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屋顶、车位的建筑物区分所有权性质

发布日期:2020-07-27 点击量:2057次 作者:俞书瑜 来源:浙江星韬律师事务所
建筑物区分所有权包括专有部分所有权、对专有部分以外的共有部分的共有以及共同管理的权利[ 《民法典》第271条:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《物权法》第70条:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。]。厘清专有部分和共有部分的边界有利于对建筑物区分所有权人(也即生活上所称的业主)合理行使权利提供了基础。 
(一)建筑物的屋顶权利归属 
实践中可能引起争议的是建筑物的屋顶是否属于共有部分。有观点认为,建筑物的屋顶属于顶层业主单独所有。但根据《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》(以下简称“《建筑物区分所有权司法解释》”)第3条规定,除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;…… 
从司法判例来看,在(2010)沪二中民二(民)终字第728号、730号中,二审上海市第二中级人民法院认为屋顶属于建筑物基本结构,属于全体业主共有。在(2008)沈民二中字第837号案中,二审辽宁省辽阳市中级人民法院认为屋顶属于共有部分,属于全体业主共有,且该业主与开发商在购房合同中约定屋顶属于某一业主专有的约定无效,开发商无权对公共部位的归属进行处分。应当认为,屋顶是建筑物的组成部分,无法脱离后者,它是物之成分,而非独立一物,没有独立的所有权,不得单独处分。开发商将房屋销售后,屋顶的权利自然移转给全体业主,开发商不能单独保留对屋顶的权利。 
屋顶具有阻隔日晒、遮风避雨的功能,也是一栋建筑必不可少的一部分,其对建筑的完整使用功能不仅仅由顶楼业主享有,该栋建筑的所有业主,甚至是从来没有上过顶楼的低层业主都会收益。这也就意味着如果因屋顶损坏,维修费用应当由全体业主共同承担,而因顶楼产生的收益(例如出租给他人或作为广告位)也应当由全体业主共享。 
(二)小区车位权利归属 
实践中另一个容易引发争议的问题在于车位到底属于谁所有。 
1、可以通过出售、附赠或者出租等方式约定车位的归属 
立法赋予了当事人就车位的归属进行约定的自治权利,可以通过出售、附赠或出租等方式来决定车位的所有权。但此类车位仅仅限定在建筑区划内的车位。这是考虑到实践中很多开发商存在不规范建设车库情况作出的限定,有开发商占用闲置土地,甚至是占用道路作为车库。此种规划外未经合法审批的车位本省合法性存疑,也无法通过当事人的意思自治来约定所有权。 
2、在满足认定专有部分条件时,车位可以属于特定业主专有 
既然法律赋予当事人就车位所有权进行约定的权利,那么在何种情况下车位可以属于某一特定业主共有呢?《建筑物区分所有权司法解释》第2条对专有部分做了详细定义,明确了能够被认定为专有部分的三个条件[ 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。]。可以看到司法解释用“特定空间”来描述车位,因车位的现实概念与一般所有物确实存在差别。根据生活常识,在地上、地下或这楼层上划定一个长方形或其他形状的几何图形就成为一个车位。法律上的车位不仅仅只是几何形边框围成的几何图形,应包括以几何形边框为基准,垂直到上面一定高度所形成的一个立体空间,此空间在满足以上三个条件时即可成为车位所有人的权利行驶范围。但必须注意,当车位不满足此三条件中的任意一条,车位就不在成为专有部分。例如,车位占用了业主共有的通行道路[ (2014)菏民一终字第218号 《物权法》第74条第三款规定:占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。 《民法典》第275条第三款:占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。],又如车位无法办理产权登记[ (2017)最高法民申2817号,最高人民法院认为,由于案涉车位不能办理产权登记,不能成为专有部分,原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。]。 
3、车位、车库应当首先满足业主的需要 
随着现代经济的发展,汽车保有量的不断增加,小区车库出现了供不应求的局面。很多小区面临停车难的问题,车位的价格甚至远远超出汽车本身的价值。《物权法》第74条[ 《物权法》第74条第一款:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。]和《民法典》第276条[ 《民法典》第276条:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。]都强调了车位、车库应当首先满足业主的需要。立法明确要求在保证小区业主使用的前提下,方可允许小区业主以外的其他人使用。 
其中,第3条规定,除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 
但根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)第三条[ 《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)第3条规定,本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。],屋顶应当属于建筑的共有部分,不属于楼顶住户专有的部分。在(2008)沈民二中字第837号案中,二审辽宁省辽阳市中级人民法院认为屋顶属于共有部分,属于全体业主共有,且该业主与开发商在购房合同中约定屋顶属于某一业主专有的约定无效,开发商无权对公共部位的归属进行处分。在(2010)沪二中民二(民)终字第728号、730号中,二审上海市第二中级人民法院认为屋顶属于建筑物基本结构,属于全体业主共有。