（2019）桂民终221号 物业服务合同纠纷 二审 民事 

 广西壮族自治区高级人民法院 2019-09-24 

上诉人（一审原告）：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市高新技术开发区6号小区1栋6－1。

法定代表人：李仁彬。

被上诉人（一审被告）：罗清峰，男，1951年11月5日出生，台湾地区居民，住广西壮族自治区桂林市象山区。

上诉人桂林富鑫物业服务有限公司（下称富鑫公司）与被上诉人罗清峰物业服务合同纠纷一案，不服桂林市中级人民法院法院（2018）桂03民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭于2019年4月18日公开开庭进行了审理。上诉人富鑫公司法定代表人李仁彬、被上诉人罗清峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

富鑫公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判为“罗清峰支付富鑫公司逾期付款滞纳金22元（滞纳金暂计至2017年12月31日，2018年1月1日起按本金514.38元，每天千分之三暂计至付款之日）、2014年2月1日至2017年10月31日电梯维保、技术服务、年检费192.92元”；2、本案一、二审诉讼费由罗清峰承担。事实和理由：一、一审判决认定《物业服务委托合同》合法有效，滞纳金就应该按照合同约定的标准进行计算并支付给富鑫公司，即滞纳金应当以每月10日前应缴纳的物业费为基数，自2017年10月11日起按所欠费用的千分之三分段计算至实际清偿之日止；二、一审判决认为电梯维护保养、年检不是富鑫公司提供的服务，而是由富鑫公司请合同外的第三方提供，该部分服务费用，不属于物业服务收费范围，且《物业服务委托合同》并未约定，故不予支持富鑫公司的该部分请求，没有事实和法律依据。各电梯住宅楼的电梯由富鑫公司垫资请第三方提供的电梯维保、技术服务、年检是依据《物业服务委托合同》约定进行的，该部分服务费用小区业委会没有根据《移交清单》第二条约定及《物业服务委托合同》第二十二条的约定从小区专项维修基金支出给富鑫公司，因专项维修资金属业主所有，故根据《中华人民共和国物权法》第八十条规定，小区内电梯楼各业主负担的电梯维保、技术服务、年检费，应按照其专有部分占建筑面积比例来确定付费给富鑫公司。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。

被上诉人罗清峰答辩称，其不是不交费，而是不知道向谁交付，到何处交费，其余意见仍以一审答辩意见为准。

富鑫公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令罗清峰支付富鑫公司2017年10月1日至2017年12月31日的物业费140.96元，2014年2月1日至2017年10月31日共45个月共用水电费180.50元，电梯维保费、技术服务、年检费192.92元，滞纳金暂计至2017年12月31日为22元，共536.38元。滞纳金从2018年1月1日起按本金514.38元，按每天千分之三实际计算至付款之日；2.本案诉讼费由罗清峰负担。

