（2019）浙07民终872号 经济适用房转让合同纠纷 二审 民事 金华市中级人民法院 2019-04-25 

上诉人（原审被告）：吴宇朗，男，1963年2月23日出生，汉族，住东阳市。 

上诉人（原审被告）：包寒芬，女，1964年11月30日出生，汉族，住东阳市。 

委托诉讼代理人：张跃华，浙江君安世纪（金华）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：何伟朝，男，1968年6月14日出生，汉族，住东阳市。

被上诉人（原审原告）：虞红兰，女，1970年11月19日出生，汉族，住东阳市。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈新平，浙江近真律师事务所律师。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：楼璐萍，浙江近真律师事务所实习律师。

上诉人吴宇朗、包寒芬因与被上诉人何伟朝、虞红兰经济适用房转让合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2018）浙0783民初7272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

吴宇朗、包寒芬上诉请求：撤销一审判决，依法裁判驳回何朝伟、虞红兰的诉讼请求。事实与理由：一、何伟朝、虞红兰长期在外打工，不主动甚至拒绝联系吴宇朗，受其委托的中介方号码无法打通，系房屋未办理过户登记手续的主要原因，吴宇朗、包寒芬不存在违约。二、在案涉房屋具备办理过户登记手续条件时，何伟朝、虞红兰怠于行使权利，不尽早通过协商或者法律途径解决，在房屋被查封后才起诉，是导致案涉房屋无法办理过户登记手续的次要原因。三、何伟朝、虞红兰已于2007年9月19日前实际占有案涉房屋并入住，居住权未受侵害，实际损失未发生。双方签订的契约中，仅对反悔交易的根本性违约作出约定，未约定迟延办理房屋过户登记手续的违约责任。故一审判决其承担赔偿违约金无法律依据。四、案涉合同虽签订于吴宇朗、包寒芬夫妻关系存续期间，但双方约定财产归各自所有，且案涉房屋系吴宇朗转业安置原因取得，登记个人名下，系吴宇朗个人财产。现吴宇朗、包寒芬已离婚，双方虽未在离婚协议中对案涉房屋进行约定，但鉴于个人财产的产权明确，无必要进行约定。包寒芬虽在案涉合同上签字，但系基于过户登记手续，其并非本案权利义务的实际承担者，因案涉房屋引起的权利义务关系与包寒芬无关，包寒芬诉讼主体不适格。五、房产证、土地证并非由其办理，系由中介办理。六、契约违反了行政法规禁止性规定，应属无效。七、过户手续由中介办理，双方未撤回委托，其对过户无诉权。八、何朝伟、虞红兰未提供证据证明办案存在诉讼时效中止、中断的情形，其起诉已过诉讼时效。

何伟朝、虞红兰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、其有无违约的问题，因为房地产买卖契约里面约定具备过户条件1个月内对方就要配合办理过户手续，吴宇朗一审答辩状称明确要加钱才同意办理过户，吴宇朗、包寒芬已构成违约。二、买卖契约是合法有效，不存在合同法规定的导致合同无效的情形，经济适用房在一定的期限后可以转让。三、我方对合同约定的违约金数额进行调整，合理合法。四、包寒芬系合同一方当事人，根据合同的相对性原理，其应承担法律责任。

何伟朝、虞红兰一审诉讼请求：一、确认双方签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、吴宇朗、包寒芬立即协助办理涉案房屋的产权过户手续；三、吴宇朗、包寒芬支付违约金7万元。

