（2017）川01民终13750号 

 上诉人（原审被告）：吴源，男，1982年2月2日出生，汉族，住四川省邛崃市。 

 委托诉讼代理人：曾茂，四川海峡律师事务所律师。 

 被上诉人（原审原告）：中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市高新区交子大道177号中海国际中心A座25楼。 

 法定代表人：郭勇，该公司董事长。 

 委托诉讼代理人：刘麟，泰和泰律师事务所律师。 

 委托诉讼代理人：曹骥，泰和泰律师事务所律师。 

 上诉人吴源因与被上诉人中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司（以下简称中海嘉泓公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 

 吴源上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中海嘉泓公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由中海嘉泓公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。上海市公安局经字（2016）1053号《协助冻结财产通知书》要求，案涉房款冻结时间2016年6月15日起至2016年12月14日止。但截至本案二审时，均无证据证明案涉房款在冻结期满后仍处于冻结或续冻状态或已被追缴。一审主观臆断房款仍被冻结，系认定事实不清。而且根据沪检一分诉刑诉（2017）55号起诉书载明的内容来看，吴源和受托与吴源支付案涉房款的第三方北京梓涵万悦投资有限公司（以下简称梓涵万悦公司）与该刑事案件毫无关系。并且，根据相关司法解释，中海嘉泓公司收到的购房款不可能会被追缴。根据银行提供的《活期存款司法冻结解冻通知书》记载，中海嘉泓公司的银行账户在上海市公安局冻结之前，已因其他原因被冻结，而上海市公安局的冻结状态为：轮候冻结。故中海嘉泓公司所谓其对吴源已经支付的购房款无支配使用权是与事实不符的。

 （2016）川成蜀证内民字第39395号《公证委托书》系吴源受中海嘉泓公司欺诈作出的，吴源的受托人何俊华依据前述《公证委托书》作出的承诺书亦应无效。二、一审法院认为吴源支付案涉房款的义务没有履行完毕不当，吴源已按约支付房款完毕，也不存在中海嘉泓公司所谓其不能处分购房款之情形。2016年3月16日签订《商品房预售合同》当日，吴源已经委托他人一次性支付全部购房款至中海嘉泓公司指定账户名下。而中海嘉泓公司诉称2016年6月24日，在吴源全额付款三个多月后，因他人原因导致中海嘉泓公司的收款账户被冻结，进而致使中海嘉泓公司不能处分的主张与法律规定不符。三、何俊华作出的有关“解除合同的承诺”，未经吴源追认，对吴源无效。何俊华的代理权限有限，并不包括有权作出解除合同的意思表示，一审判决认定不必经吴源追认属于认定事实错误。据此，请求二审法院支持其诉请。 

 中海嘉泓公司答辩称，1、根据一审调查取证及其了解的情况，案涉账户至今被冻结；2、之所以中海嘉泓公司的账户被冻结，就是因为梓涵万悦公司向其支付的房款涉嫌刑事犯罪，吴源所谓轮候冻结并不存在；3、因中海嘉泓公司账户被查封不能支配使用，故吴源在自愿的情况下委托何俊华办理公证承诺并约定补足房款事宜。公证文书完整记载了何俊华的代理权限和代理内容，何俊华签订的文书合法有效。因吴源未按约履行义务，故中海嘉泓公司享有合同解除权，一审判决应予维持。 中海嘉泓公司向一审法院起诉请求：1、确认中海嘉泓公司、吴源之间签订的成都市高新区万象南路199号9栋3单元2602号房屋的《商品房买卖合同》及其附件已于2016年12月3日解除；2、吴源立即向中海嘉泓公司返还成都市高新区万象南路199号9栋3单元2602号房屋；3、吴源立即协助中海嘉泓公司办理成都市高新区万象南路199号9栋3单元2602号房屋的《商品房买卖合同》备案注销手续；4、吴源承担诉讼费用。 