一审法院经审理查明：桂林市南溪花园小区业委会与富鑫公司于2014年1月25日签订《物业服务委托合同》。合同约定由被告(乙方)为桂林市南溪花园小区提供物业服务，合同期限自2014年2月5日至2016年12月31日，富鑫公司负责对小区共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、走廊通道；对共用设施、设备的维修、养修、运行和管理，包括电梯、共用的上下管道、落水管、共用照明、防雷设施、消防设施、消防设备、安全监控系统等。以及其他公共设施设备的养护和管理。约定了对公共物业服务费和停车车费，向业主或者物业使用人收取。向业主收取物业服务费：非电梯住宅房0.45元/平方米/月（建筑面积），电梯住宅房0.95元/平方米/月（建筑面积），住宅区办公、经营用房2.00元/平方米/月（建筑面积）；车位使用费(1)自行车位30元/个/月，(2)临时车位80元/个/月，(3)电单车充电20元/个/月，汽车车位费由合同双方各分50%。合同还约定了其他权利义务条款。2017年1月1日签订《补充合同》，约定由富鑫公司继续履行原合同至甲方(小区业委会)提前六十天通知解除为止。富鑫公司遂按原合同继续履行提供服务。罗清峰为南溪花园小区业主，一直按上述物业服务合同向富鑫公司交纳物业服务费，只在2017年10月1日至2017年12月31日因故不在桂林，未交纳这2个月的物业费140.96元，罗清峰对此予以认可。在富鑫公司管理和服务南溪花园小区期间，所有公共水电费均由其垫付，各电梯住宅楼的电梯亦由富鑫公司垫资请维护单位派员修理养护，并依规与上海蒙哥马利电梯工程有限公司签订正式的《电梯维护保养合同》，定期对小区电梯进行维护保养并通过年检。从2014年2月至2017年10月，富鑫公司共垫支公共水费17060.47元，电费161745.30元，电梯维保费46645元，电梯技术服务年检费45820元。根据桂林市房地产测绘中心对南溪花园小区所作的《测计房屋建筑结果报告书》测定，南溪花园小区建筑面积为48994.94平方米，其中9栋、10栋为电梯楼，建筑面积共23705.93元，因此，富鑫公司计算出该小区业主应交公摊水电费为3.6494742元/平方米，电梯维保年检费应交3.9005元/平方米。罗清峰在该小区的房屋为电梯楼房，建筑面积为49.46平方米，故应交公摊水电费180.50元，电梯维保、年检费192.92元。2017年12月20日，富鑫公司与南溪花园小区业委会决定终止物业服务合同，双方签订了《移交清单》。约定物业费收至2017年12月31日止，小区电梯下半年未年检，富鑫公司应向该业委会移交电梯的所有资料及上半年年检合格证，该业委会负责年检费用；该业委会同意用原收取的车位费给富鑫公司补贴发工资；业委会将于2017年12月22日前交2017年11月1日至同年12月31日富鑫公司管理该小区期间的共用水电费10元/户/月，全小区共用水电费4500元/月。根据法律规定该笔费用必须由富鑫公司承担的话，则由富鑫公司承担，否则该业委会将向人民法院起诉，主张权利。之后，富鑫公司向该小区业委会作了物业管理移交。但约定的公用水电费及电梯维保费未交纳，富鑫公司因此诉至一审法院。

一审法院认为，本案的争议焦点是：一、南溪花园小区的公用水电费是否应当由小区业主分摊二、小区电梯维保费、年检费是否应当由业主公摊一、富鑫公司与南溪花园小区业委会签订的《物业服务委托合同》对小区公共用水、电的分摊未予约定，但根据国家发展和改革委员会及建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务费包括：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业公共部位、公共设施设备日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化管理费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理单位固定资产折旧；8、物业公共部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。其中并不包括在对公共设施设备维护时的水电费，而公共用水用电，是物业管理企业在进行物业管理期间，对小区公共设施、设备维护所必须的支出，比如浇花、清洁、路灯等支出的水电费，属于小区业主的公共利益，小区业主是公共设施、设备的受益者，虽然《物业服务委托合同》未对此费用收取和分摊进行约定，但根据《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主对专有部分建筑物总面积比例确定。”因此，对于富鑫公司与该小区业委会签订的《物业服务委托合同》中未约定公共设施设备水电费如何支出，法律规定应当按小区建筑总面积计算出单价后，由各业主按其专有建筑面积分摊，富鑫公司诉请要求罗清峰支付小区公摊水电费的诉讼请求，应当予以支持。二、关于电梯维保费、年检费的问题。电梯的维护、保养、年检均不是富鑫公司提供的服务，而是由富鑫公司请本案合同外的第三方提供，该部分服务费用，根据《物业服务收费管理办法》相关规定，不属于物业服务费收费范围，而富鑫公司与该小区业委会在《物业服务委托合同》中并未约定，故富鑫公司对此的诉讼请求，没有合同和法律依据，一审法院不予支持。综上，富鑫公司因罗清峰欠交物业费及公摊水电费，请求判令罗清峰支付上述费用，符合法律规定，一审法院予以支持。富鑫公司请求判令被告支付小区电梯维保费、年检费，没有法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十条，《中华人民共和国物业管理条例》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告罗清峰在本判决生效后十日内向富鑫公司桂林富鑫物业服务有限公司支付物业服务费140.96元，共用水电费180.50元；二、驳回富鑫公司桂林富鑫物业服务有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元(富鑫公司已预交)，由富鑫公司与罗清峰各负担25元。

