秦超、醴陵市自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书
发布日期：2020-08-25 点击量：1063次
（2019）湘民终345号 建设用地使用权出让合同纠纷 二审 民事
湖南省高级人民法院 2019-09-26
上诉人（原审原告）：秦超，男，1984年3月6日出生，汉族，住上海市卢湾区。
委托诉讼代理人：郭朝勇，湖南华豪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：醴陵市自然资源局（原醴陵市国土资源局），住所地：湖南省醴陵市阳山石街道办事处阳东村。
法定代表人：温国战，该局局长。
委托诉讼代理人：邹波，男，系该局职工。
委托诉讼代理人：杨萍，湖南一星律师事务所律师。
上诉人秦超因与上诉人醴陵市自然资源局(以下简称市国土局)建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服湖南省株洲市中级人民法院（2018）湘02民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人秦超的委托诉讼代理人郭朝勇、上诉人市国土局的委托诉讼代理人邹波、杨萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
秦超上诉请求：一、维持湖南省株洲市中级人民法院（2018）湘02民初7号民事判决第一项；二、撤销湖南省株洲市中级人民法院（2018）湘02民初7号民事判决第二项；三、判决市国土局按月息2%赔偿秦超自投入项目前期开发费用之日起至实际赔偿之日止的利息损失，共计600万元；四、判决市国土局赔偿秦超因解除合同所致的经营性投资可得利润损失2000万元，具体金额以司法鉴定结论为准；五、判决市国土局按月息2%赔偿秦超自2017年6月14日起至实际赔偿之日止的资金占用利息损失3000万元。六、判决市国土局承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、2010年12月25日至市国土局下达解除土地出让合同通知之日止，秦超已投入5606282.2元，该部分利息已经由法院生效判决确认，醴陵市国土局应按月息2%赔偿利息损失。二、醴陵市国土局应当赔偿秦超因解除合同造成的可得利益损失。2010年12月23日，秦超以8500万元竞买水岸花城项目用地的国有土地使用权，按当时的房地产市场价格以及开发成本计算，预计销售总额违12.67亿元。三、市国土局应当按月息2%赔偿秦超自2017年6月14日起至实际赔偿之日止的资金占用利息损失。
市国土局上诉请求：一、撤销湖南省株洲市中级人民法院（2018）湘02民初7号民事判决第一项，改判驳回秦超的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由秦超承担。事实与理由：一、一审法院认定秦超不支付剩余4450万元土地出让金系行使不安抗辩权、秦超在国有建设用地使用权出让合同履行过程中无过错，为认定事实错误。《成交确认书》内容表明，秦超应支付土地出让金的期限先于市国土局交付土地的期限，秦超竞得土地后必须在2011年6月22日之前付清竞得地块全部成交价款8500万元，但秦超只支付了4050万元，已经构成违约。秦超一审时主张其不支付剩余土地出让金系行使不安抗辩权，没有事实与法律依据。二、一审法院认定“国有建设用地使用权出让合同的解除并未不可抗力因素所致”，适用法律错误。因秦超严重违约在先，市国土局有权解除与秦超的国有建设用地使用权出让合同关系。市国土局在解除合同的通知中载明的合同解除原因为：醴陵市城乡规划部门的规划方案与案涉地块存在冲突，醴陵市对案涉地块进行了调规，这一原因是秦超与市国土局在形成土地出让关系时不能预见、不能避免、不能克服的，属于不可抗力。三、一审按年利率24%的标准判决市国土局赔偿秦超的直接损失没有事实与法律依据。1.市国土局没有违约，是秦超违约在先；2.关于直接损失5606282.2元。该部分损失时秦超在明知市国土局尚未交地的情况下仍然开展相关经营活动并产生的费用，其真实性存疑，而且现有证据也不能证明这些费用与案涉项目的开发相关。3.关于秦超的资金占用损失6100万余元。现有证据无法证明秦超存在实际损失，其所交的5050万元系融资而来，一审法院参照中国人民银行贷款利率标准以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，按年利率24%的利率计算资金占有期间的利息，没有法律依据，并且一审法院以秦超支付土地出让金的时间作为计算利息的起算时间也没有合同依据。