 一审法院认定事实：2016年3月16日，中海嘉泓公司、吴源签订了一份《商品房买卖合同》，约定吴源向中海嘉泓公司购买位于成都市高新区房屋，所购商品房总价款合计为2801627元。此外，合同还对逾期付款责任、交付条件等事项进行了约定。后，吴源向中海嘉泓公司出具了一份《委托付款确认函》，载明：因本人吴源购买贵公司中海九号公馆9栋3单元2602号住房，现委托北京梓涵万悦投资有限公司代为支付以上购房款贰佰捌拾零万壹仟陆佰贰拾柒元。梓涵万悦公司在上述《委托付款确认函》中盖章确认：“我方同意接受上述委托并自愿代吴源向中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司支付上述购房款贰佰捌拾零万壹仟陆佰贰拾柒元。付款后，贵公司仍然向委托人出具相关票据，我方与委托人之间的债权、债务关系与贵公司无关。”此后，梓涵万悦公司向中海嘉泓公司全额支付了上述购房款。2016年5月3日，中海嘉泓公司、吴源办理了合同签约备案登记，合同签约备案登记号为2334623。后中海嘉泓公司将案涉商品房交付吴源使用。 2016年6月29日，中国建设银行向中海嘉泓公司出具了《关于中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司账户资金被冻结的回函》，载明“截止2016年6月29日10:00在我行开立的51×××83账户状态为部分冻结，具体情况如下：依据上海市公安局协助冻结财产通知书（经字（2016）1065号）冻结账号为51×××83、户名为中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司的存款账户余额，冻结金额5844973元。冻结时间从2016年6月24日起至2016年12月23日止。”2016年8月9日，中海嘉泓公司向吴源邮寄送达了一份《关于支付购房款的通知函》，其上载明：2016年6月29日，我公司从银行处了解到，根据上海市公安局要求，由于北京梓涵万悦公司涉嫌犯罪，该公司支付给我公司的上述款项涉嫌犯罪资金，已将该款项共计5844973元进行冻结，并要求我公司将上述资金支付到公安机关。据了解，上海市公安局已就北京梓涵万悦公司涉嫌犯罪，该公司支付给我公司的上述款项涉嫌犯罪资金的相关情况与您进行了联系，对于上述情况，您已知晓。根据《商品房买卖合同》的相关约定，您应当向我公司支付购房款，现通知您在接到本通知函15日内向我公司足额支付上述房屋对应放款2801627元，否则我公司将采取法律手段依法解除合同，收回房屋。 

 2016年11月15日，吴源因中海嘉泓公司的账户被冻结委托了案外人何俊华代为与中海嘉泓公司协商支付购房款的相关事宜、代为与中海嘉泓公司签订相关的法律文书、领取相关资料。并在《委托书》上载明：受托人在办理上述委托事宜时在相关文件上的签字及缴纳的相关费用委托人均予以认可，所发生的法律后果和经济责任均由委托人承担。同日，吴源在成都市蜀都公证处为上述《委托书》办理了公证。2016年11月16日，何俊华向中海嘉泓公司出具了一份《承诺书》，载明：吴源已委托何俊华处理与中海嘉泓公司逾期支付购房款事宜，并自愿承担一切后果；吴源于2016年12月23日前向中海嘉泓公司支付该房屋购房款2801627元，如不能按时足额支付，中海嘉泓公司可立即解除双方于2016年3月16日签订的《商品房买卖合同》以及附件；吴源于2016年11月23日前向中海嘉泓公司提供由中科际控股集团有限公司为吴源履行上述房屋付款义务的担保，提供的材料包括但不限于：中科际控股集团有限公司愿意为吴源履行上述房屋付款义务提供连带责任担保的担保书、中科际控股集团有限公司营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件（以上材料均需加盖中科际控股集团有限公司公章）；如不能按时提供上述担保以及材料，中海嘉泓公司立即解除双方于2016年3月16日签订的《商品房买卖合同》以及附件。此后，吴源未按《承诺书》的承诺提供相应的担保材料。2016年11月30日，中海嘉泓公司向吴源邮寄了《解除商品房买卖合同及其附件的通知书》，载明：成都市高新区南部新区仁和片区剑南大道以东，交子大道以南（地段A）“中海.仁和片区39号地块（A地块）”9幢3单元26层2602号房屋《商品房买卖合同》及其附件在本函送达当日即告解除，中海嘉泓公司有权将该房屋另行出售给第三方；请吴源在本函送达之日起5个工作日内，配合中海嘉泓公司前往房地产行政管理机关办理该套商品房买卖合同的备案注销手续。中海嘉泓公司对上述《解除商品房买卖合同及其附件的通知书》的寄送过程在成都市国力公证处做了公证。上述文书于2016年12月1日送达吴源。

