中华人民共和国最高人民法院 

民事判决书 

(2019)最高法民再312号 　　

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：三亚市轻工业品纺织品进出口公司。 　　

法定代表人：林金泽，该公司总经理。 　　

委托诉讼代理人：高华阳，海南建亚律师事务所律师。 　　

委托诉讼代理人：杨丽媛，海南建亚律师事务所律师。 　　

被申请人(一审原告、二审被上诉人）：三亚益乐嘉房地产开发有限公司。 　　

法定代表人：连荣良，该公司董事长。 　　

委托诉讼代理人：李建平，北京市京师律师事务所律师。 　　

委托诉讼代理人：赵海丽，北京市京师律师事务所律师。 　　

原审第三人：三亚市国有资产监督管理委员会。 　　

负责人：周春华，该委员会主任。 　　

委托诉讼代理人：叶梅梅，海南琼亚律师事务所律师。 　　

再审申请人三亚市轻工业品纺织品进出口公司（以下简称轻纺公司）因与被申请人三亚益乐嘉房地产开发有限公司（以下简称益乐嘉公司）、原审第三人三亚市国有资产监督管理委员会（以下简称三亚市国资委）合作开发房地产合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2018）琼民终913号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月24日作出（2019）最高法民申2746号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人轻纺公司的委托诉讼代理人高华阳，被申请人益乐嘉公司的委托诉讼代理人李建平、赵海丽，原审第三人三亚市国资委的委托诉讼代理人叶梅梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 　　

轻纺公司再审请求：撤销海南省高级人民法院（2018）琼民终913号民事判决（以下简称二审判决），依法改判或发回重审，驳回益乐嘉公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由益乐嘉公司负担。事实和理由：（一）本案尚未达到可诉条件。征缴地价款是三亚市国土资源局的行政职权，对于地价款的补缴，依法应当先由三亚市国土资源局向土地使用权人作出征缴地价款的行政行为，之后才产生如何承担的问题，案件才具备可诉性。（二）二审判决超出原审诉讼请求，依法应当予以撤销。益乐嘉公司一审的诉讼请求是“确认位于三亚市三亚湾路海坡度假区地块因增加容积率及部分土地改变土地用途需要补缴的地价款96956352元（以评估报告为准）属于轻纺公司应当承担的义务"。二审法院改判为“确认位于三亚市三亚湾路海坡度假区地块因增加容积率及部分土地改变土地用途需要补缴的地价款属于轻纺公司应当承担的义务"。二审判决超出了益乐嘉公司的诉讼请求，剥夺了轻纺公司就补缴金额提出诉讼的权利。（三）二审判决认定事实错误。《项目合作开发合同》约定轻纺公司承担的是因工业用地变更为容积率1.2的住宅用地应补缴的土地差价款、税费及所分得房产在办理过户手续时所发生的费用，其余项目开发过程中发生的全部资金、劳务、技术等投入均由益乐嘉公司承担。容积率增加和土地性质调整是合同履行过程中发生的建设资金，属于合同约定应当由益乐嘉公司承担的项目开发过程中产生的资金投入。且即使合同约定不明，从合同签订背景、条款内容、合同履行过程来看，也应认定履行义务一方是益乐嘉公司，而不是轻纺公司。（四）一审、二审判决适用法律错误，违反公平原则。1.《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务"，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定：“对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定"。即使双方对容积率增加和土地性质调整增加的费用如何承担约定不明，因容积率增加所产生的土地差价款也应当由轻纺公司和益乐嘉公司根据房产分配比例3:7各自承担。2.涉及因土地用途调整而增加的商业性质用房全部分配给了益乐嘉公司，益乐嘉公司应当承担部分土地改变土地用途的土地差价款。（五）二审判决如果生效且被执行，将造成巨额的国有资产流失和严重的社会影响。轻纺公司是进入“关、退、并"的国有企业，唯一的资产是案涉项目上现已建成的职工安置房。如判决由轻纺公司承担补缴地价款的义务，只能通过执行安置房变现，结果便是轻纺公司提供土地使用权，并缴纳近1亿的地价款，却不能得到安置房，无法得到妥善安置的职工将成为社会不稳定因素。

