问题提示：业主对建筑物专有部分实施部分改造的行为是否违反物业服务合同？
 　　【要点提示】
 　　业主合理利用建筑物的专有部分，如未损害其他业主的公共利益，应当受到法律保护，物业管理企业不能干涉。至于其是否违反城市市容管理的相关规定，应由行政机关判断处理。
 　　【案例索引】
 　　一审：天津市红桥区人民法院（2009）红民二初字第981号（2009年11月18日）
 　　【案情】
 　　原告：北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司（以下简称万通公司）
 　　被告：李嘉熠
 　　天津市红桥区人民法院经审理查明：2007年3月28日，万通公司与开发商签订前期物业管理服务合同，为尚都家园小区提供前期物业管理服务。2008年12月8日，李嘉熠与开发商签订商品房买卖合同，购买尚都家园某号住宅，当场签收了《业主公约》。2009年2月25日交房入住时，李嘉熠与万通公司签订了《前期物业管理服务协议》。李嘉熠的房屋系连体别墅，在入住后李嘉熠在装修过程中封闭了天井和露台。该天井和露台均在其房屋四壁所包围的空间内，顶端未超出房屋外墙的高度，所用材质外观上基本与别墅外观协调一致。万通公司认为李嘉熠封闭天井和露台的行为违反了《业主公约》和双方签订的《前期物业管理服务协议》，要求李嘉熠整改，李嘉熠不予理会，万通公司遂起诉到法院。
 　　原告万通公司诉称：万通公司为尚都家园提供前期物业管理服务，李嘉熠系尚都家园某单元业主。李嘉熠入住时签收了《业主公约》并签署了确认书，2009年2月25日与万通公司签订了《前期物业管理服务协议》。但是，2009年3月，被告在装修施工中擅自将其院内天井及露台封闭并在二层露台搭建房屋，破坏了房屋的整体结构和外观设计。2009年3月4日万通公司曾向李嘉熠发出整改通知，但李嘉熠并未采取任何措施。万通公司认为李嘉熠的行为不仅违反了双方签订的协议和约定，同时也违反了建设部和天津市的相关规定，故请求人民法院判令李嘉熠限期拆除尚都家园某单元内搭建的建筑物或构筑物，恢复原状并承担诉讼费用。
 　　被告李嘉熠辩称：（1）被告居住的不是单元房，是庭院别墅；被告装修时，没有破坏整体结构和外观设计；被告没有在二层露台搭建房屋，只是在二楼露台搭建玻璃罩，防雨雪。（2）被告在购买别墅时提出过该建筑有瑕疵，能否进行改造，开发商当时对被告做出过口头协议，许诺被告购房后可以适当改造，有证人可以证明。（3）业主公约和前期协议不合法，对被告没有约束力。（4）所有权在不影响相邻权和国家规定的其他权益之下可以对抗其他任何权益。（5）被告是非法人单位，不具有诉讼主体资格。
 　　【审判】
 　　本案涉及的焦点为：（1）物业公司是否有权对业主封闭露台行为提起诉讼；（2）天井和露台的权属；（3）前期物业服务合同的效力；（4）被告封闭天井和露台的行为是否侵犯了业主的共同利益。
 　　天津市红桥区人民法院认为：《民事诉讼法》第49条第1款规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》对其他组织的解释是：《民事诉讼法》第49条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括法人依法设立并领取营业执照的分支机构。据此，原告可以作为民事诉讼的当事人提起诉讼，被告认为原告不具备主体资格的主张不成立。
 　　原告依据与开发商签订的前期物业管理服务合同对尚都家园实施物业管理服务，并与被告签订前期物业管理服务协议，其服务对象是全体业主，物业服务企业在提供物业服务过程中为了维护小区全体业主的共同利益，有权依据协议对包括被告在内的业主提起违约之诉。判断被告是否违约，应当以其是否正当行使建筑物区分所有权为标准，即具体分析被告封闭天井和露台的行为是否违反了业主的共同利益、妨害了原告的管理服务。小区建筑物分为专有部分和共用部分，专有权人对专有部分独立享有支配权。本案被告封闭的天井和露台在空间上和功能上均具有独立性，在使用上具有排他性，且在商品房买卖合同注明的房屋面积之内，应当认定属于被告的专有部分，被告有权对天井和露台行使专有权，他人不得干涉。被告封闭天井和露台是为方便使用所购房屋而实施的添加设施的行为，系对专有空间的合理使用，原告未能举证证实被告该行为破坏建筑物结构安全、妨害相邻业主或全体业主的利益，故其主张被告违反约定、承担相应责任的诉请，不予支持。至于原告提出被告行为违反行政法的有关规定，应到行政主管机关投诉，不属法院主管。
 　　据此，天津市红桥区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司天津分公司的诉讼请求。
 　　【评析】
 　　一、物业公司的诉讼主体资格问题
