建设用地使用权出让后规划变更的处理

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建设用地使用权出让后规划变更的处理

发布日期：2020-07-31 点击量：870次作者：杭莎妮来源：浙江星韬律师事务所

建设用地使用权出让是指市、县人民政府土地管理部门代表国家将城市国有土地使用权转让给土地使用者的行为。土地使用者通过出让方式取得的土地使用权一经设定，即成为一种物权，在土地使用权存续期间，土地使用者在设定的权利范围内，不仅享有对土地的实际占有权，而且还享有对土地的使用权、转让权、抵押权、租赁权等民事权利。

城乡规划主管部门在国有土地使用权出让时给定的规划条件，都要依据经批准的城乡规划并通过相关的法定程序进行，具有法律的严肃性，在一般情况下不得变更。但若规划实施的过程中出现了特殊情况，确需变更的，可以由相关单位或个人向城乡规划主管部门提出申请并说明变更的理由，城乡规划主管部门在申请变更的内容符合法定控制性详细规划的前提下，可以批准变更。这就是建设用地使用权出让后的规划变更，主要情形为“为了公共利益”，如需要建设文化长廊等公益项目，需要对绿化带、停车场等公共设施进行调整和修缮等。

政府的规划变更必然会对土地使用者的生产经营活动产生影响，因此《土地管理法》第五十八条、《城市房地产管理法》第二十条规定了政府提前收回国有土地使用权，“对土地使用权人应当给予适当补偿”“根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”等。《民法典》第三百五十八条也规定在建设用地使用权期限届满前，政府因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据征收集体土地的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

但规划变更不仅存在补偿问题，在法院受理的纠纷当中还更多的涉及到了损害赔偿的问题。关于新出让的土地与原土地之间存在差价的问题，法院认为应根据双方签订的出让合同予以确定，若新合同中明确约定的土地单价和土地面积与原合同中的内容一致，则不存在差价，土地使用者不能以新土地临近地块的价格作为衡量标准。关于土地使用者前期投入费用的损失，法院以双方共同出具或一方出具另一方认可的审计报告为准，对单方出具的审计报告不予认可。关于资金占用期间的利息损失，首先法院根据实际情况进行认定，若规划变更后双方已重新签订合同并交付土地，土地使用者也已开发利用，则政府一方不存在资金占用行为；其次若存在利息损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人之间约定的违约金不得超过所造成损失的百分之三十，可酌情支持占用期间利息的利率为年利率24%。

建设用地使用权出让及之后的规划变更均涉及多方主体，在解决此类纠纷时应先确定各主体之间的法律关系，并根据合同约定的内容、实际履行情况等进行分析。