三亚市国资委述称，同意轻纺公司的意见。轻纺公司是三亚市国资委监管的国有企业，已经列入“关、退、并"企业。为解决该公司职工住房困难问题，经市政府批准同意，轻纺公司与益乐嘉公司合作开发房地产，轻纺公司所得房产为职工安置房，已经纳入三亚市人民政府（以下简称三亚市政府）保障房范围。如判决由轻纺公司承担增加容积率及部分土地改变土地用途需补缴的地价款，将严重背离合同本意。 　　

益乐嘉公司向一审法院（海南省三亚市中级人民法院）起诉请求：1．判决确认位于三亚市三亚湾路海坡度假区地块因增加容积率及部分土地改变土地用途需要补缴的地价款96956352元（以评估报告为准）属于轻纺公司应当承担的义务，由轻纺公司于判决生效之日起十日内补缴该地价款；2．诉讼费由轻纺公司承担。 　　

一、二审法院认定事实：2010年7月14日，受三亚市土地储备开发中心委托，三亚市不动产评估公司作出《关于轻纺公司用地和海坡二线066号储备用地地价的重新测算》，载明案涉土地规划容积率为1.2，使用年限为70年。2010年7月30日，三亚市政府作出《关于轻纺公司土地置换的批复》，同意将066号14219平方米（约21．33亩）储备用地置换给轻纺公司，轻纺公司需补缴9229305.2元地价款。2010年11月29日，益乐嘉公司、轻纺公司签订《项目合作开发合同》，约定由轻纺公司提供市储066号14219平方米土地的使用权，益乐嘉公司投入资金、劳务、技术等联合开发土地，建设商业住宅楼，由轻纺公司负责将宗地办到双方名下，轻纺公司占建筑面积30％产权、益乐嘉公司占建筑面积70％产权，产生的税费依法各自承担（轻纺公司承担的税费可由益乐嘉公司垫付），项目开发后，轻纺公司必须从其分得的份额房产销售所得中优先偿还益乐嘉公司垫付的企业改制资金和置换土地差价款及税费，轻纺公司承担由原来的工业用地置换现项目用地应补缴的土地差价款和税费以及所分得房产在办理过户手续时所发生的费用。合同签订后，轻纺公司按约定缴纳了全部地价款及税款。2011年3月22日三亚市政府向轻纺公司颁发了三土房（2011）字第××号土地房屋权证，权利人为轻纺公司，占有份额100％。2011年9月30日，益乐嘉公司、轻纺公司签订《补充协议》，将原《项目合作开发合同》第一条第一款修订为：轻纺公司提供宗地位于三亚市三亚湾路海坡度假区，土地使用权证号为三土房（2011）字第××号，用途为城镇单一住宅用地，土地面积为14219平方米的土地建设用地使用权。益乐嘉公司投入资金、劳务、技术等联合开发土地，建设房地产项目。2011年11月16日，三亚市政府为益乐嘉公司、轻纺公司颁发了三土房（2011）字第016954号土地房屋权证，该证载明权利人为轻纺公司、益乐嘉公司，其中轻纺公司占30％，益乐嘉公司占70％，用途为城镇单一住宅用地，使用权类型为出让，面积14219平方米。2012年2月14日，三亚市城乡规划委员会办公室作出《关于市规委会对“三亚·地中海湾"建筑设计方案审议决定的通知》，确定案涉项目总建筑面积46051.61平方米，计入容积建筑面积为35547.5平方米，容积率2.5，增加配建2层商业裙房。2012年6月20日，益乐嘉公司、轻纺公司签订《补充协议》，约定依据三亚市规划局核定的计容面积35547.5平方米，按轻纺公司30％、益乐嘉公司70％的比例分配房产。2017年7月31日，受三亚市国土资源局委托，三亚惠德土地房地产评估咨询有限公司对案涉地块因容积率增加及部分分摊土地改变土地用途需补缴的地价作出（三亚）惠德［2017］土（估）字第0710号土地估价报告，确认案涉地块还需补缴的地价款为96956352元。2017年12月4日，轻纺公司以《关于土地评估费问题的复函》函复益乐嘉公司，表示同意按双方土地占有比例（轻纺公司30％）承担评估费3.6万元。2018年3月5日，三亚市国资委向三亚市政府出具三国资［2018］71号意见，建议对因容积率提高产生的土地出让金由益乐嘉公司、轻纺公司、三亚市国有资产管理公司协商补充约定，对因部分土地用途调整产生的土地出让金由益乐嘉公司承担。2018年3月15日，三亚市财政局向三亚市政府出具三财［2018］309号意见，建议对因容积率增加产生的地价款按轻纺公司30％、益乐嘉公司70％比例承担，对因土地用途调整产生的地价款由益乐嘉公司承担。 　　

