（2015）渝一中法民终字第04829号 商品房预售合同纠纷 二审 民事 

重庆市第一中级人民法院 2015-12-02

上诉人（原审原告）：廖家桂。

委托代理人：姜丹书，重庆智模律师事务所律师。

委托代理人：吴菲菲，重庆智模律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：中冶置业重庆有限责任公司，住所地重庆市渝北区鸳鸯街道金渝大道66号金山大厦307号。

法定代表人：余朝辉，董事长。

委托代理人：曾鹏，重庆伟豪律师事务所律师。

委托代理人：刘雪翱，重庆伟豪律师事务所律师。

原审第三人：王晓龙。 委托代理人：易晓珺。

上诉人廖家桂与上诉人中冶置业重庆有限责任公司（以下简称中冶公司）、原审第三人王晓龙商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年7月2日作出（2014）渝北法民初字第05331号民事判决。上诉人廖家桂及中冶公司对该判决均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年11月2日进行了审理。上诉人廖家桂的委托代理人姜丹书、上诉人中冶公司的委托代理人曾鹏、第三人王晓龙的委托代理人易晓珺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告廖家桂一审诉称：2013年1月9日，原告与被告中冶公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告出售位于重庆市北部新区金开大道XXX号房屋给原告。原告支付了房款、契税费。2013年9月27日，原告接房时，发现房屋墙体渗水起泡，客厅地面裂缝等质量问题，且房屋外观与规划设计不符（餐厅外露台被封闭），遂拒绝接房并要求被告整改。被告推诿是第三人违章装修造成，拒绝整改和赔偿。为避免损失，原告已于2014年11月18日接房，但上述问题仍未整改。现请求判令：1、被告立即整改房屋存在的渗漏水问题。2、被告立即整改房屋，拆除餐厅外露台封闭物。3、被告赔偿原告损失，包括租金损失54000元（从2013年12月至2014年11月被告实际交付房屋当月止，12个月，每月4500元），资金占用损失62859.58元（从2013年10月至2014年11月被告实际交付房屋当月止，以按揭贷款利息为准），公证费3000元。诉讼费由被告承担。

被告中冶公司一审辩称：双方房屋买卖合同关系属实。房屋已按约定交付，因原告自身原因（按揭贷款没有到达到被告账户）没有接房，风险应由原告自担。经查，原告房屋漏水问题是由于第三人（原告楼下房屋的业主）违规搭建建筑物造成的，应当拆除。因此，原告应该要求第三人承担侵权责任，被告没有责任，请求驳回原告诉讼请求。

第三人王晓龙一审称：原、被告之间是商品房买卖合同纠纷，根据合同相对性，与第三人无关。对原、被告举示的证据均不清楚，且无证据举示。 法院于2014年6月12日，组织双方现场勘查，房屋有渗漏水及修复痕迹，餐厅外露台因第三人原因被封闭。

一审审理查明：2013年1月9日，原告廖家桂（乙方）与被告中冶公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》一份，约定被告出售位于重庆市北部新区金开大道1122号中冶·北麓原XXX号房屋给原告，建筑面积128.72平方米，用途为住宅，总金额1291664元，原告首付388664元，2013年1月12日前，按揭付款903000元，所贷款项直接由银行通过乙方账户转账至甲方账户。合同第七条：甲方应在2013年3月31日前，将商品房交付乙方使用。第八条：交房手续的办理，1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业费用由乙方承担。（2）如乙方在合同约定的交房日期届满后第二日仍未办理接房手续，视为甲方已按照合同约定期限交付房屋，房屋风险责任自书面交房通知确定的交付使用之日起转移至乙方，并由乙方承担物业管理费等费用。（3）乙方无正当理由逾期接收房屋超过30日的，须按日向甲方支付本套房屋总成交金额万分之一的违约金后方能办理房屋的交接手续，乙方应缴纳相关费用，并与甲方委托的物业管理公司办理商品房交接手续，签署《房屋交接书》。第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同约定的不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，逾期30日内，自约定交付期限第二天起至实际交付之日止，按已付房款万分之一支付违约金。逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，甲方自约定交付期限第二天起至实际交付之日止，按已付房款万分之一支付违约金。第十八条，保修责任，《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。

