司与被告东方证券公司办理手续之用途。该协议另就双方的其他权利义务作出了约定。
嗣后，原告秋阁公司（作为出租人、甲方）与被告东方证券公司（作为承租人、乙方）就上海市闵行区XX路XXX号1楼及3楼房屋签订房屋租赁合同。该合同约定，房屋租赁期自2008年12月10日起至2013年12月10日止，房屋的月租金为每月70，059元，房屋租金两年内不变，自第3年起，双方可协商对租金进行调整。补充条款第1条约定，在合同期内，前两年合约租金不上涨，第三年租金每年在上年基础上递增5%。上述合同对原、被告双方的其他权利义务作出了约定。
合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，由被告作证券经营使用至今。
2013年6月至7月间，被告收到案外人A公司及B业委会分别向其发送的题为《关于上海秋阁餐饮管理有限公司违约及解除合同告知函》及《关于终止租赁补偿协议的通知》，被告至此获知，原告秋阁公司未向案外人A公司及B业委会支付租金，故案外人A公司及B业委会要求解除与原告秋阁公司之间的房屋租赁合同。
2013年10月30日，被告分别向位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号、上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室、上海市闵行区XX路XXX号的地址，以原告法定代表人谢中华为收件人，发送了题为《关于上海秋阁餐饮管理有限公司违约及解除合同通知函》的函件，该函件主要载明，被告获知原告拖欠案外人A公司及B业委会租金后遭两位出租人解除合同，故原告不再享有出租权，被告无法继续履行与原告的租赁合同，终止双方租赁关系。对于2013年9月至11月的租金，被告将与案外人A公司及B业委会协商后划入指定账户。上述函件分别由他人签收。
后原告因被告未向其支付2013年9月11日至2013年12月10日期间的租金，遂以诉称事由起诉来院。
庭审中，原告认可被告提出的系争房屋（一楼及三楼）的月租金为每月81，102.05元的计算标准。
本案诉讼期间，案外人A公司（作为原告）起诉秋阁公司（作为被告）房屋租赁合同纠纷一案由本院依法受理［案号为XX闵民五（民）初字第XX号，以下简称第XX号案件］。该案中，本院查明，2007年起A公司与秋阁公司开始建立房屋租赁合同关系。2010年6月22日，A公司与秋阁公司重新签订了《租赁合同》，合同约定：A公司将其所有的位于上海市XX路XXX号XX会所三楼出租给秋阁公司经营宾馆。……另查明，2008年8月26日，A公司与秋阁公司签订协议，约定A公司同意秋阁公司将承租的XX路XXX号XX会所三楼全部转租给东方证券公司，用于开办都市路证券营业部。2013年6月9日，秋阁公司支付了2013年6月的租金，之后秋阁公司未再付款。2014年4月14日，A公司向秋阁公司发送《关于上海秋阁餐饮管理有限公司违约及解除合同告知函》，通知秋阁公司终止并解除双方租赁关系，A公司没收秋阁公司支付的押金不予退还，并要求秋阁公司支付A公司2个月的租金作为违约金。秋阁公司于次日签收上述告知函。A公司自述其已于2013年9月将房屋另行出租给案外人，但租赁房屋始终由次承租人东方证券公司使用。该案中，法院认为，秋阁公司在2013年6月支付了当月租金后，未再支付之后的租金，系秋阁公司违反了合同的约定，汉石公司根据合同约定取得了单方解除权，双方合同于2014年4月15日解除。现汉石公司主张2013年7月、8月的租金符合法律规定，应予支持。法院遂于2015年5月12日作出民事判决，判决主文为：“一、原告上海A投资管理有限公司与被告上海秋阁餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》于2014年4月15日解除；二、被告上海秋阁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海A投资管理有限公司2013年7月、8月房屋租金合计69，596元。”该判决文书已经发生法律效力。
另查明，B业委会（作为原告）起诉秋阁公司（作为被告）的房屋租赁合同纠纷一案，由本院于2014年1月13日立案受理［案号为XX闵民五（民）初字第XX号，以下简称第XX号案件］。该案中，B业委会诉称，其与秋阁公司于2008年9月25日签订了《补偿协议》，约定B业委会将其合法拥有使用权的位于上海市闵行区XX路XXX号的XX会所一楼（即本案系争房屋一楼）委托秋阁公司租赁给东方证券有限公司用于开办营业部（实为租赁给秋阁公司，使其转租给东方证券公司）。
协议第三条约定，秋阁公司承诺给予XX业委会每年20万元的房屋租赁补偿，用于小区建设。补偿费按季支付，每季5万元。因秋阁公司未及时支付B业委会2013年第二、三季度房屋租赁补偿费，故B业委会诉至法院，要求秋阁公司支付上述房屋租赁补偿费10万元及滞纳金。后双方经调解达成如下调解协议：“一、被告上海秋阁餐饮管理有限公司结欠原告上海市闵行区B业主委员会2013年第二、三季度的房屋租赁补偿费10万元，此款被告于2014年3月30日前支付25，000元，同年4月30日前支付25，000元，同年5月30日前支付25，000元，余款25，000元于同年6月30日前付清；二、上述款项被告有任何一期逾期支付，则原告有权就余款部分申请一并执行；三、原告放弃其余诉讼请求；四、案件受理费575元，由被告负担。”
