破碎的蛋壳，何去何从的租客

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发布日期：2020-12-30 点击量：743次作者：章青

2020年11月17日，蛋壳公寓暴雷的消息不胫而走。在历经多家长租公寓暴雷跑路后，已经上市的蛋壳决然走上了不归路。一瞬间，网上铺天盖地的充斥着“蛋壳公寓跑路”“业主维权”“租客维权”等字眼。蛋壳公寓只是暴雷的长租公寓中的一个缩影，其不是唯一一家暴雷的长租公寓，当然也不会是最后一家。自2020年来，早已有“巢客”“乐迦”“适享”“沃客”“寓意”等长租公寓暴雷。

长租公寓一旦暴雷，受影响最大的无疑是房东和租客。从房东角度说，房东没收到租金，房子却被租客占用着。从租客角度说，租客已经支付了一年或半年的租金，却面临着被房东赶出去的风险。从第三者角度来看，长租公寓暴雷事件中，房东和租客都是受害者，但是两相比较下，租客的损失更大。毕竟，租客面临的不仅是租金的损失，还有无房可住的风险。那么，租客如何做好事前预防和事后止损？本期法律小课堂，我们就从租客角度来谈谈，如何避免长租公寓的坑。

一、和长租公寓中介签合同前

1.和谁签合同在和长租公寓中介签合同前，一定要清楚是和谁签的租赁合同，出租方是长租公寓中介还是房东。辨别和谁签合同，一看合同出租人名称，二看合同具体条款。

出租人名称是房东的，那么该合同相对方是房东。出租人名称是长租公寓中介的，该合同相对方不一定是长租公寓中介。此时就需要看合同具体条款，尤其是价格条款。若价格条款约定了，租客按照约定期间向长租公寓中介支付房屋租金，那么该合同相对方系长租公寓中介。若价格条款约定，租客按照约定期间向房东支付房屋租金，长租公寓进行代收代付的，那么该合同相对方系房东。

辨别长租公寓合同相对方，对日后发生纠纷时的争议解决，具有举足轻重的作用。合同相对方是房东的风险要小于合同相对方是中介的风险。

2.合同价款如何支付

现在市面上暴雷的长租公寓中介通常大多是高収低租、长収短付的经营模式。长租公寓中介通过各种优惠方式，从租客手中一次性收取一个季度、半年或一年的租金，却按月支付房东租金。一旦长租公寓中介未按时支付房东租金，租客即面临着随时被赶出去的风险。

看合同价款的支付，一看价格，二看支付的时间点。如果长租公寓存在高收低租或者长収短租的情况，租客就要慎重签合同，在不能协商变更租赁合同条款的情况下，能不签合同就尽量不要签合同，除非愿意承担风险。写到这里，可能有人要问，我如何了解长租公寓中介和房东之间合同价款的支付等，此时租客可以查看长租公寓中介和房东之间签订的合同，关注其中的租金数额和支付方式。如果长租公寓中介拒绝提供其与房东之间的合同，一定不要签合同。

3.合同价款如何收取

如果无法和长租公寓中介协商改变合同价款的支付方式，那么一定要关注合同价款的收取方式。

如果租金是打入长租公寓中介自己的账户（包括但不限于银行卡、微信及支付宝等账户），那么最好不签该合同，无论其中的优惠力度多么大，毕竟现在贪的小便宜，可能就是以后流的泪。

如果租金是打入监管账户，此时不能仅仅看名称，就盲目信任签合同。监管账户是由第三方非金融机构监管的情况下，需要关注长租公寓中介与第三方非金融机构之间的关联关系，比如两公司是否是关联公司，是否存在利益输送关系，这就需要租客提前做一些尽职调查。监管账户是由第三方金融机构监管的情况下，在跟第三方金融机构确认后，可以考虑签合同。

以上是和长租公寓中介签合同前，需要注意的事项。当然，对于已经遭受长租公寓暴雷损失的租客来说，无疑是隔靴搔痒，甚至是有点戳心窝子。那么接下来，我们就聊聊已经遭遇长租公寓暴雷的租客如何走出困境。

二、不幸遭遇长租公寓暴雷

1.和房东协商如果不幸遭遇长租公寓暴雷，不要悲伤，不要抱怨，更不要怀疑人生，毕竟生活不易。为什么要第一时间找房东协商，因为一旦长租公寓暴雷，租客就随时面临着被房东赶出去的风险。比起追回租金损失，更重要的是解决居住问题，避免交了租金却无房可住。

找房东协商什么。协商后续的租住问题，使得租客的损失和房东的损失最小化。此时可以选择重新向房东交一笔租金（具体数额，双方协商，非法律能解决），使得原租赁关系继续存在，也可以选择和房东重新签合同，订立新的租赁关系。注意在协商的过程中，不要带有愤怒的情绪，毕竟房东也是受害者，租客和房东更应该是统一战线，一致将损失最小化。

当然，其中不乏一些执拗的房东，拒绝协商，坚决要求租客搬出。在房东与长租公寓中介之间的合同尚未解除的情况下，租客完全可以合法占有并使用租赁房屋，拒绝房东的搬出要求。同时租客要趁早解决居住问题，毕竟这种合法占有的前提是房东未解除其与长租公寓中介之间的合同。

2.去公安局报案

和房东协商完，租客需要及时去公安局报案。可能报案公安不一定受理，也不一定能最终挽回损失。考虑到长租公寓中介暴雷受损的不是一个人，而是一群人，一群人的力量远大于一个人的力量。

去公安局登记受损失等信息，将此事诉诸官方。据笔者了解，不少地区的公安局在长租公寓暴雷后，积极组织租客和房东调解，将双方损失最小化。在租客和房东无法协商的情况下，公安介入组织调解，无疑是较为有效的方式，也是较为快速解决问题的方式。此外，去公安登记受损失等信息，一旦长租公寓涉嫌犯罪，公安立案侦查追回损失，租客也能及时追回自身损失。

3.去法院起诉

有人不禁会有疑问，去法院起诉真的有用么，毕竟此时长租公寓中介已经跑路，租客的钱很大程度上已被转移或挥霍。如果你不想麻烦，也愿意承受租金损失，那么这里建议你不要起诉；如果你不怕麻烦，又不想忍气吞声，可以考虑去法院起诉。需要考虑的是，去法院起诉不仅需要付出一笔额外的维权费用，还面临着繁琐的程序。

如果确定去法院起诉，一定要确定起诉的对象是长租公寓中介、是房东还是两者都是。此时需要关注房东和长租公寓中介之间的法律关系，如果是委托关系，起诉房东，租客不仅能继续租住房屋，还无需付出额外的租金；如果是租赁关系，起诉中介，租客此时面临着承租租金损失、支付额外租金或无房可住的风险。

如何区分委托关系和租赁关系，不能仅看合同名称，需要关注合同的条款，尤其是其中的价格条款和权利义务条款。这个需要具体合同具体分析，想了解的小伙伴可以留言咨询。

起诉可能不一定会追回损失，但是起诉一定能确定损失。确定损失和追回损失是两种概念，通过法律程序确定损失，日后一旦发现长租公寓中介有财产可追，立即向法院申请强制执行，最快时间追回损失。

行文至此，不得不说一个残酷的事实，因长租公寓暴雷的租金损失真的很难追回来，就目前的环境，租客要想完全追回长租公寓的损失，还是任重且道远。选不选择维权，采取何种维权方式，需要每个受损的租客经过自身各方考量做出选择。