合同附件五《补充协议》第三条对交房内容的补充，3、乙方采用按揭贷款购房的，须在办理完毕按揭贷款手续且提供贷款的银行将乙方委托支付的款项划入甲方账户方能办理房屋的交付手续。4、在乙方所购商品房已达到合同约定的交付使用条件，并在合同约定的交房时间届满时，若因乙方有购房款、税费未付清或银行贷款尚未发放而不能按时接房的，在甲方未按乙方延期付款的违约责任解除合同的情况下，视为甲方已按照约定期限交付房屋，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用自书面交房通知确定的交付使用之日起由乙方承担，乙方实际付清购房款、税费日期或贷款发放日期为乙方接房日期，甲方不再另行通知。6、甲方在商品房达到合同约定的交付使用条件后，甲方通过包括但不限于报纸公告、邮寄交房通知信函、电话或其他形式通知乙方到现场接收房屋，无论乙方是否实际获知交房通知均应按书面交房通知确定的交付日期到现场接受房屋。如果乙方在合同约定的交房日期届满后第二日仍未办理房屋接房手续，视为甲方已按照合同约定期限交付房屋，房屋毁损、灭失的风险责任自书面交房通知确定的交付使用之日起转移至乙方，并由乙方承担物业管理费等费用。7、乙方占有该商品房或乙方领取该商品房钥匙或甲乙双方签署《房屋交接书》，均视为该房屋已正式交付。10、乙方如果认为甲方交付的商品房有影响安全使用的质量问题，应以书面形式提出，对乙方提出的质量问题，双方产生争议时以商品房所属区域的建筑工程质量监督部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。第十条其他约定，2、通知方式，甲乙双方之间联系，如采用书面方式的，必须挂号邮寄（含特快专递），自寄出日起第7日视为已送达。双方的通信联络以合同和本协议载明的地址、电话、传真为准。双方还约定了其他权利义务。

原告廖家桂先后支付了购房首款388664元、契税费19374.96元、大修基金10652.8元，办理了银行按揭。

2013年3月14日，被告向廖家桂邮寄了《交房通知书》，邮寄地址为合同约定地址，电话号码在合同中打印错误（原告手机号码应为XXX，合同和邮寄单上打印为XXX），投递情况为：邮件被退回。

2013年9月11日，银行通过原告账户支付了被告房屋贷款903000元，至今，原告贷款账户正常还款。

2013年9月27日，原告前往接房，填写《中冶·北麓原项目房屋验收记录表》一份，载明验房情况：1、入户门子扇有气泡，2、客厅墙面气泡，3、客厅地面裂缝，4、次卧室窗户无法关闭，需调试，5、书房墙面气泡。原告廖家桂、物管公司工作人员胡某在表上签字。2013年9月28日，涉案房屋施工方北城致远工作人员廖宇签字。原告廖家桂当天未实际接房。

2013年11月，被告中冶公司函复原告称：XXX墙体漏水原因为XXX装修违章，加盖现浇板封闭天棚采光井，未做防水及地漏，导致下雨后积水，渗入户内。现XXX已在加盖的现浇板上做完防水并加地漏，就目前观察XXX暂未发现有任何的漏水情况。侵权责任人应为XXX业主，物业公司也多次从中协调处理，已履行了发函要求XXX业主限期拆除并告知政府职能部门的告知义务。原告签收此函件。

2014年2月8日，廖家桂申请公证处保全证据公证，进入案涉房屋，拍照16张，可见室内墙壁多处面漆脱落，有曾经渗水返硝的现象。公证费用3000元。

2014年6月12日，法院现场勘查，房屋客厅窗户墙面有渗水后痕迹，书房靠阳台墙有渗水后痕迹，房屋内部分墙面有整修，地面有散落砖体。5楼与4楼连接处，原为中空，现已封闭，外搭玻璃雨棚。勘查当日无仍在渗漏的现象。

2014年10月29日，原告前往接房，填写《中冶·北麓原项目房屋验收记录表》一份，载明验房情况：1、气表处水龙头漏水，2、主卧阳台渗水。

2014年11月18日，原告领取了业主物品，实际接房。

另查明，2013年12月，原告廖家桂与案外人庞晓莉签订《房屋租赁合同》，约定租赁金渝大道81号复地上城43栋2单元1-2房屋，租期2013年12月至2014年11月，月租金4500元。

再查明，案涉房屋物业管理公司曾于2013年6月13日，6月26日，向第三人发出《整改通知单》，要求第三人对查出客厅滑门右侧墙体拆除，向露台外移动约1米，并在顶部横梁位置现浇的行为整改。

2014年7月7日，重庆市规划局两江新区分局向第三人发出《关于停止违法建设行为自行拆除违法建筑的通知》，明确第三人擅自改扩建房屋，修建建筑物的行为属于违法建设行为，应自行拆除。

