（2019）浙05民终70号 买卖合同纠纷 二审 民事 湖州市中级人民法院 2019-05-27

上诉人（原审被告）：湖州丰茂置业有限公司，住所地浙江省湖州市南浔镇江蒋漾村（人瑞路与江蒋漾村交汇处），统一社会信用代码91330503672576686K。

法定代表人：裘灵燕，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王菊良，浙江六和（湖州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：沈敏霞，浙江六和（湖州）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：张雨松，男，1985年8月13日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。

被上诉人（原审原告）：周会鹃，女，1987年4月11日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。

上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：朱玲玲，系浙江大盾律师事务所律师。

上诉人湖州丰茂置业有限公司（以下简称丰茂公司）因与被上诉人张雨松、周会鹃买卖合同纠纷一案，不服浙江省湖州市南浔区人民法院（2018）浙0503民初2884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。经阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。

丰茂公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回张雨松、周会鹃的诉讼请求；2.由张雨松、周会鹃承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：原审认为“不能简单地以合同约定的付款期限和交付期限的时间节点上认定应当由张雨松、周会鹃先履行”，从而作出判决，显然属于认定事实有误，适用法律错误。1.本案系商品房买卖合同纠纷，张雨松、周会鹃的主要义务是支付全额房款，丰茂公司的主要义务是交付房屋，案涉《商品房买卖合同》第七条、第九条所载内容明确约定，张雨松、周会鹃的付款时间设定在前，而丰茂公司交付房屋时间设定在后，原审对该部分事实予以确认，却又认为约定的时间先后不是履行的先后，显然属于自相矛盾，从而导致认定事实错误。2.依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原审中丰茂公司根据上述依据提出先履行抗辩权，在张雨松、周会鹃付清房款以前，有权拒绝向张雨松、周会鹃拒绝履行交付义务，符合法律规定。据上，丰茂公司认为原审判决认定事实有误，适用法律错误。

张雨松、周会鹃辩称，张雨松、周会鹃与丰茂公司之间的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，真实有效，应当受法律保护。张雨松、周会鹃已经向丰茂公司支付大部分款项，丰茂公司应该按照合同约定的期限向张雨松、周会鹃交付房产；签订的合同第9、10条的规定，张雨松、周会鹃有权向丰茂公司主张未按约交付房屋的违约金，因此张雨松、周会鹃认为一审判决事实清楚，证据确实充分，请求法庭驳回丰茂公司的上诉请求。

张雨松、周会鹃向一审法院起诉请求：1.丰茂公司立即将坐落于南浔镇人瑞西路1588号公园一号23幢2室房屋交付给张雨松、周会鹃；2.丰茂公司支付未按时交房的违约金232490元（均按每日万分之一，其中2170000元自2015年7月31日暂计算至2018年7月5日，其中30000元自2018年3月28日暂计算至2018年7月5日，实际计算至实际交房之日）；3.本案诉讼费由丰茂公司承担。诉讼中，张雨松、周会鹃变更第二项诉讼请求：丰茂公司支付未按时交房的违约金246350元（均按每日万分之一，其中2170000元自2015年7月31日暂计算至2018年9月6日，计1133天，为245861元；其中30000元自2018年3月28日暂计算至2018年9月6日，计163天，为489元，实际均计算至实际交房之日）。

一审法院认定事实：2015年5月25日，张雨松、周会鹃与丰茂公司签订商品房买卖合同一份，约定：张雨松、周会鹃向丰茂公司购买南浔镇人瑞路公园一号23幢2室排屋一套，合同价款为3630000元，张雨松、周会鹃于2015年5月25日前支付房款1090000元，余款2540000于2015年6月25日前办理银行按揭。同时约定：“出卖人应当在2015年7月30日前将商品房交付买受人使用。如未按合同规定的期限交付房产的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，张雨松、周会鹃于2015年5月25日支付首付房款360000元。2015年5月26日，丰茂公司收到该房产的银行按揭贷款1810000元。后张雨松、周会鹃于2018年3月27日支付购房款30000元，合计已经支付房款2200000元，但丰茂公司至今未向张雨松、周会鹃交付房产，张雨松、周会鹃遂向本院提起诉讼。