针对秦超的上诉，市国土局除提出与上诉请求相同的答辩意见外，还辩称：秦超上诉要求赔偿利息损失已经超出了一审的诉讼请求，应当不予审理。
针对市国土局的上诉，秦超除提出与上诉请求相同的答辩意见外，还辩称：一、《成交确认书》中根本未就支付价款和交付土地的义务履行先后进行明确，且是约束拍卖公司和秦超的法律文书，与市国土局无关。二、秦超有权行使不安抗辩权。
秦超向一审法院起诉请求：1、请求判令市国土局赔偿秦超因解除合同所致的直接经济损失75846961.67元。包括前期费用损失6031339.32元、融资利息损失69815622.35元；2、请求判令市国土局赔偿秦超因解除合同所致的经营性投资可得利润损失；3、请求判令市国土局按月息2%赔偿秦超自2017年10月23日起至实际赔偿之日的利息损失；4、请求判令市国土局承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年12月23日，秦超在市国土局委托株洲市彩泉拍卖有限责任公司举办的国有建设用地使用权拍卖活动中以8500万元成交价款竞得醴陵土地储备中心位于醴陵市西山办事处河西社区的渌江风光带水岸花城地块24922平方米的国有建设用地使用权。2011年1月7日，秦超秦超与市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：出让土地使用权面积为24922平方米，土地用途为商服用地1.49872公顷，商品房用地0.80353公顷，街巷用地0.18995公顷。出让人市国土局同意在2011年6月30日前将出让宗地交付给受让人秦超，出让人同意在交付土地时该宗地应达到规定土地条件即周围基础设施达到三通。出让价款为8500万元，受让人分三期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，第一期3000万元于2010年12月23日前支付，第二期1250万元于2011年1月22日前支付，第三期4250万元于2011年6月22日前支付。对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的使用期限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到规定的土地条件之日起算。合同签订后，秦超于2010年12月21日支付醴陵市国土局保证金3000万元，该保证金在涉案地块出让成交后即2010年12月23日自动转为出让金，2010年12月29日退还秦超1200万元。2011年1月28日秦超缴纳土地出让金1000万元，2011年4月27日支付土地出让金1250万元，合计预缴土地出让金4050万元。因涉案土地上有五户拆迁户一直未完成拆迁，秦超欠付土地出让金4450万元。
根据醴陵市城乡规划委员会醴规委［2016］3号文件关于《醴陵市渌江古城之瓷城古韵（一江两案）文化休闲带建设项目》规划方案评审会议纪要精神，金泰公司五环42号地块、国盛公司地块、神马公司水岸花园地块三宗合法取得的土地与渌江古城之瓷城古韵（一江两岸）文化休闲带建设项目中的“礼品街”以及“美食城”均有冲突，为尽快推进“一江两岸”项目建设，避免损失持续加大，三宗地的归属必须尽快确定下来。会议经讨论，原则同意42号地块对原规划进行合理调整后继续由金泰公司建设、国盛公司地块以及神马公司水岸花城地块进行收回的处置方案。会议明确，规划建设局尽快组织编制五环42号地块规划调整方案并上报审批，要求调整方案在空间形态、建筑风格、整体风貌上与礼品街协调的前提下，建筑总量尽可能与原有指标基本平衡为原则；国盛公司地块和神马公司水岸花城地块由国土局牵头、规划建设局配合，拿出土地收购以及货币补偿的具体方案后，再组织讨论。
市国土局于2016年7月5日对秦超下达了《关于解除国有土地使用权出让合同的通知》，通知载明：醴陵市城乡规划委员会会议原则同意《醴陵市渌江古城之瓷城古韵（一江两案）文化休闲带建设项目》规划方案。该规划方案的“礼品街”以及“美食城”与你方取得的地块有冲突。由于上述原因，经醴陵市城乡规划委员会会议同意，我局决定解除与你方签订的《出让合同》。
2016年7月13日，秦超收到通知后以实际出资人醴陵神马置业有限公司的名义，向市国土局送达了《关于解除国有土地使用权出让合同的复函》。双方经协商达成如下协议：一、市国土局（甲方）与秦超（乙方）同意解除2011年1月7日签署的《国有建设用地使用权出让合同》，由甲方收回土地使用权。二、甲方同意先将乙方已缴出让金4050万元退还乙方，自签订本协议之日起半个月内将4050万元返还乙方。三、甲乙双方同意就解除《国有建设用地使用权出让合同》的相关补偿问题进行协商。如双方协商不成，可通过司法途径解决。2017年6月14日，市国土局将秦超所缴的4050万元出让金退还给了秦超，但双方就解除合同所致秦超的损失赔偿无法达成一致。