另查明，案涉地块合作项目已完工，双方已按合同约定3：7的比例进行分配，由于新增地价款尚未补缴，案涉项目暂未办理房屋所有权证。

一审法院判决：轻纺公司应于判决生效之日起十日内缴纳位于三亚市三亚湾路海坡度假区地块因增加容积率及部分土地改变土地用途需要补缴的地价款96956352元（以评估报告为准）。案件受理费526582元（益乐嘉公司已预缴），由轻纺公司承担526582元。 

轻纺公司不服一审判决，上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回益乐嘉公司的诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费由益乐嘉公司承担。 

二审法院认为，轻纺公司与益乐嘉公司签订的《项目合作开发合同》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，是处理本案纠纷的基本依据。《项目合作开发合同》及补充协议对容积率增加和部分土地改变土地用途后增加的地价款的承担未作出约定，但鉴于合作项目用地因增加容积率和部分土地改变土地用途需缴交的费用属于补缴地价款，其如何承担问题，在双方签订的合同及其补充协议没有作出约定且经市政府协调相关部门也未作出相应处理的情况下，应当根据双方签订合同的性质和双方争议的应当补缴地价款的性质，结合合同文义作出处理。根据《项目合作开发合同》约定，轻纺公司是提供土地即建设用地使用权的一方，益乐嘉公司是提供资金、劳务、技术，对该土地进行商品房开发的一方。合作项目开发因增加容积率和部分土地改变土地用途需缴交的费用属于补缴地价款即土地出让金的范畴，在合同没有另行约定或法律另有规定的情况下，根据本案合同性质和补缴地价款的性质，以及上述合同约定内容等，一审判决确认该补缴地价款应由提供土地的一方即轻纺公司承担，认定事实和适用法律没有错误。但三亚市国土资源局委托的中介机构三亚惠德土地房地产评估咨询有限公司虽然作出《土地估价报告》，载明应当补缴地价款的数额为96956352元。但该数额并非主管机关决定缴交地价款的最终数额。因此，一审判决要求轻纺公司以中介机构的评估报告为准在判决生效十日内缴纳需要补缴的地价款96956352元，明显不当，应予改判。综上，二审法院判决：将一审判决“轻纺公司应于判决生效之日起十日内缴纳位于三亚市三亚湾路海坡度假区地块因增加容积率及部分土地改变土地用途需要补缴的地价款96956352元（以评估报告为准）"改判为：确认位于三亚市三亚湾路海坡度假区地块因增加容积率及部分土地改变土地用途需要补缴的地价款属于轻纺公司应当承担的义务。一审案件受理费526582元和二审案件受理费526582元，由轻纺公司和益乐嘉公司各负担526582元。 　　

再审期间，益乐嘉公司提供如下证据：《益乐嘉公司与轻纺公司分得房屋建筑面积分析表》《益乐嘉公司与轻纺公司合作开发房地产案成本分析表》《益乐嘉公司和轻纺公司往来款明细》及银行转账凭证，拟证明由轻纺公司承担全部补缴地价款是公平的。 　　

经组织质证，轻纺公司认为双方往来款项是真实的，但上述材料仅是益乐嘉公司出具的分析意见，并非证据，且依照合同约定，原定地价款和改制费用应由轻纺公司承担。 

经审查，《益乐嘉公司与轻纺公司分得房屋建筑面积分析表》《益乐嘉公司与轻纺公司合作开发房地产案成本分析表》仅是益乐嘉公司单方出具的计算材料，并非证明案件事实的证据材料，《益乐嘉公司和轻纺公司往来款明细》及银行转账凭证只能证明益乐嘉公司与轻纺公司的资金往来，不能证明增加地价款应如何承担的事实，故本院对上述证据均不予采信。 　　

