物业公司对共有部分的管理

文章正文XINGTAO.CN

发布日期：2020-08-27 点击量：3595次作者：俞书瑜来源：浙江星韬律师事务所

物业公司对于小区内的共有部分具有管理的权利，此种权利也可以被认为是其一种法定或约定的义务。本文将对住宅小区物业公司对于专有部分的管理进行简单的分析和梳理。

一、共有部分的定义：

《民法典》第271条是关于建筑物区分所有权的定义，业主的建筑物区分所有权分别是对专有部分享有的所有权，对共有部分的共有权和对共有部分共同管理的权利，这三个权利不可分离，必须同时转让。共有部分可以分成3部分，法定共有部分、天然共有部分、约定共有部分。

法定共有部分是指法律规定属于全体业主共有的部分。其中《民法典》第274条规定，建筑区划内除城镇公共道路外的道路，建筑区划内除城镇公共绿地或明示属于个人外的绿地以及建筑区划内其他共同场所、公用设施和物业服务用房，例如免费的健身设施，露天喷泉设施、绿化设施、路灯、小区的围墙、大门、避难层、设备层、设备间等等。《民法典》第281条规定电梯、屋顶、外墙、无障碍设施也属于业主共有部分。此外，《民法典》第275条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

天然共有部分主要是指法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。例如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。

除法定共有部分、天然共有部分外，其余的就属于约定共有部分。因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，满足下列两个条件的应当认定为共有部分：（1）不属于业主专有部分；（2）不属于市政公用部分或者其他权利人所有。较为典型的是小区内装的公用电话设施，其所有权属于电信公司。

二、物业服务企业的义务来源

物业服务企业作为法人，与业主一样，属于普通的民事主体，其对于小区共有部分的管理应当有一定权力来源依据。这一权利来源主要来自两个方面，一是法定的规定；二是合同约定。

《民法典》第942条第二款规定，对于违反治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务企业具有及时制止、向有关部门报告并协助处理的义务。物业服务企业作为普通的民事主体，对于违法违规行为不具有行政部门的管理权和处罚权。因此，《民法典》苛责物业服务企业的法定义务较低[ （2017）粤民申9183号广东省高级人民法院认为：康景公司中山分公司作为事发小区的物业管理公司，应当按照其与黄莺签订的《前期物业服务协议》的约定，履行有关的安全防范义务。该安全防范义务属于日常防范义务。]，仅仅是一种合理手段制止及报告协助义务。

以物业服务企业对小区日常安全保障义务可以分为日常防范义务和即时处置义务。日常防范义务包括：一是小区出入口设有值班人员；二是在适当时段对重点区域和部位安排人员巡查；三是保障电子监控设备的正常运转；四是发现可疑人员与行为及时进行询问；五是在特定的犯罪案件高发时段以公示的形式对业主进行警示。即时处置义务包括：在发现有影响公共秩序、或者违法行为正在进行时，及时采取措施。包括出面制止违法行为、采取应急方案排除或减轻危害、及时报警或者向其它有关行政管理部门报告。

合同约定义务是指物业服务企业在业务服务合同中承诺作出的安全保障义务。注意，物业服务企业公开作出的服务承诺、服务细则中，设计安全防范内容的部分，属于此种约定义务的范畴。例如，物业服务企业在宣传册或广告中承诺的24巡逻、配备高端电子监控设备等都应当被纳入到约定义务的范围。实践中，由于责任重大、实际操作困难、管理不便等原因，从减轻自身责任角度出发，物业服务企业往往会避免在物业服务合同中作出过多承诺，避免承担过重的责任。

三、物业服务企业的损害赔偿责任

如果小区内发生了例如业主财务失窃、机动车盗抢等时间，物业服务公司应否承担赔偿责任呢？

首先，应当明确的是实施盗抢案件的小偷等行为人是侵权行为的第一责任人。其违法犯罪行为与小区业主的财产和人身损失具有直接的因果关系，自然应承担全部的赔偿责任。

其次，关于物业公司是否应当承担相应的责任，物业公司应当在其没有履行相应的安全保障义务的范围内承担补充责任。此时必须明确几点：

第一、物业公司承担的是补充责任，这也就意味着如果实际的侵权行为人全额赔偿了业主的全部损失，物业公司不承担赔偿责任。这是因为尽管物业公司对于损害的发生确实存在一定的过错，但此种过错与业主的损害之间是一种间接的因果关系，业主的损失是由实际侵权人的侵权行为造成，此种因果关系属于直接因关系。只有在实际侵害人无法全额赔偿被侵权人的全部损害，例如找不到实际侵权者或者实际侵权人没有赔偿能力时，才由物业公司在其过错范围内承担赔偿责任。从责任性质看，物业公司承担并非连带责任，而是一种补充连带责任，其承担相应的责任之后，可以向实际侵权人追偿。

第二、物业公司的补充责任数额的前提是未能尽到其安全保障义务。法定义务和约定义务都可以成为物业公司责任的来源。例如《消防法》第29条规定：负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效。在修建道路以及停电、停水、截断通信线路时有可能影响消防队灭火救援的，有关单位必须事先通知当地消防救援机构。在（2017）京01民终4622号一案中，北京市第一中级人民法院认为：同时，宝氏华商物业公司作为朱大援居住小区的物业服务企业，对小区内各种设施应尽到日常管理、维护的义务，应保证小区内消防通道畅通，根据查明事实，宝氏华商物业公司不能说出小区消防通道的位置，小区路桩也未在火灾发生时及时打开，且证人从不同角度证实了火灾发生当晚私家车占据道路，消防车不易进入扑救的情况，这种管理缺失降低了减灾、及时处置的反映时间，一定程度上延误了救援，一审法院结合本案事实、证据，确定朱大援、宝氏华商物业公司各自应承担赔偿权利人各项损失的责任比例适当。