建设用地使用权出资中的争议

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发布日期：2020-07-21 点击量：891次作者：杭莎妮来源：浙江星韬律师事务所

建设用地使用权出资最早出现于国有土地使用权领域，国有土地使用权作价出资最早出现于国有企业的改制中。1992年，《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》首次提出国有企业进行股份制改造必须实行土地资产作价出资处置。1998年，《土地管理法实施条例》颁布，将国有土地使用权作价出资或者入股明确为土地有偿使用方式之一。

国有土地使用权作价出资是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，企业可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定进行转让、出租和抵押。

使用建设用地使用权进行出资时，我们要明确以下两个问题。首先，投资人出资的是土地的使用权，而非土地的所有权。我国实行土地的国家所有制与集体所有制，只有国家和集体才能作为土地所有权的主体，土地使用者在与国家签订《国有土地使用权出让合同》时所获得的仅是土地的使用权，因此，任何个人或企业对土地的占有都仅是作为使用者的一种占有，其所出资的标的范围也受限于此。其次，用于出资的土地使用权必须是未设权利负担的土地使用权。若土地使用权在出资前已被设定抵押等权利负担，则企业或公司在使用的过程中会受到相关法律以及抵押权人的限制，不仅会严重贬损土地使用权的财产价值，还会存在被权利人追索的风险，不利于企业或公司的生产经营，也不利于投资目的的实现。从投资者出资的角度来说，投资者会面临出资不实的问题，从而可能损害其他投资者和其他债权人的合法利益。最后，投资人以土地使用权出资，必须同时满足交付和登记双重要件。我国《公司法》规定，股东可以用可以估价且可以依法转让的非货币财产作价出资，但应当依法办理其财产权的转移手续。土地使用权作为一种非货币财产，对于公司来说，不仅要在事实上进行使用，更要在法律上确认归属，从而保持权能的完整性。

近年来，随着改革的不断深化和市场的快速发展，实践当中建设用地使用权出资已经突破了国有土地的范围，出现了将集体土地使用权和划拨土地使用权出资的情形，引起了不小的争议。

根据现行法律，能够作为财产权进行转让出资的只有国有土地使用权。《土地管理法》第四十四条也明确规定了集体土地上的建设用地使用权不能直接用于出资。集体土地必须由县级以上地方人民政府按照省级政府规定的批准权限进行批准，通过国家征用转变为国有土地，再以出让方式出让给土地使用者后才能进行出资。其中若涉及占用农用地的，还应当办理农用地转用审批手续。因此，不能一概否定投资人欲用集体土地进行投资的行为，若其履行了法定的程序，将该集体土地的性质转变为国有土地，则依然满足建设用地使用权出资的条件，且不违反法律的强制性规定。在郝达与承德正元会计师事务所有限责任公司侵权责任纠纷一案中，法院认为“主张股东只能以国有建设用地使用权出资而不能以集体建设用地使用权出资的事实缺乏法律依据。”也为此观点提供了佐证。

另外，关于划拨土地使用权能否出资的问题。划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权，定位于公益事业或国家重点工程项目，具有公益性、无偿性与无期限性的特征。以土地使用权出资则是土地使用者自负盈亏的投资行为，因此只能以有偿取得的出让土地使用权出资。根据《最高人民法院关于适用＜公司法＞若干问题的规定（三）》第八条， “出资人以划拨土地使用权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期限内办理土地变更手续或者解除权利负担；逾期未办理或者未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。”因此，划拨获得的土地使用权只能用于划拨用途，不能直接用于出资。若出资人欲以划拨土地使用权出资，则应由国家收回直接作价出资或者将划拨土地使用权变更为出让土地使用权后再行出资。在司法实践中，若划拨土地使用权存在的权利瑕疵可以补正，且在法院指定的合理期限内实际补正的，可以认定当事人以划拨土地使用权出资的效力。但能否补正瑕疵的决定权在于土地所属地方政府及其土地管理部门，人民法院判断出资行为的效力应以瑕疵补正的结果作为前提。

最后，在建设用地使用权出资的过程中，我们还应特别注意“房地一体”的原则，将建设用地使用权出资的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施应当一并处分。同理，以建筑物出资的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权也应当一并处分，否则将违反《民法典》中物权编的相关规定，应承担相应的法律责任。