秦超为了水岸花城项目的开发，已投入土地出让金4050万元，投入拍卖佣金、设计费、前期工作经费等5606282.2元。
一审法院认为，本案系建设用地使用权出让合同纠纷，争议焦点为：本案解除合同所致原告的损失如何确定及损失赔偿责任如何承担。
秦超与市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同系双方真实意思表示，应合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定的权利义务履行合同。合同签订后，2010年12月21日秦超支付市国土局土地出让金1800万元，2011年1月28日支付土地出让金1000万元，2011年4月27日支付土地出让金1250万元，合计预缴土地出让金4050万元。因涉案土地上有五户拆迁户未签订拆迁协议，秦超欠付土地出让金4450万元。市国土局因规划进行调整，对神马公司水岸花城地块进行收回处置，双方同意解除出让合同。2017年6月14日，市国土局将秦超所缴的4050万元出让金退还给了原告，但双方就解除合同所致原告的损失赔偿无法达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，市国土局在退还秦超出让金4050万元后，秦超主张赔偿其他损失符合法律规定，应予支持。市国土局认为秦超未完全履行支付出让金义务，违约在先，故不承担任何赔偿责任，本案解除合同系因政府规划变更引起的，属于不可抗力，可免除责任。一审法院认为，因涉案土地上有五户拆迁户未完成拆迁，秦超未支付剩余土地出让金4450万元系行使其不安抗辩权，故市国土局认为秦超未完全履行支付出让金而不承担任何赔偿责任的辩称意见不成立。另“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，根据本案查明事实，因涉案的神马公司水岸花园土地与渌江古城之瓷城古韵（一江两岸）文化休闲带建设项目中的“礼品街”以及“美食城”项目均有冲突，为尽快推进“一江两岸”项目建设，市国土局对神马公司水岸花城地块进行收回，故本案并非不可抗力。
对秦超主张的损失一审法院认定如下：
1、直接损失：根据湖南中天华会计师事务所出具湘中天华会专审字【2018】第136号《关于秦超投入水岸花城项目地块的前期开发费用专项审计报告》审计意见，秦超投入水岸花城项目地块前期开发的与该项目相关的费用为5606282.2元，该费用应当作为其直接损失予以认定。
2、资金占用损失：2010年12月21日秦超支付醴陵市国土局土地出让金1800万元，2011年1月28日支付土地出让金1000万元，2011年4月27日支付土地出让金1250万元，2017年6月14日，市国土局将秦超所缴的4050万元出让金退还给了原告。市国土局应对占用秦超4050万元期间的利息损失予以赔偿。根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，该约定的违约金明显过高，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，一审法院对违约金酌情予以减少。秦超在本案合同履行过程中无过错，市国土局因规划进行调整，对神马公司水岸花城地块进行收回处置导致本案合同无法履行而解除，根据公平原则和诚实信用原则及本案实际情况，参照中国人民银行贷款利率标准及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于利息的规定，一审法院酌情支持占用期间利息的利率为年利率24%，1800万元本金从2010年12月21日起计算至2017年6月14日利息为2802万元。1000万元本金从2011年1月28日计算至2017年6月14日利息为1530.67万元，1250万元本金从2011年4月27日计算至2017年6月14日利息为1840.83万元，合计6173.5万元。