审理中，原告申请对房屋租金损失进行鉴定，鉴定机构以房屋系清水房，无法鉴定为由退回，原告撤回鉴定申请。

一审法院认为，2013年1月9日，原告廖家桂与被告中冶公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面诚实履行义务。针对本案争议的焦点问题，逐一评述如下：一、被告应否整改漏水问题。原告举示的证据包括公证书、被告的整改通知书、回复函和法院现场勘查，均能够证明案涉房屋曾经渗漏水，但2014年6月，法院现场勘查当日未发现渗漏水，2014年10月原告自行验房时，也未提出渗漏水问题，直至2015年4月17日开庭审理，原告未举示证据证明房屋至今仍在渗漏水，因此，对原告现要求被告整改房屋渗漏水的诉讼请求，因缺乏事实依据，不予支持。二、被告应否整改外观问题。原告诉称的房屋外观问题，已有行政职能部门处理，因此不属于本案审理范围，不予支持。三、关于赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。从查明的事实可知，被告交付的房屋曾存在渗漏水问题，应当整改，被告未举示充分的证据证明实际整改的期限和结果，应当承担举证不能的法律后果。因房屋渗漏水影响原告实际使用，被告应当承担赔偿责任。原告举示了租赁合同，被告虽有异议，但无相反证据推翻，对原告实际另租房屋产生月租金4500元的事实应当采信。综上，对原告要求被告赔偿2013年12月（原告实际租房）至2014年11月（原告实际接房）的租金损失，即12个月乘以每月4500元等于54000元的诉讼请求予以支持。原告诉请的银行利息损失是原告购买房屋应当支付的费用，与房屋是否存在质量问题、是否整改没有因果关系，本院不予支持。原告诉请的公证费，是原告的合理支出，本院予以支持。四、被告辩称房屋问题是第三人所致，但未举示相关证据证明，应承担举证不能的法律后果。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中冶置业重庆有限责任公司在本判决生效后十五日内赔偿原告廖家桂租金损失54000元，公证费3000元。二、驳回原告廖家桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2780元，由被告中冶置业重庆有限责任公司负担。

上诉人中冶公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回对方的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：1、房屋风险已经在交房时发生转移，风险应由对方承担；交房时间是2013年3月31日，而房屋漏水是在交房后第三人的侵权行为所致。2、廖家桂未能提供损失的具体数额且对其自行扩大的损失应由其承担；上诉人已于2013年11月完成了修复房屋的义务并通知了廖家桂，故对2013年12月以后的租房损失不应承担，且损失的依据也不充分。3、本案诉讼费不应全部由上诉人承担，因对方的诉讼请求并未全部得到支持。4、一审判决适用法律错误，应适用合同法119条而非112条。

廖家桂答辩称：开发商不能按约定交房，应赔偿相应损失，答辩人没有扩大损失的行为。

廖家桂上诉称：改判原判决第二条为：中冶公司负责解决出售给廖家桂的房屋达到经审查批准的施工图要求；本案的诉讼费由中冶公司承担。

原审第三人王晓龙述称：自己并未侵权，也无任何部门确认自己侵权，故不应承担责任。

本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。

本院认为，根据诉辩双方的主张，本案二审中的争议焦点为：1、案涉房屋的交付时间节点问题；2、中冶公司是否需继续承担整改义务；3、中冶公司是否应该赔偿廖家桂相应的损失。现评析如下： 案涉房屋的交付时间节点问题。

中冶公司与廖家桂虽在《买卖合同》第七条中约定交房时间应在2013年3月31日前，但在《补充协议》第三条中又约定须付清购房款才能办理房屋的交付手续。2013年9月11日，廖家桂才通过银行贷款付清了房款。廖家桂在2013年9月27日前往接房时房屋虽有瑕疵和部分质量问题，但不属房屋主体结构质量不合格或有严重质量问题会影响正常居住使用，故廖家桂拒绝接受房屋理由不成立。2013年9月27日应视为争议房屋已符合交付条件，自此该房屋的风险责任由廖家桂承担。中冶公司自此即应对争议房屋承担质量保修责任。 中冶公司是否需继续承担整改义务。 中冶公司积极对争议房屋进行了整改且于2013年11月发函告知廖家桂已整改完毕并分析了漏水原因及处理措施。廖家桂本应采取积极态度解决问题，但廖家桂却自行扩大损失的发生，据此产生了公证费用及租金损失。该两项损失均在中冶公司整改完毕后产生，且在整改后法院现场勘验及廖家桂自行验房时均未发现该房有渗漏水情况发生。故该两项损失应由廖家桂自行负责。

中冶公司是否应赔偿廖家桂相应的损失。

因廖家桂的各项损失均产生于房屋整改完成之后，故廖家桂要求中冶公司赔偿其损失于法无据。至于廖家桂认为第三人王晓龙产生了侵权行为，可另行主张权利。因中冶公司交付的房屋现已符合法定和约定的条件，故廖家桂上诉要求中冶公司负责解决所交付的房屋至符合施工图的要求的上诉理由不能成立，不予支持。

综上所述，上诉人中冶公司的上诉理由成立，本院予以支持。上诉人廖家桂的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第六十四条的规定，判决如下：

撤销重庆市渝北区人民法院（2014）渝北法民初字 第05331号民事判决；

二、驳回廖家桂的诉讼请求。

本案一审案件受理费2780元，二审案件受理费2780元，均由廖家桂负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　陈孟琼

代理审判员　　罗太平

代理审判员　　陈娅梅

二〇一五年十二月二日

书　记　员　　邓　超