问题提示：物权登记错误是否可以通过民事诉讼解决？
 　　【要点提示】
 　　在不动产权属纠纷民事案件中，当有足够证据推翻不动产登记和权属证书记载的内容时，人民法院可以通过审查基础性民事法律关系，确定物权归属和内容。
 　　【案例索引】
 　　一审：浙江省诸暨市人民法院（2009）绍诸民初字第453号（2009年10月10日）
 　　二审：浙江省绍兴市中级人民法院（2009）浙绍民终字第1231号（2009年11月22日）
 　　【案情】
 　　原告：何绍灿
 　　被告：程云夫
 　　浙江省诸暨市人民法院经审理查明：本案讼争房屋即诸暨市阮市镇何家山头村新中41号的集体土地使用权登记人为何全章的二层房屋。该房屋曾由何全章与其兄弟何全夫共有。1978年10月8日，何全章与何全夫就该房屋立具分家单一份，约定楼上归何全夫所有，楼下归何全章所有。本案被告程云夫系何全夫女婿，何全夫死后由其对该房屋楼上一层予以使用。2003年4月15日，原告何绍灿向何全章购买该房屋的第一层，双方立据买卖房屋契约（手写）一份，载明：何全章将该屋楼下（第一层）出售给原告居住。该契约书面约定房屋买卖价款为500元，但实际支付金额为3000元。2006年1月，原告对该房屋第一层办理相关完税手续。2006年1月5日，原、被告就本案讼争房屋达成对调协议，即原告何绍灿将原何全章所属楼下前半间与被告程云夫楼上后半间对调。现整幢房屋前后从中间隔开，前半幢由被告程云夫使用。
 　　2008年，原告何绍灿与何全章补签买卖房屋契约（打印）一份，该契约将2003年4月15日双方签订的契约中关于何全章将楼下出售给原告何绍灿的内容修改为：何全章将该屋出售给原告居住，而落款时间仍为2003年4月15日。原告于2008年1月至2009年1月间办理完该屋第二层买卖的相关契证及完税手续。现起诉要求被告立即腾退房产，并赔偿损失5000元。庭审中，原告变更诉讼请求为，撤销原、被告间的换房协议，要求被告腾退上述房产的上下楼的前半部分，并赔偿损失5000元。
 　　【审判】
 　　诸暨市人民法院经审理认为，本案讼争房屋土地使用权虽登记于何全章名下，但楼上一层实为何全夫所有，楼下一层为何全章所有。何全夫死后，楼上？层由何全夫女婿即被告程云夫一家使用。2003年4月，原告何绍灿向何全章购买该房屋第-层，并办理相关手续。2006年1月，原告何绍灿将原何全章所属楼下前半间与被告程云夫楼上后半间对调，由此形成现在原告使用该房后半幢、被告使用前半幢的现状。2008年，原告何绍灿与何全章补签买卖房屋契约（打印）一份，将原契约的内容修改为何全章将该屋出售给原告居住，落款时间与2003年购买第一层的时间为同一日期。原告并于此后办理该屋第二层买卖的相关契证及完税手续。
 　　根据上述查明事实，本案I公争房屋第二层本非何全章所有。原告何绍灿于2003年4月向何全章购买的是第一层。2008年何绍灿与何全章虽补签契约一份，并载明何全章将该屋出售给原告居住，但该契约没有改变原手写契约的实质内容，何绍灿与何全章并未发生第二层的买卖关系。原告凭补签契约办理的房屋第二层买卖的相关契证及完税手续，存在瑕疵，并不能证明原告已取得第二层的所有权。综上，原告至今未取得讼争房屋第二层前半间的所有权，故要求被告腾退此房，无事实和法律依据。关于第一层前半间，从证据反映，此房是原告自愿与被告调换后被告所得，故原告要求被告腾退亦无事实和法律依据。另，原告要求被告赔偿损失5000元，证据不足，本院不予支持。庭审中，原告增加诉讼请求，请求撤销原、被告间的调房协议。本院认为，该诉讼请求未在本案举证期限届满前提出，本案中不予审理。据此判决：驳回原告何绍灿要求被告程云夫腾退房产，并赔偿损失5000元的诉讼请求。
 　　上诉人何绍灿上诉称：一审程序违法；一审认定事实错误，一审法院主观臆断认定讼争房屋第二层本非何全章所有，上诉人认为何全草作为该房屋所在土地使用权登记人，理应是房屋的所有人，享有处分该房屋上下层的权利，而原告通过向何全章买卖取得该幢房屋的上下层，并且已经向房管所缴纳相关的契税，且上诉人对该房屋的受让属于善意取得。依据《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记，发生效力。从现有证据中，有足够理由证实上诉人购买的房屋共二层，合法有效；一审法院对上诉人提出撤销换房协议不予审理，违反《民事诉讼法》。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判。
 　　被上诉人程云夫答辩称：何全章在一审法院笔录中明确第二层属于被上诉人程云夫家；调房协议系双方真实意思，应属有效。认为一审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序合法。请求二审法院维持原判。