秦超主张经营性投资可得利润损失及按月息2%赔偿自2017年10月23日起至实际赔偿之日的利息损失，没有法律依据，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：一、被告醴陵市国土资源局于本判决生效后十五日内赔偿原告秦超直接损失5606282.2元，资金占用损失61735000元。二、驳回秦超的其他诉讼请求。本案案件受理费421035元，由原告秦超负担47216元，被告醴陵市国土资源局负担373819元。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。市国土局提供的证据如下：证据1：国有建设用地使用权公开出让须知；证据2：渌江风光带水岸花城地块国有建设用地使用权拍卖出让文件资料、签收名单；证据3：醴陵市渌江风光带水岸花城用地红线图。秦超对证据2的关联性提出异议。本院认为，市国土局提供的3份证据具有真实性、合法性，与待证事实具有关联性。秦超提供照片三张。市国土局对证据三性提出异议，本院认为，秦超提供的证据具有真实性、合法性，与待证事实具有关联性。
经审理查明，秦超与市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》出让宗地红线内迄今尚未完成拆迁。
一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，综合秦超、市国土局的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点问题是：（一）案涉合同解除的原因；（二）秦超损失数额以及责任承担。
（一）关于案涉合同解除的原因问题
本案系建设用地使用权出让合同纠纷，双方当事人的权利义务为秦超支付土地出让金，市国土局交付土地。从双方当事人对合同权利义务的履行情况来看，秦超支付第一期、第二期土地使用权出让金虽然与合同约定的付款期限略有迟延，存在轻微违约行为，但是均足额支付，市国土局也予以受领；市国土局对案涉土地进行了部分拆迁工作。双方争议的是秦超未支付第三期土地使用权出让金4250万元以及市国土局至合同解除前未完成拆迁是否成立违约的问题。从合同对双方当事人权利义务的约定情况来看，一方面，秦超支付第三期土地出让金的时间在前，市国土局交付土地时间在后，在秦超未支付第三期土地出让金的情况下，市国土局有权不交付土地。另一方面，秦超支付第三期土地出让金的时间为2011年6月22日，当时案涉土地尚有2户居民未完成拆迁，而市国土局交付土地的时间为同月30日。秦超在有确切证据证明市国土局无法在8日后履行交付土地义务的情况下中止履行，暂不支付第三期土地使用权出让金4250万元符合法律规定。
《关于解除国有土地使用权出让合同的通知》载明，因《醴陵市渌江古城之瓷城古韵（一江两岸）文化休闲带建设项目》规划方案的“礼品街”以及“美食城”与秦超取得的地块有冲突，市国土局决定解除案涉合同。因此，案涉合同解除的原因系在履行期限届满之前，市国土局违反合同约定，明确向秦超表示不履行合同义务。
（二）关于秦超损失数额以及责任承担问题
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。从审理查明的事实来看，本案双方当事人就合同解除以及恢复原状已经协商一致，秦超支付的土地出让金已经退还，但就合同解除后如何赔偿损失没有约定。双方还有权要求对方赔偿损失。如前所述，本案案涉合同解除的原因系市国土局违反合同约定，明确向秦超表示不履行合同义务导致，秦超有权向市国土局主张赔偿损失：
1.直接损失。《关于秦超投入水岸花城项目地块的前期开发费用专项审计报告》审计意见记载，秦超投入水岸花城项目地块前期开发的与该项目相关的费用为560.6282万元，本院予以确认。
2.资金占用损失。本案中，秦超起诉主张按《国有建设用地使用权出让合同》中“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算”的约定要求市国土局支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”和第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”的规定，本院认为，一审法院以“秦超在本案合同履行过程中无过错，市国土局因规划进行调整，对神马公司水岸花城地块进行收回处置导致本案合同无法履行而解除，根据公平原则和诚实信用原则及本案实际情况”酌情支持秦超资金占用损失6173.5万元并无不当。
综上所述，秦超和市国土局的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费421035元，由秦超负担47216元，由醴陵市自然资源局负担373819元；二审案件受理费700306元，由秦超负担321800元，由醴陵市自然资源局负担378506元。
本判决为终审判决。
审判长 曾志红
审判员 尹玄海
审判员 陈盎然
二〇一九年九月二十六日
法官助理胡翔俊
书记员李昊城
浙公网安备 33010502003067号