以上事实，由原告提供的系争房屋一楼及三楼的上海市房地产权证、案外人A公司的营业执照、原告与案外人A公司的房屋租赁协议、原、被告签订的房屋租赁合同、（2014）闵民五（民）初字第2258号民事判决书，被告提供的《关于上海秋阁餐饮管理有限公司违约及解除合同告知函》、《关于终止租赁补偿协议的通知》、被告寄送的函件及寄送凭证等证据，及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。
关于被告提供的案外人B业委会与案外人C公司就系争房屋一楼签订的房屋租赁合同、案外人A公司与案外人C公司就系争房屋三楼签订的房屋租赁合同、案外人C公司与被告就系争房屋一楼、三楼签订的房屋租赁合同、银行汇款回单等证据，鉴于上述证据均涉及案外人，原告对上述证据的真实性不予认可，故本院对上述证据的证明效力不作认定。
本院认为，本案首先需要确认的事实是，本案的租赁标的物包括系争房屋一楼和三楼两处。原告先分别向案外人B业委会及案外人A公司承租了系争房屋一楼和三楼的场地，再将系争房屋一楼、三楼转租于被告。根据本案查明的事实，原、被告就系争房屋一楼、三楼签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本院认为，在房屋租赁关系中，原告作为出租人的主要合同义务为将房屋交付承租人使用，而被告作为承租人的主要合同义务为向出租人支付租金。现本案中，被告至合同约定的租赁期限届满前（即至2013年12月10日止）占有使用了系争房屋一楼、三楼的场地，且自2013年9月起被告未再向原告支付租金，故原告主张自2013年9月11日起至2013年12月10日止的租金，符合事实和法律依据，本院予以支持。具体金额应为243，306.15元（计算方法为：每月81，102.05元＊3个月=243，306.15元）。
被告抗辩，其未向原告支付2013年9月至12月期间租金的原因在于，被告收到原告的出租人（即案外人A公司与B业委会）的函件，载明案外人A公司与B业委会因原告欠付租金通知解除租赁合同，故原告不再享有收取租金的权利，被告不再向其支付租金。但本院认为，原、被告之间的房屋租赁关系与原告与其出租人（即案外人A公司与B业委会）之间的房屋租赁关系，均属独立的法律关系，互相之间并不依存。即便原告与其出租人之间存在纠纷，也并不代表被告即可不再按原、被告双方之间的合同履行。而事实上，原告与案外人B业委会之间就系争房屋一楼所建立的房屋租赁关系在2013年12月10日前也从未确认解除。原告与案外人A公司之间就系争房屋三楼所建立的房屋租赁关系经法院生效裁判文书确认于2014年4月15日解除。故至2013年12月10前，原告仍享有向被告收取系争房屋一楼及三楼租金的权利。被告不足以原告与其出租人之间尚未确定的纠纷作为其拒绝支付租金的抗辩理由，故被告的抗辩意见本院不能认同。关于2013年12月11日至2014年4月15日期间，系争房屋三楼的房屋使用费，正如上文叙明，法院生效判决确认原告与案外人A公司之间就系争房屋三楼所签订的房屋租赁合同直至2014年4月15日解除，被告至该日也实际使用了系争房屋三楼的场地，故原告主张该段期间内的房屋三楼的使用费，于法有据，本院予以支持。关于房屋三楼每月的使用费的计算标准，原告主张以房屋三楼的场地面积除以房屋一楼、三楼的总面积再乘以房屋一楼、三楼的总租金予以计算（原告自行计算得每月42，174.63元），该计算标准属合理，本院予以认可。原告主张自2013年12月11日至2014年4月15日期间的租金，虽超过四个月的时间，但原告已四个月为限，计算系争房屋三楼的使用费，共计得168，698.52元，本院亦予确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告东方证券股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海秋阁餐饮管理有限公司支付关于上海市闵行区XX路XXX号一楼及三楼（合计面积为1，212.27平方米）自2013年9月11日起至2013年12月10日止的租金人民币243，306.15元；
二、被告东方证券股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海秋阁餐饮管理有限公司支付关于上海市闵行区XX路XXX号三楼（面积为633.40平方米）自2013年12月11日起至2014年4月15日止的房屋使用费人民币168，698.52元。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计2，474.86元，由被告东方证券股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周颖
二〇一五年八月十四日
书记员 周佳慧
浙公网安备 33010502003067号