 　　绍兴市中级人民法院认为，换房协议系双方真实意思表示且已实际履行，未违反法律强制性规定，并无可撤销或无效的情形，故上诉人要求撤销该协议缺乏事实与法律依据，不能支持。关于上诉人何绍灿是否取得本案讼争房屋所有权的争议，法院认为讼争房屋目前虽登记在上诉人何绍灿名下，但从权属变动的实际过程看，有充分依据证明被上诉人程云夫拥有该房屋一、二层前半部分所有权；从法律层面分析，当不动产登记物权与实际的不动产物权不相符时，实际不动产物权人有足够证据时，可以请求法院作出司法认定，以对不动产的登记作出相应的变动。综上所述，被上诉人程云夫经过换房，对现所居住房屋拥有财产所有权之事实清楚，上诉人何绍灿请求撤销换房协议、要求程云夫腾退房屋及赔偿损失的诉讼请求有悖客观事实。原审法院审理程序合法，所作判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此判决：驳回上诉，维持原判。
 　　【评析】
 　　审理本案的关键在于：对讼争的房屋所有权是否属于上诉人何绍灿作出正确认定，以回应何绍灿要求秆云夫腾退房屋的诉请。而求解的先决问题是：当不动产登记簿所记载的产权人与其他证据证明的实际所有权人不相符合时，可否以其他证据否定不动产登记簿或产权证表明之产权关系？
 　　原审法院经审理后查明：讼争房屋的财产权属来源，认定属被上诉人程云夫之财产，何绍灿至今未取得讼争房屋第二层前半间的所有权，故其要求腾退此房的诉请无事实和法律依据，判决予以驳回。
 　　二审法院认为讼争房屋目前虽登记在上诉人何绍灿名下，但从权属变动的实际过程看，有充分依据证明被上诉人程云夫拥有该房屋一、二层前半部分所有权，据此驳回上诉。
 　　（一）从本案事实层面分析讼争房屋的财产权属来源、变动及现状：该房屋土地使用权目前登记于上诉人何绍灿名下；但从权属变动的实际过程来看，有充分依据证明被上诉人程云夫拥有涉讼房屋一、二层楼的前半部分所有权，具体演变过程：涉讼房屋原产权归属于何全章、何全夫兄弟所有，由分家单这一证据证明何全章、何全夫分别拥有一、二层楼产权之事实，原房屋产权名义上登记为何全章一人并不能否定何全章、何全夫共有之实际。后何绍灿通过向何全章购买继受取得该房屋的第一层，程云夫家庭则因何全夫去世而继承取得该房屋的第二层，此后何绍灿与程云夫为方便解决房屋纠纷而协议调房，何绍灿所属楼下前半间与程云夫楼上后半间调换，即整幢楼房前半幢归程云夫，后半幢归何绍灿，有协议书与同村知情者的证人证言等充分的证据可以证明换房事实经过。上述房屋权属来源能够证明程云夫对现讼争的房屋前半部拥有财产所有权，其财产所有权与使用权均受法律保护。
 　　（二）从法理层面分析《物权法》明确财产权属发生争议时，人民法院可以进行审理。一般来讲，不动产登记物权与实际的不动产物权是相一致的，但不能否认存在着登记的物权与实际权利不相符合的事实状态。《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。所谓公信效力是指，登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，这种权利推定的重要意义在于“维护登记制度的公信力，保护善意第三人利益，以及将这种登记作为确定不动产归属的证据”。但这种效力只是法律上的“推定”，并非绝对不可推翻。所以在当事人有相反证据时，可以推翻这种推定，从而维护真正的权利人的权利。我国《物权法》具体规定，因物权的归属、内容发生争议的利害关系人可以请求确认权利，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。在物权归属发生争议时，法律赋予τ真正权利人寻求公力救济与司法救济的请求权，人民法院有权对有争议的财产所有权作出司法认定，法院法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力，房地产管理登记部门应当据此对所涉物权登记作出相应的变动，故法院对双方财产争议的司法处理与房地产管理部门行使依法登记的职权并行不悖。
 　　另外，何绍灿还提出了善意取得的主张，根据《物权法》第106条规定，无权处分人将不动产转让给受让人的，如果受让人取得该不动产时是善意的，并以合理价格转让的，并且已经办理了不动产登记，则受让人取得该不动产，权利人亦不能追回其不动产物权。该条款即在于保护善意取得人的利益。但本案的双方系同村村民，且系邻居，曾经过协议换房，故何绍灿对程云夫继承并已长久使用该房屋上层应系知情，故其登记取得该房屋产权的行为不能构成善意取得。何绍灿这种通过其他手段取得的房屋过户登记并不能反映、也不能改变真实财产所有权归属程云夫的客观事实。
 　　综合全案，程云夫经过换房、对现所居住房屋拥有财产所有权之事实清楚，上诉人何绍灿请求其腾退并赔偿损失的诉讼请求显然有悖客观事实，一、二审法院据此均未支持其诉讼请求。
 　　（一审合议庭成员：周钢杰刘介龙徐雷勇
 　　二审合议庭成员：魏晓法吕景山傅海鑫
 　　编写人：浙江省诸暨市人民法院徐雷勇浙江省绍兴市中级人民法院傅海鑫
 　　责任编辑：顾利军
 　　审稿人：曹守晔）