简析消费者物权期待权

文章正文XINGTAO.CN

发布日期：2020-06-28 点击量：811次作者：俞书瑜来源：浙江星韬律师事务所

执行异议作为法律赋予案件当事人、利害关系人以及案外人的救济权利，此项制度在1991年出台的《民事诉讼法》中就有提及，随着实践中对此项制度的关注日渐增多，这一制度得以逐步完善。2014年12月底通过的《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《规定》”）是由最高人民法院执行局先后多次易稿，参考众多专家学者以及人民法院的意见和建议编写而成，对完善我国执行异议制度具有十分重要的意义[ 解读--《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》，刘贵祥、范向阳，作者单位：最高人民法院，2015年]。

《规定》对执行异议中遇到的很多问题进行了细化。其中，《规定》第29条是关于房屋消费者物权期待权对抗申请执行人的金钱债权执行的保护性规定。同时，此条也呼应了最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，批复在肯定建设工程价款优先于抵押权的同时，否定了其具有优于房屋消费者的期待权的效力。

从法理上看，房屋消费者所享有的对于房屋的权利应该仅仅是基于购房合同的债权请求权。但考虑到我国现实社会中，房屋价格高涨，普通百姓常常需要动用毕生甚至几代人的积蓄才能购买到安身立命的房屋，从维护社会和谐以及公平正义的角度出发，法律例外地赋予了对于房屋消费者物权期待权的保护。同时，尽管房屋消费者仅仅享有债权，但依据有效的购房合同，其请求物权实现的可能性确实存在，此种债权也可以看成是物权期待权，表明一种未来物权实现的强烈可能。

从第29条的文字表述来看，房屋消费者物权期待权的实现必须满足以下几个条件：

第一，申请执行的债权是金钱债权。对于申请执行中的非金钱债权，例如一房二卖中另一买受人要求执行标的房屋的争议，由于具体争议较为复杂，《规定》无法给出一般性的规则，没有予以说明；第二，房屋消费者必须在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。此种规定也是预防被执行人与他人串通，为恶意逃避执行而与他人签订虚假的买卖合同；第三，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。第29条从社会公平正义的角度出发，保护的对象仅限于房屋消费者，通常来说必须是自然人，但如果法人或其他组织以单位名义购买之后分配给员工用于居住，也可以认定为消费者。无其他用于居住的房屋不应当僵化理解，在消费者已经购买了1套住房情况下，若其居住面积仍然不满足其基本居住需求，依旧属于满足此项条件的情况；第四，必须是房地产经营者所开发的商品房。也即仅限于一手房屋买卖，前述提及第29条旨在保护房屋消费者，消费者是从经营者手中购买商品，二手房交易的买受人由于不是从经营者手中购买房屋，不得享有此条赋予的保护；第五，房屋消费者必须支付了超过合同约定总价款的百分之五十。在最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中并没有说明“大部分款项”的具体比例应为多少，此处确定了50%的标准。

由于执行异议属于执行程序中的救济，其审查标准不同于执行异议之诉以及普通民事审理程序的审查标准，尽管第29条属于实质审查的规定，在执行异议之诉的审理中仅可以参照适用《规定》。结合高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，第29条和此批复共同明确了在房屋消费者物权期待权、建设工程价款优先受偿权、抵押权三者的受偿顺序，三者依次优先享有受偿权。物权期待权和建设工程价款优先受偿权都是基于合同的债权请求权，抵押权则是一种物权，立法明确规定了前两种债权具有优先于物权的规则，具有从维护公平正义和保护弱者的社会角度考量，值得关注。