 同时查明，2016年6月14日，上海市公安局因虞乐等人涉嫌合同诈骗罪要求建设银行冻结中海嘉泓公司账号为51×××83的账户，账户内资金只收不付，冻结时间至2016年12月14日止。2016年6月15日，中海嘉泓公司的账号为51×××83的账户处于冻结状态。2016年12月5日，建设银行成都第四支行向上海市公安局出具回执，载明：中海嘉泓公司在我 行的账户51×××83存款应冻结5845000元，已冻结2892804.15元，原因为已按上海市公安局经字（2016）1065号协助冻结通知书于2016年6月24日冻结金额为5844973元。截止2016年12月5日该账户余额为8737777.15元，故冻结状态为超额。 

 一审法院认为，中海嘉泓公司、吴源签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

 本案的争议焦点为：1、中海嘉泓公司是否有合同解除权；2、吴源是否应当返还房屋及协助办理注销手续。 关于中海嘉泓公司是否有解除权的问题。本案中中海嘉泓公司已按《商品房买卖合同》的约定向吴源交付了商品房，并与吴源办理了合同签订备案登记，其已经履行了《商品房买卖合同》的约定义务。吴源虽委托了梓涵万悦公司向中海嘉泓公司足额支付了购房款，但因梓涵万悦公司涉及刑事犯罪上海市公安局冻结了中海嘉泓公司的账户，且冻结款项金额与梓涵万悦公司向中海嘉泓公司支付的购房款的金额一致，由此导致中海嘉泓公司对吴源支付的房款不能支配和使用，故吴源的支付房款的义务并没有履行完毕，吴源的行为构成根本违约，中海嘉泓公司因此享有合同解除权。再者，吴源得知此事后特委托何俊华向中海嘉泓公司承诺于2016年12月23日前支付全部购房款并于2016年11月23日前提供担保，并承诺如不能按约履行其承诺义务，中海嘉泓公司可立即解除双方于2016年3月16日签订的《商品房买卖合同》以及附件。

 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，吴源未按承诺支付购房款及提供担保即是吴源出具的《承诺书》中约定的解除合同条件成就，中海嘉泓公司即有合同解除权。吴源认为《承诺书》不是何俊华所签，但其未提供相应证据予以证明，也未申请鉴定，故一审法院对《承诺书》中何俊华签字的真实性予以认可。根据吴源出具的《委托书》，足以说明何俊华有权签署上述《承诺书》，不必经过吴源的追认，故中海嘉泓公司享有合同解除权。综上，中海嘉泓公司享有合同解除权，一审法院对吴源的上述抗辩意见不予采纳。 

 本案中，中海嘉泓公司向吴源送达《解除商品房买卖合同及其附件的通知书》时具有合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，中海嘉泓公司已经依法行使合同解除权，诉争合同已在中海嘉泓公司发函送达吴源时产生解除的效力，故一审法院对中海嘉泓公司依法行使合同解除权产生的解除《商品房买卖合同》及附件的法律效力予以确认。吴源辩称上述邮寄单中显示的是“他人收”不代表吴源已经收到《解除商品房买卖合同及其附件的通知书》，但根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十七条关于通知的补充约定“买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准”，中海嘉泓公司按照吴源在《商品房买卖合同》中写明的地址邮寄有效，视为已经送达。故对吴源的抗辩意见不予采纳。 关于吴源是否应当返还房屋及协助办理注销手续。