一审法院审理认为，张雨松、周会鹃与丰茂公司之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。张雨松、周会鹃购买房屋后，已经支付了大部分的购房款，丰茂公司应当按照合同约定的期限及时交付房产，故张雨松、周会鹃要求丰茂公司交付房产的诉讼请求，予以支持。因丰茂公司至今未交付房产，结合商品房买卖合同第九条和第十条的约定，故对张雨松、周会鹃要求丰茂公司按照合同约定的计算方式支付自2015年7月31日起的逾期交付房产违约金的诉讼请求，予以准许。至于丰茂公司辩称，张雨松、周会鹃应当先支付房款，系先履行一方，在其未支付相应房款之前，丰茂公司无法交付房产和支付违约金，由于双方在商品房买卖合同中仅仅分别约定了付款期限和交付期限以及相应的违约责任，但并没有约定应当由买受人先履行付款义务，也没有约定先后履行顺序，故在本案中，不能简单地以合同约定的付款期限和交付期限的时间节点上认定应当由张雨松、周会鹃先履行，且丰茂公司也未向法院提供其他证据予以佐证，双方均应当按照合同的约定履行各自的合同义务，因此对丰茂公司该项辩称，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、丰茂公司将位于南浔镇人瑞路公园一号23幢2室房屋交付给张雨松、周会鹃，限丰茂公司于判决生效之日起十日内履行；二、丰茂公司支付张雨松、周会鹃逾期交房违约金246350元（均按每日万分之一，其中2170000元自2015年7月31日暂计算至2018年9月6日，为245861元；其中30000元自2018年3月28日暂计算至2018年9月6日，为489元，实际逾期交房违约金均计算至实际交房之日），限丰茂公司于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4787元，减半收取2394元，由丰茂公司负担。

二审期间双方均无新证据提交，本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：2015年5月25日，丰茂公司与张雨松、周会鹃又签订欠款协议一份，约定：“公园一号白金汉宫23幢2室排屋一套总房款为2900000元，首付款为1090000元，张雨松、周会鹃实际于2015年5月25日支付首付房款360000元。张雨松、周会鹃承诺于2015年5月25日办理银行贷款2540000元”。同时约定：丰茂公司提前开具首付款1090000元的发票，送至银行办理银行贷款2540000元。丰茂公司于2017年8月4日向张雨松、周会鹃发出催款通知单，催讨房款730000元。

本院认为，本案二审的主要争议焦点为丰茂公司在张雨松、周会鹃没有依约支付购房款的前提下是否享有后履行抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方当事人于2015年5月25日签订的商品房买卖合同约定，张雨松、周会鹃应于2015年5月25日前支付房款1090000元，剩余房款2540000元于2015年6月25日前办理银行按揭。同日双方签订的欠款协议又约定，涉案房屋的价款为2900000元，首付款为1090000元，张雨松、周会鹃实际于2015年5月25日支付首付房款360000元。张雨松、周会鹃承诺于2015年5月25日办理银行贷款2540000元。根据双方的陈述，当日签署的欠款协议实际系商品房买卖合同的补充协议，涉案房屋的总价款为2900000元。无论是根据商品房买卖合同还是欠款协议，张雨松、周会鹃至迟应于2015年6月25日前将尾款付清。但实际付款情况是2015年5月25日张雨松、周会鹃支付首付房款360000元；5月26日，通过银行按揭的方式支付1810000元；于2018年3月27日支付30000元，共计支付房款2200000元。对于尾款700000元至今未付，已构成违约。而合同约定丰茂公司向张雨松、周会鹃交付房屋的时间2015年7月30日。从合同约定双方履行义务的时间来看，张雨松、周会鹃支付房款在前，丰茂公司交付房屋在后。虽然张雨松、周会鹃逾期付款的数额与丰茂公司应交付房产的标的不对等，但房产作为一个不可分割的整体，交付时只能整体一次性交付，不可分割多次交付。因此，张雨松、周会鹃先行违约，且至今仍未完全履行合同义务，丰茂公司先履行抗辩权一直未予消失。丰茂公司拒绝交付房产给张雨松、周会鹃的理由正当，符合法律规定，不构成违约。张雨松、周会鹃以丰茂公司未按约定将房产交付而要求对方履行交房义务并支付逾期交房违约金，法律依据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审在张雨松、周会鹃先行违约的情况下，仍支持其要求后履行一方的丰茂公司承担交房责任并支付相应逾期交房违约金的请求，与我国合同法所设定的先履行抗辩权制度明显不符，本院予以纠正。

综上所述，丰茂公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下：

一、撤销浙江省湖州市南浔区人民法院（2018）浙0503民初2884号民事判决；

二、驳回张雨松、周会鹃的诉讼请求；

一审案件受理费4995元，减半收取计2498元，二审案件受理费4995元，均由张雨松、周会鹃负担。 本判决为终审判决。

审判长　　杨林法

审判员　　杨瑞芳

审判员　　郑　扬

二〇一九年五月二十七日

法官助理 潘 黎

书记员 樊 艳