居住权对拆迁、抵押的影响

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发布日期：2021-01-11 点击量：848次作者：杭莎妮

《民法典》物权编第十四章首次明确规定了“居住权”，其将居住权界定为一种用益物权，以此来保障部分人长期稳定居住的需要，并有利于解决实践中长期存在的房产赠与、买卖、继承中居住权纠纷无法可依的问题。但居住权的设立也使得房产交易更加复杂，今后进行房产交易，购房者不仅需要审查房屋的权属、租赁、抵押、查封等情况，还需特别注意房产上是否设有居住权。同时，居住权的存在也对其他法律行为产生了影响。

一、居住权与拆迁

被拆迁房屋的所有权人有权获得拆迁补偿，那么，对于已经设立居住权的住宅因拆迁灭失后，居住权人能否得到补偿？《民法典》没有给出明确答案。但根据《民法典》第三百二十七条，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得相应补偿。居住权作为法定用益物权的一种，在房屋被征收拆迁时受到影响，因此居住权人可以参考该条规定获得相应补偿，但补偿范围不同于所有权人。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有关征收补偿项目和方式等规定，居住权人有权获得搬迁、临时安置的补偿以及政策性奖励金，从而保障房屋实际居住人的权益，奖励实际居住人自愿配合腾空房屋的行为。但居住权人无权获得被征收房屋价值的补偿，该部分补偿应给予房屋的所有权人。居住权人亦无权获得停产停业损失的补偿，因为居住权本身排除了利用房屋进行投资、经营的目的，设立居住权的房屋仅限于生活居住。

鉴于法律尚未明确规定居住权人的征收补偿权利，居住权人可以根据意思自治的原则，在居住权合同中与房屋所有权人进行明确约定。如约定房屋被征收拆迁时选择房屋产权调换的补偿方式，将居住权转移到补偿房屋上。如约定选择货币补偿的方式，则可以进一步明确补偿利益的分配比例。

此外，居住权具有不同于承租人债权的本质属性，为更好保障居住权人的用益物权，可以尝试将居住权人作为征收补偿协议的一方主体，但对于补偿方式的选择、产权注销流程等具体事项还需进一步实践与调整。

二、居住权与抵押

居住权与抵押的冲突在于同一房产上是否可以同时存在居住权和抵押权。根据一物一权原则，一个物上只能设立一个所有权；一个物上不能同时设立两个或者两个以上性质相斥的定限物权。居住权系用益物权，抵押权系担保物权，两项权利性质不同且不相斥，因此可以并存。但居住权和抵押权并存的房屋存在较大风险。首先，在已经设定抵押权的房产上再行设定居住权，此时，根据先来后到的原则，该居住权不能对抗设定在先的抵押权。其次，在已经设定居住权的房产上再行设定抵押权，该抵押权的实现会受到居住权的影响，可能产生房产价值减损、房产买主难寻、法院强制执行受阻等后果。因此，今后抵押权人应当特别注意审查抵押房产上是否设有居住权。同时，虽然在理论上，抵押权的实现并不会影响居住权的行使，但实际上却会给居住权人的生活造成困扰，因此，居住权人可以在居住权合同中对房屋能否抵押以及抵押后自身利益的保护进行明确约定。

这里还存在抵押人恶意设定居住权，试图逃脱法院强制执行的风险。抵押人，即被执行人，可能会援引《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条进行抗辩，即“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”然而，此处的“不得拍卖、变卖或者抵债”并不适用于被执行人作为居住权人的房屋。在被执行人仅有唯一住所的情况下，法院可以在保留被执行人对该房屋居住权的前提下进行拍卖，这不仅满足了被执行人基本的生活居住需要，同时也有利于债权人实现债权，降低执行难度。

此外，债务人在债务设立后对自己所有的房屋恶意设定居住权，本质上侵害了债权人的债权，该行为应当可适用债的保护制度中的撤销权予以撤销。虽然《合同法》第七十四条及《合同法司法解释二》第十八条均对可撤销行为采取了封闭式的列举表述，但上述规定无法穷尽债务人的不当行为，且司法解释本身就对法律规定的情形进行了补充。根据撤销权制度防止债务人财产不当减损、保护债权人实现债权的立法原意，实践中可采取目的性扩张的填补方式对债务人行为的类型及形式进行适当补充，囊括债务人减损财产实质侵害债权人利益的各种情形。