 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，合同解除后，吴源应当返还房屋，并协助中海嘉泓公司办理注销手续。 一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司与吴源于2016年3月16日签订的《商品房买卖合同》及附件解除；二、吴源于本判决生效之日起三十日内向中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司返还位于成都市高新区房屋，并协助中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司办理该房屋的《商品房买卖合同》备案注销手续。案件受理费减半收取50元，由吴源负担。 

 二审经审理查明，2016年6月15日，建行上海市分行向建行四川省分行出具了《关于请求协助快速查询和冻结涉案账户的函》，内容为上海市因侦办经济犯罪案件，需对四川省分行开户的1个公司账户予以查询和冻结。同时记载了相关警官联系方式。2016年6月29日，建设银行向中海嘉泓公司出具的《关于中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司账户资金被冻结的回函》中，除一审查明的内容外，亦记载了上海市公安局相关警官的姓名及联系方式。

 另查明，2016年3月16日，案外人卢军向梓涵万悦公司出具《关于履行承诺的通知书》，指示该公司向中海嘉泓公司账号为51×××83的账户转款5844973元，指示转款备注为吴源、卢军房款。2016年11月15日吴源向何俊华出具的委托书上还记载了“我委托人购买了位于成都市高新区南部新区仁和片区剑南大道以东，交子大道以南（地块A）‘中海仁和片区39号地块（A地块）’9幢3单元26层2602号房屋。因上述房屋的开发商账户被冻结，现我因事务繁忙，特委托何俊华为代理人……”等内容。 二审庭审中，吴源当庭认可2016年6月14日上海市公安局出具的经字（2016）1025号协助冻结财产通知书，对该通知书及内容并无异议。该通知书的内容是要求建设银行对中海嘉泓公司账号为51×××83的账户予以冻结，账户内资金只收不付。冻结时间从2016年6月14日起至2016年12月13日止。 

 经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 

 本院认为，根据上诉人吴源的上诉请求与被上诉人中海嘉泓公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉账户是否被冻结，冻结行为是否影响中海嘉泓公司占有使用资金以及何俊华的代理行为效力如何认定。

 本院现就争议焦点进行综合评述如下： 从银行向中海嘉泓公司出具的函件来看，银行协助公安机关冻结的金额与卢军要求梓涵万悦公司代其与吴源支付的房款金额相同，且函件中有相关警官的联系方式。从在案证据可以认定，公安机关冻结案涉账户是因为侦办案件需要。而从吴源出具的委托书内容来看，吴源清楚中海嘉泓公司的账户被冻结事宜，吴源也当庭认可了其对上海市公安局经字（2016）1025号协助冻结通知书没有异议，故吴源主张其系被中海嘉泓公司欺骗而委托何俊华与中海嘉泓公司办理事务的理由不能成立。 吴源委托何俊华的时间是2016年11月15日、何俊华向中海嘉泓公司作出承诺的时间是2016年11月16日，此时中海嘉泓公司的账户处于冻结状态，该事实也为吴源和何俊华所认可。因账户被冻结，影响了中海嘉泓公司对该账户中的资金行使权利。吴源通过公证的方式向何俊华委托授权，且从吴源出具的委托书内容来看，中海嘉泓公司足以相信何俊华有权代吴源作出承诺，该承诺书的内容对吴源发生效力。吴源主张何俊华无权签署承诺书的理由不能成立。 

 由于何俊华认可中海嘉泓公司享有《商品房买卖合同》以及附件的解除权，且就支付购房款事宜重新向中海嘉泓公司作出了承诺，故吴源应当根据何俊华向中海嘉泓公司做出的承诺如期履行付款义务或提供担保。中海嘉泓公司案涉账户当前是否仍然被冻结不影响吴源根据何俊华的承诺履行义务，故本院对吴源关于查询当前案涉账户是否依然被冻结的申请不予准许。现吴源既未按承诺如期支付房款，也未提供相应担保，故中海嘉泓公司享有合同解除权。 

 综上所述，吴源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。

 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 

 驳回上诉，维持原判。 

 二审案件受理费100元，由上诉人吴源负担。 

 本判决为终审判决。 

 审判长 李俊 

 审判员 赵韬 

 审判员 田笛 

 二〇一七年十二月十三日 

 书记员 鲁波