房屋买受人提起执行异议的法定要件认定
发布日期：2020-10-27 点击量：850次 作者：章青 来源：浙江星韬律师事务所
案例来源
福建省高级人民法院（2017）闽民终871号
简要案情
刘某因借贷纠纷胜诉判决书，向法院申请强制执行农贸公司名下的房产。
案外人张某、阮某对被执行房产提起执行异议。张某、阮某主张被执行房产虽然未登记在张、阮二人名下，但是两人已经与农贸市场签订买卖有效的书面买卖合同，且房屋所有权证书“附记”载明：该房产已出售给张某、阮某。
法院判决张某、阮某不享有所有权，故执行异议不成立。
裁判要点
本案中，法院认定张某、阮某执行异议不成立，主要论证思路如下：
1.张某、阮某签订房屋买卖合同后，在房产证“附记”栏标注买卖信息，不符合产权变动和预变动的法定形式；
2.即便认可上述在房产证“附记”栏标注买卖信息属于产权预变动形式；
3.张某、阮某未在房屋具备办理权属变动时及时办理产权变更登记；
4.张某、阮某未及时办理产权变更登记非因出卖人过错；
5.且张某、阮某的房屋系商业用房，非居住用房。
因此，张某、阮某对被执行的标的房屋不具有排除执行异议的合法性。从法院的裁判规则来看，可知：
1.在房产产权证上“附记”栏标注买卖信息，不符合产权变动和预变动的法定形式。
2.商品房买卖合同备案登记，属于行政管理行为，与产权变动无关。
3.商品房买卖中预告登记后，具备法定条件办理变更登记的，买受人非因出卖人原因未及时办理变更登记的，不得排除法院对标的房屋的强制执行。
法律依据
《民法典》第二百二十一条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条
经验总结
1.商品房买卖中，买受人欲对抗法院对标的房产的的执行，需具备以下要件：（1）法院执行或查封前签订有效的书面买卖合同；（2）法院执行前买受人已合法占有动产；（3）支付全部价款；（4）非因买受人自身原因未过户登记。
2.金钱债权中，对于居住性质的房屋，买受人欲对抗法院对标的房产的执行，除了适用上述的要件外，也可具备以下条件：（1）法院执行或查封前签订有效的书面合同；（2）所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付总价款百分之五十以上的价款。
浙公网安备 33010502003067号