本院再审另查明如下事实：2017年7月31日，受三亚市国土资源局委托，三亚惠德土地房地产评估咨询有限公司对案涉地块因容积率增加及部分分摊土地改变土地用途需补缴的地价作出（三亚）惠德[2017]土（估）字第0710号土地估价报告，确认案涉地块还需补缴的地价款为96956352元，其中增加容积率补缴地价款为93846400元，改变土地用途需补缴的地价款为3109952元。轻纺公司与益乐嘉公司已经对合作开发房地产的分配面积及位置予以确定，商业用房由益乐嘉公司分得。 　　

本院对原审查明的事实予以确认。 

本院再审认为，根据各方当事人再审期间提出的诉辩意见，本案争议焦点是：1.本案是否应作为民事案件受理；2.原审判决是否超出诉讼请求；3.因容积率增加及部分分摊土地改变土地用途需要补缴的地价款如何承担。 　　

第一，关于本案是否应作为民事案件受理的问题。 

《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。"轻纺公司和益乐嘉公司在履行合作开发房地产合同过程中，对土地增加容积率、改变用途需要补缴的地价款如何承担产生争议，益乐嘉公司据此提起本案诉讼，属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的民事诉讼。轻纺公司关于本案不应作为民事案件受理的主张不能成立，本院不予支持。 　　

第二，关于原审判决是否超出诉讼请求的问题。 　　

益乐嘉公司一审诉讼请求为确认位于三亚市三亚湾路海坡度假区地块因增加容积率及部分土地改变土地用途需要补缴的地价款96956352元（以评估报告为准）属于轻纺公司应当承担的义务，由轻纺公司补缴。其实质为要求确认义务的承担主体。二审判决确认位于三亚市三亚湾路海坡度假区地块因增加容积率及部分土地改变土地用途需要补缴的地价款属于轻纺公司应当承担的义务，并未超出益乐嘉公司的诉讼请求。 　　

第三，关于因增加容积率及部分土地改变土地用途需要补缴的地价款如何承担的问题。 　　

首先，轻纺公司与益乐嘉公司在《项目合作开发合同》中并未就新增地价款如何承担进行约定。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。"根据本案查明的事实，《关于三亚市轻工业品纺织品进出口公司用地和海坡二线066号储备用地地价的重新测算》，已载明案涉土地规划容积率为1.2。2010年7月30日，三亚市政府同意将066号14219平方米储备用地置换给轻纺公司，轻纺公司需补缴地价款9229305.2元。2010年11月29日，轻纺公司与益乐嘉公司签订《项目合作开发合同》，约定由轻纺公司提供市储066号14219平方米建设用地使用权，且明确约定轻纺公司承担由原来的工业用地置换成项目用地应补缴的土地差价款，益乐嘉公司投入资金、劳务、技术等联合开发土地。从双方签订合同的过程看，《项目合作开发合同》约定轻纺公司提供的项目用地为容积率1.2的项目土地，需要补缴的土地差价款为项目用地与原工业用地置换产生的差价款9229305.2元。之后轻纺公司已经缴纳该地价款，并于2011年3月22日取得由轻纺公司享有全部产权的三土房（2011）字第××号土地房屋权证。2011年9月30日，益乐嘉公司、轻纺公司又签订《补充协议》，约定轻纺公司提供三土房（2011）字第××号，用途为城镇单一住宅用地，土地面积为14219平方米的土地建设用地使用权，益乐嘉公司投入资金、劳务、技术等联合开发土地，建设房地产项目。2011年11月16日，三亚市政府为益乐嘉公司、轻纺公司颁发了三土房（2011）字第016954号土地房屋权证，该证载明权利人为轻纺公司、益乐嘉公司，其中轻纺公司占30％，益乐嘉公司占70％，用途为城镇单一住宅用地，面积14219平方米。至此，轻纺公司已经按照《项目合作开发合同》履行了提供土地的义务，而调整容积率和部分土地改变土地用途需补缴地价款的事实尚未发生，双方亦未对此进行约定。轻纺公司和益乐嘉公司主张依照合同约定新增地价款应由益乐嘉公司或轻纺公司一方承担的理由均不能成立。 　　

