租赁合同解除时间及违约责任承担
发布日期：2020-09-07 点击量：922次 作者：杭莎妮 来源：浙江星韬律师事务所
租赁合同是生活中运用广泛、发生纠纷数量较多的合同，租赁合同解除时间点的界定一直是实务操作当中的重点和难点，并且关系到合同解除之后违约责任的承担问题。根据当事人一方或者双方的意思表示与行为表示，目前租赁合同解除的时间点大致可以分为以下三类。
第一类，若当事人一方径行向法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁要求解除租赁合同，法院或者仲裁机构认为租赁合同解除符合约定解除或者法定解除条件的，租赁合同自法院判决或者仲裁裁决生效之日起解除。但《民法典》第五百六十五条作了全新的规定，即“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”这一规定体现了法院判决和冲裁裁决的回溯效力，提前了这一情形下租赁合同解除的时间，有利于避免诉讼期间一方当事人的不当行为给另一方当事人造成不必要的损失。
第二类，若当事人双方对租赁合同是否解除存在争议而诉诸法院，在诉讼中，双方当事人均同意解除租赁合同的，租赁合同自双方达成解除合意之日起解除。此外，根据（2017）最高法民再227号判决书，若不同意解除租赁合同一方在诉讼过程中提起反诉请求法院确认解除该租赁合同的，提起反诉之日视为双方当事人就解除租赁合同达成了一致意见，因此案涉租赁合同于此日解除。
第三类，对于一方当事人通知对方当事人解除租赁合同，相对方有异议致双方形成诉讼，法院审理后判决解除租赁合同的情形，实务中对于该租赁合同解除的时间点存在一定争议。一种观点是租赁合同于解除合同通知到达对方当事人时解除，另一种观点是租赁合同于法院判决生效之日起解除。笔者同意第一种观点。首先，从法律条文上来说，《合同法》以及《民法典》当中都明确规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。司法实践应当遵循法律的明文规定。其次，从立法精神上来说，法律赋予当事人一方合同解除权，是为了保护享有解除权一方的合法权益，因此该项权利只需权利方一方的意思表示即可形成，相对方认可与否并不影响合同解除时间的认定。再次，从法理上来说，合同解除权系一种形成权，是法定的权利，而非法院进行审查后予以认定并赋予的权利。法院的审查仅是对租赁合同是否达到解除条件的审查，是一种司法上的确认，确认租赁合同解除有效，也确认租赁合同解除的时间是解除合同通知到达相对方之时。
租赁合同解除后，违约责任如何承担的问题又成为了当事人之间的重大争议点，也是法院真正解决纠纷之前遇到的一块硬骨头。此时，前述所提（2017）最高法民再227号判决书又一次让我们有所启迪。违约责任的承担尊重当事人的意思自治，即遵照租赁合同中违约条款进行认定。但具体到本案，在雅格泰公司与世惠公司均存在过错，而合同仅约定了单方违约责任的情形下，法院依照法律规定来认定双方相应的责任。第一，租赁物及保证金、装修价值的返还，遵照《合同法》第九十七条的规定，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第二，合同解除后酒店返还前的租金损失、装修折旧损失，因双方均有违约行为，对案涉租赁合同的解除均存在过错，故法院酌情判令双方各承担50%的责任。第三，健身房改造成餐厅及九江雅格泰大酒店招牌被拆所造成的损失，因世惠公司超出租赁经营区域进行装修，且损害了雅格泰公司的合法权益，世惠公司应当自行承担相关费用，并应赔偿雅格泰公司相应损失。第四，空调的损失，对于合同解除前安装的31台空调，雅格泰公司应对该部分空调折旧价值及折旧损失承担相应责任。对于租赁合同解除后，世惠公司安装的153台分体空调，应由其自行承担相关费用。第五，世惠公司主张的其他损失，因其未能提供有效证据，法院不予认可。此外，对于员工服装等低值易耗品的损失，不宜作为资产移交雅格泰公司，应由世惠公司自行处理。
本案案情复杂，一审、二审以及再审中对于租赁合同解除权行使的效力以及各项损失的承担均存在极大的争议，可见租赁合同解除这一问题中认定理论关系与把握事实细节的难度。因此，这一问题的妥善解决，仍需法律的进一步解释与完善，也需司法实践的不断探索与总结。
浙公网安备 33010502003067号