二审中，各方当事人均未提交有新证据，对一审判决查明的事实，均无异议。经审理查明，一审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。

本院认为，本案为物业服务合同纠纷，罗清峰为台湾地区居民，台湾地区与我国大陆属一国之内的不同法域，其法律冲突问题应准用我国涉外法律的相关规定。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，本案所涉物业位于大陆，故本案实体处理应适用中华人民共和国大陆的法律。

综合当事人双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、罗清峰是否应向富鑫公司支付2014年2月1日至2017年10月31日期间的电梯维保费、技术服务费及年检费；2、罗清峰是否应向富鑫公司支付逾期交纳物业费的滞纳金；如应支付，数额是多少

一、关于罗清峰是否应向富鑫公司支付电梯维保费、技术服务费及年检费的问题。根据国家发展和改革委员会及建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第十一条第三款“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……”、第四款“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”的规定及案涉《物业服务委托合同》第六章第五条“落实公共设备、设施、公共道路、公共场地、公共绿化、公共外墙及其他属于公共部分的维修养护费用，经费由小区专项维修基金支付”的约定，电梯属于公共设备，本案中富鑫公司就罗清峰所在的电梯楼住宅物业服务费较非电梯楼多收取了0.5元/月/平方米，但其未能就该高出部分的收费用途作出合理说明，也未能举证证明其曾就上述费用依约申请小区专项维修基金予以支出，故富鑫公司在自行垫付费用后直接要求各业主进行分摊，没有事实及法律依据，本院不予支持。

二、关于罗清峰是否应向富鑫公司支付逾期交纳物业服务费滞纳金的问题。根据案涉《物业服务委托合同》第七章第二十五条约定，如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。本院认为，滞纳金系属行政处罚范畴，不是严格意义上民事责任承担方式，结合生活实际及当事人的表述习惯，该合同约定的滞纳金应属违约金性质。对于富鑫公司主张的违约金及其计算标准，因富鑫公司未能举证证明其除了物业服务费的利息损失以外还存在其他损失，且考虑到同小区逾期支付物业服务费违约金裁判尺度的统一，本院酌情将该违约金的计付标准调整为年利率6%，自2017年10月11日起按罗清峰每期应缴纳物业费为基数计算至实际交付之日止。对于富鑫公司主张罗清峰支付逾期交纳共用水电费的违约金问题，因《物业服务委托合同》中仅对逾期交纳物业服务费约定了违约金条款，而共用水电费并不属于物业服务费的收取范围，故对其该项主张，本院不予支持。一审判决驳回富鑫公司关于违约金的诉讼请求，存在不当，本院纠正。

综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

维持桂林市中级人民法院法院（2018）桂03民初88民事判决第一项；

撤销桂林市中级人民法院法院（2018）桂03民初88民事判决第二项；

被上诉人罗清峰在本判决生效后十日内向上诉人桂林富鑫物业服务有限公司支付逾期交纳物业服务费违约金（其中2017年10月11日至2017年11月10日期间，以46.98元为基数；2017年11月11日至2017年12月10日期间，以93.97元为基数；2017年12月11日至实际清偿之日止，以140.94元为基数；按照年利率6%计算违约金）；

驳回上诉人富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。

二审案件受理费500元，由上诉人桂林富鑫物业服务有限公司负担250元，被上诉人罗清峰负担250元。

本判决为终审判决。

审判长　莫宗艳

审判员　谭庆华

审判员　王华妍

二〇一九年九月二十四日

法官助理　黄秋燕

书记员　李　磊