 　　在进人实体审判之前，必须解决原、被告双方争执的诉讼主体问题。对于原告万通公司是否有主体资格，有以下几种观点：一是支持物业公司享有诉权，理由是：物业公司作为小区的服务者和管理者，在对小区进行日常的维护和管理时，必须享有一定的制止权，以维护其他业主共同的权利，如果物业公司认定业主的行为属于私搭乱盖，妨碍了小区的管理秩序，实施妨害物业服务与管理的行为，就可以将业主起诉到法院；二是支持物业公司在业主公约的范围内享有一定的诉权，在一般的业主公约中，都有关于小区禁止私搭乱盖的约定，在部分业主违反公约，侵犯了小区的共同利益时，其他的业主共同地享有制止该业主侵权行为的诉权，但在现行的法律规则下，期待其他业主及时制止该行为，不具有现实意义，因此在业主公约有约定时，赋予小区的物业公司起诉权利，不违反相关的法律规定，体现了《物权法》关于小区自治的原则的规定；三是物业公司不享有起诉业主的权利，根据《民事诉讼法》第108条，起诉必须具备的条件之一就是：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。在业主进行私搭乱盖时，侵犯的是其他业主，特别是相邻业主的权利和利益，而没有损害物业公司的利益，物业公司是小区综合服务的提供者，其只需要根据现有的条件提供服务，如果诉讼，只能扮演诉讼代理人的角色。
 　　笔者赞同第一种观点。首先，确定本案是违约之诉而不是侵权之诉，业主自行搭建、改建等行为在某些情况下兼具有侵权性和违约性，前述观点把争论的焦点放在是否承认物业公司在这类行为中具有直接的利害关系，直接将原告的诉求归入了侵权之诉的范围内，但原告认为被告行为违反了双方签订的《前期物业管理协议》，并据此起诉被告，该协议规定使用物业时禁止在天井、庭院、平台、阳台、露台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建造物、构筑物，对违反这一规定的行为，物业公司有权制止。业主不得从事服务合同约定的禁止行为既是对其他业主的义务，也是对物业公司的义务，物业服务合同的复杂性和特殊性之一在于物业公司的给付义务具有综合性和部分的公益性，比如提供秩序。保持良好的公共秩序，仅有物业公司而没有业主的配合是无法提供的。因此，在物业合同中，业主除了支付报酬外，还要履行一定的义务以保证物业公司综合性给付的实现。这种义务显然是对物业公司的合同义务。所以，业主违反物业服务合同违章搭建的行为构成对物业公司的违约。其次，本案原告起诉的另一个依据是《业主公约》，《业主公约》的签订主体是开发商和业主，表面上看来与物业公司并无直接的关系。但《业主公约》是业主之间的自治条约，物业公司在业主公约中扮演的是执行者的角色，从某种意义上说，物业公司是业主们请来协助执行公约的主体，物业公司和公约的联系通过物业服务合同来建立。前期物业合同中也规定了：业主必须遵守公约，物业公司对业主违反公约的行为享有管理权。因此，物业公司在本案中是享有诉权的。
 　　二、天井和露台的权属问题
 　　一般认为，露台和天井的权属应由该楼的全体业主享有共有共用权，因为占有露台和天井的实质是享有一种空间使用权。但在本案中，被告的房屋性质是连体别墅，其天井与露台在构造上具有相对独立性，能够明确区分；同时，只有被告的房屋与该天井和露台相连，客观上已经形成了只能由被告使用的事实，能够排除他人使用，即使被告不封闭天井、露台，小区其他业主也不可能通过其他房屋或小区公共区域到达该天井与露台，因此被告的露台和天井应该认定为专有。
 　　三、被告封闭天井和露台的行为是否侵犯了业主的共同利益
 　　《物权法》规定了“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中业主作为建筑物区分所有权人，对其专有部分享有占有、使用、收益的权利，具体包括：（1）业主对专有部分，既可以自己使用，也可将其出售、出租或抵押；（2）业主有权拒绝他人对其专有部分的不合理要求；（3）要求其他业主行使专有权利时，不得影响自己对专有部分的权利。
 　　同时，业主行使对专有部分的权利时也需要承担一定的义务：（1）不能随意改变专有部分的本来用途，如经营餐饮，销售货物等。（2）影响他人正常生活，休息的，即构成对专有部分的不当使用，其他所有权人和管理人可以违反公共利益为由，对其加以禁止。（3）维护建筑物及其环境的安全、卫生和美观，修缮、装潢建筑物时，不能危及整栋建筑物安全或影响其外观整洁等。《物业管理条例》规定了“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”至于禁止行为和注意事项的具体内容则多由地方的法规、规章来定。（4）应独立出资修理和保养其专有部分的义务。本案中被告所购买的是连排别墅，在空间上享有更多的独立性，对在其专有建筑物范围内的天井和露台享有排他的专有使用权，其对于天井和露台的改良行为并未违反建筑物安全及外观的管理规定，属于合理使用，不应视为违反原、被告双方的前期合同。
 　　一般来说，对于业主行使专有部分权利的行为是否违反其他业主的共同利益，应根据具体的时间和区域，依据社会的一般观念进行认定。本案中经法院实际勘察，被告封闭露台和天井的行为没有改变建筑物外观和影响其他业主的正常生活秩序，应视为没有违反共同利益。
 　　（一审独任审判员：耿宝东
 　　编写人：天津市红桥区人民法院 冯晓飞
 　　责任编辑：原晓爽
 　　审稿人：曹守晔）