其次，轻纺公司和益乐嘉公司并未就新增地价款的承担达成补充协议，根据合同有关条款或交易习惯亦不能确定该义务应如何承担。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。"2012年2月14日，规划部门同意将案涉建设用地容积率调整为2.5，并增加配建2层商业裙房，总建筑面积调整为46051.61平方米，计入容积率建设面积为35547.5平方米。现没有证据证明双方在此之前就增加容积率和部分土地改变土地用途需要补缴的地价款如何承担进行了约定。2012年6月20日，轻纺公司与益乐嘉公司又签订《补充协议》，约定双方按3：7的比例分配房屋面积，并对分配房产的位置进行了约定，但是，仍未对增加容积率和部分土地改变土地用途需要补缴的地价款如何承担进行约定。增加容积率和部分土地改变土地用途需要补缴地价款属于合同履行过程中新发生的事实，且该费用高达96956352元，远远超过原工业用地置换需缴纳的差价款9229305.2元，从合同的有关条款并不能明确因增加容积率或调整土地用途而增加的地价款应由轻纺公司或益乐嘉公司一方承担。再从交易习惯看，双方当事人均没有提供证据证实存在处理该问题的地区习惯、行业习惯或者当事人之间的交易习惯，因此，本案也无法根据交易习惯确定合同内容。 　　

再次，新增地价款不属于轻纺公司或者益乐嘉公司的履行费用。虽然依照《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照第六十一条的规定仍不能确定的，履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。但是，合同履行的费用，是指履行合同所需要的必要费用，本案中虽约定由轻纺公司承担提供土地使用权的义务，益乐嘉公司提供建设资金，但双方并未约定增加容积率和部分土地改变土地用途使土地使用权得以增值属于轻纺公司或者益乐嘉公司的义务，应补缴的地价款也显然不属于任何一方履行合同发生的必要费用，因此不能依照第六十二条的规定，认定新增地价款属于轻纺公司或益乐嘉公司一方的义务。 　　

最后，本案新增地价款应参照其他法律规定，依照公平原则，由轻纺公司和益乐嘉公司分担。《中华人民共和国合同法》第一百二十三规定:“其他法律对合同另有规定的，依照其规定"。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定：“投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。"如前所述，对于新增地价款如何承担，双方未明确约定，根据合同的相关条款、交易习惯，以及合同法的相关规定，仍不能明确。本案轻纺公司与益乐嘉公司之间系合作开发房地产合同关系，新增地价款属于新增的投资额，且容积率从1.2增加至2.5，建筑面积相应增加，轻纺公司与益乐嘉公司均受益，因此按照双方受益比例分担新增地价款符合双方真实意思与公平原则，也符合法律规定。本案中轻纺公司获得增加房屋面积的30%，因此应由轻纺公司承担增加容积率需补缴地价款的30%。关于部分土地改变土地用途需补缴的地价款，因案涉项目用途改变体现为增加配建2层商业裙房，现商业裙房已分配给益乐嘉公司，即改变土地用途的受益人为益乐嘉公司，因此该费用应由益乐嘉公司承担，不应由轻纺公司承担。关于益乐嘉公司提出因新增建筑面积，其建筑成本亦应由轻纺公司承担的问题，因益乐嘉公司并未提出该项诉讼请求，因此，本院对益乐嘉公司新增建筑成本如何承担的问题不予审理，益乐嘉公司可以另行主张权利。 　　

综上所述，轻纺公司应承担案涉土地增加容积率需补缴地价款的30%。原审判决增加容积率和部分土地改变土地用途需要补缴的地价款全部由轻纺公司承担不符合合同约定，也没有法律依据。轻纺公司的再审请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款规定，判决如下： 

一、撤销海南省高级人民法院（2018）琼民终913号民事判决； 　　

二、撤销海南省三亚市中级人民法院（2018）琼02民初53号民事判决； 　　

三、确认三亚市三亚湾路海坡度假区地块因增加容积率需要补缴的地价款的30%为三亚市轻工业品纺织品进出口公司应承担的义务； 　　

四、驳回三亚益乐嘉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 　　

一审案件受理费526582元，由三亚市轻工业品纺织品进出口公司负担373675元，三亚益乐嘉房地产开发有限公司负担152907元；二审案件受理费526582元，由三亚市轻工业品纺织品进出口公司负担373675元，三亚益乐嘉房地产开发有限公司负担152907元。 

审判长　肖　芳 

审判员　刘少阳 

审判员　高燕竹 

二〇一九年十一月二十一日 

法官助理梁东杰 

书记员赖建英