不动产抵押的设立依据不动产抵押合同，但不动产抵押的设立以不动产抵押是否经过登记为准，即不动产抵押采取登记生效主义。若不动产抵押合同未经登记，是否会影响不动产抵押合同的效力。对于此问题，我国立法及实践曾经产生诸多争议。《担保法》采取了同意主义原则，而后颁布的《物权法》则采取了区分原则，经过法学理论界与实物界的多年讨论与论证，将合同效力的区分与物权设立相区分已经成为普遍的观点。《民法典》第二百一十五条也通过立法的形式确认了区分原则。
区分原则是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立生效依据不同法律。具体而言，不动产物权变动是否生效取决于是否“登记”，未经登记，不动产抵押权不设立。但是否抵押不影响抵押合同是否有效。抵押合同作为合同的一种，尽管不是有名合同，依旧受到合同法规则的调整。从这一角度出发，是否登记也不应影响不动产抵押合同的生效与否。同时，这一区分原则也有利于保护抵押合同当事人的利益，规范当事人之间的行为。例如，在抵押合同后签订后，抵押人认为抵押权的存在于己不利，因此拖延办理抵押登记，这就导致抵押权无法设立，在债务无法清偿的时候，影响到抵押权人债权的实现。若是此时抵押合同依旧有效，抵押权人既无法在抵押人拖延办理时要求其履行办理抵押登记，更无法在债权不能清偿之时，要求抵押人承担相应的违约责任，对于抵押权人利益的保护相当不利。而采取区分原则之后，因抵押人存在过错无法办理抵押登记后，抵押权人可依据抵押合同，要求抵押人承担相应的违约责任。
二、不动产抵押合同未经登记后的违约责任承担问题
根据物权法定原则，不动产抵押未经登记，抵押权未能设立，抵押权人对于抵押物不享有优先受偿权，那么抵押权人依据抵押合同请求抵押人承担的违约责任应当如何认定。
在抵押合同订立之后，债权到期之前，抵押劝人有权依据抵押合同要求抵押人办理抵押登记，且这一请求权不因抵押合同未约定而收到影响。在抵押合同无相关约定的场合，抵押登记依旧被认为是抵押合同的根本目的。在抵押权人要求抵押人履行登记义务的前提是抵押物并未灭失且抵押人依旧是抵押物的合法所有人，但抵押物已经灭失或抵押权所有权已经转移的情况下，因履行不能而无法要求抵押人办理登记。
实践中更为常见的纠纷在于，债务人债务到期未能全额偿还债务，且抵押权未经登记，此种情况下的责任认定。
首先，若抵押合同的当事人在抵押合同中对于此种情况下抵押人的责任承担进行了明确的约定，应当依据抵押合同来明确抵押人的责任承担问题。在（2009）民二终字第112号中，因“债权人和抵押人在签订的‘最高额抵押合同’中约定了违约责任为：‘如果因抵押人（伊尔库公司）原因导致抵押权未有效设立，或者导致抵押财产价值减少，或者导致债权人（满洲里建行）未及时或者未充分实现抵押权，且抵押人（伊尔库公司）与债务人不是同一人，债权人（满洲里建行）有权要求抵押人（伊尔库公司）在本合同约定的担保范围内对担保的债务与债务人承担连带责任’。据此，最高人民法院认定抵押人不协助办理登记构成违约，应按照合同约定在其担保范围内承担连带责任。
其次，在抵押合同无约定的情况下，应依据《合同法》第一百一十三条（《民法典》第五百八十四条）确定抵押人的赔偿范围，即主合同到期时债务人没有清偿的担保范围内的债权。这是因为如若抵押人按约完成了抵押登记，那么抵押权可以实现该担保范围内的债权。因此，抵押权人可以要求抵押人承担的赔偿范围就是债务人未清偿的债权。第一百一十三条同时规定损失赔偿额不应当超过违约方在订立合同时预见或应当预见到的损失。据此，抵押人的赔偿范围应当限定在抵押物价值范围之内。抵押人与抵押权人在签订抵押合同之时已经将抵押物特定化了，抵押人在签订抵押合同时能够预见到自己在债务人无法清偿债务时会在抵押财产价值范围内承担相应的责任。在（2017）最高法民终934号中，最高人民法院指出，债权人与抵押人、质押人签订物的担保合同时，对于其只能在担保物价值范围内享有优先受偿权有着明确的预见。此外，确定责任范围应综合考虑抵押权人与抵押人对未能进行登记的责任大小。“抵押人与抵押权人应按各自在办理抵押权登记中义务履行情况确定违约责任，根据具体情况确定责任承担方式。合同双方均未履行办理抵押登记义务，均存在违约行为，均应承担违约责任”。
以上分析已明确抵押人应当在抵押物价值范围内对债务人无法偿还的范围内承担责任，但存在争议的问题在于抵押人应当承担连带责任还是补充责任。最高人民法院在（2017）最高法民申1144号认定，债权人因不动产未经登记虽不享有优先受偿权，但抵押人应以抵押物价值为限对债务承担连带清偿责任。但考虑连带责任对于抵押人苛以较重的责任，只能在法律规定或当事人约定场合予以适用。在目前法律没有明确规定抵押权人应当承担连带责任的情况下，若当事人无明确约定，认定抵押权人承担连带责任应当持谨慎态度。
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