一审法院认定事实：何伟朝、虞红兰系夫妻关系。2007年9月17日，何伟朝（乙方）与吴宇朗、包寒芬（甲方）通过中介东阳市金桥信息服务有限公司签订房地产买卖契约一份，约定将登记在吴宇朗名下的位于东阳市（土地使用证号：东阳市国用（2007）第1-2228号；房屋所有权证号：东房权证吴宁字第××号）以35万元的价格出卖给何伟朝，并约定在签订契约时付30万元作购房定金，其余5万元于2007年9月19日前付清，房款付清当天（即2007年9月19日前）移交涉案房屋。双方签订协议后若乙方中途悔约，甲方有权没收定金，若甲方中途悔约，甲方应在拾天内返还乙方定金和全部预付款后，另支付给乙方相当于定金违约金（叁拾万元整）。另双方还约定：因该房屋为经济适用房，需五年后办理房产过户手续，甲方夫妇应在可以办理过户手续的一个月内配合金桥公司办理房产过户手续。如甲方悔约，甲方应按市场价的房款赔给乙方，还应赔偿乙方全部装修费用，相当于定金数额的违约金。如乙方悔约，一切后果自负。同日，吴宇朗、包寒芬向何伟朝、虞红兰出具了30万元的收条一份。同年9月21日，吴宇朗、包寒芬在上述借条中备注收到5万元，并将涉案房屋交付给何伟朝。2007年10月16日吴宇朗办理了涉案房屋的房屋所有权证，该房产证附记中注明涉案房屋为经济适用房。次日吴宇朗、包寒芬办理了涉案房屋的土地使用证。何伟朝、虞红兰居住使用涉案房屋至今，一直未办理产权过户手续。2018年4月17日东阳市人民法院在审理案外人金华银行股份有限公司东阳支行与吴宇朗金融借款合同纠纷一案中，查封了涉案房产。金华市婺城区人民法院依据（2018）浙0702民初4854号裁定书查封了涉案房产。为此何伟朝、虞红兰于2018年6月4日向东阳市人民法院提出书面异议。2018年6月27日，东阳市人民法院出具的执行裁定书裁定中止对涉案房屋的执行。2018年11月28日，婺城区人民法院出具的执行裁定书裁定解除对涉案房产的查封。

吴宇朗、包寒芬原系夫妻关系，于1996年12月11日登记结婚，2017年12月28日登记离婚，双方未在离婚协议书中对涉案房屋进行约定。

一审法院认为，双方签订的房地产买卖契约系真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。涉案房屋早已具备了办理过户的条件，吴宇朗、包寒芬未依约协助办理过户手续，依法应承担相应的违约责任。何伟朝、虞红兰要求吴宇朗、包寒芬支付违约金7万元不违反法律强制性规定，予以支持。吴宇朗辩称双方一直在就涉案房屋价款进行协商，不存在违约。双方就涉案房屋的价款已于2007年9月17日达成协议，并签订了相应的契约，何伟朝、虞红兰也已按照契约支付了相应的款项，故不存在协商价款一说，对吴宇朗的辩称意见不予支持。包寒芬辩称与吴宇朗已离婚，且涉案房屋为吴宇朗个人所有，与其无关。契约系吴宇朗、包寒芬与何伟朝签订，吴宇朗、包寒芬亦未在离婚协议中注明涉案房屋的处置，故何伟朝、虞红兰要求吴宇朗、包寒芬共同协助办理过户手续并共同承担违约金并无不妥。综上，何伟朝、虞红兰诉请成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、确认何伟朝与吴宇朗、包寒芬于2007年9月17日签订的《房地产买卖契约》有效。二、吴宇朗、包寒芬应于判决生效后十日内协助何伟朝、虞红兰办理东阳市（土地使用证号：东阳市国用（2007）第1-2228号；房屋所有权证号：东房权证吴宁字第××号）房屋的产权转移登记手续。三、吴宇朗、包寒芬应于判决生效后十日内支付何伟朝、虞红兰违约金7万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取775元，保全费720元，合计1495元，由吴宇朗、包寒芬负担。

二审中，双方当事人均未提供新证据。

经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为，一、关于合同效力。双方签订的《房地产买卖契约》内容不违反法律强制性规定，合法有效。吴宇朗、包寒芬提出该合同违反法律强制性规定，缺乏依据。吴宇朗、包寒芬应按合同约定协助何伟朝、虞红兰办理过户登记手续。二、关于违约金。吴宇朗、包寒芬未按约定期限协助何伟朝、虞红兰办理过户登记手续，构成违约。双方约定甲方悔约，应按市场价的房款赔给乙方，还应赔偿乙方全部装修费用，相当于定金数额的违约金。何伟朝、虞红兰诉讼中将约定的违约金调整为7万元，符合法律规定。三、关于诉讼时效，本案系属物权纠纷，不适用诉讼时效的相关规定。吴宇朗、包寒芬辩称何伟朝、虞红兰的起诉已过诉讼时效，于法无据。四、关于包寒芬是否应承担法律责任。包寒芬参与《房地产买卖契约》的签订，作为合同主体，其有义务按约定履行合同义务。包寒芬抗辩其无需承担法律责任，于法无据，本院不予采信。综上所述，吴宇朗、包寒芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1550元，由吴宇朗、包寒芬负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　吴　伟

审 判 员　　应　倩

审 判 员　　范继军

二〇一九年四月二十五日

代书记员　　戴晨璐