房屋被征收，承租人是否有权获得征收补偿

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房屋被征收，承租人是否有权获得征收补偿

发布日期：2021-03-01 点击量：742次作者：章青

摘要：承租人在租赁房屋征收时，如何保障自身权益

房屋租赁期间，承租房屋依法被征收征用的，承租人能否获得房屋征收补偿，常常关乎承租人的切身利益。以下我们将通过案例来看看司法实践中对此问题如何处理的。

李某与被征收房屋所有权人签订《租房协议》，租赁合同履行期间，租赁房屋被西陵区政府拆迁征收，西陵区对被征收房屋所有权人进行拆迁补偿和安置。李某以其系被征收房屋的承租人，其合法租赁的房屋被拆迁但未得到任何补偿为由，将西陵区政府诉上法院，请求西陵区政府补偿其搬迁费、房屋经营权转让费、装修费、营业收入以及临时补偿安置等损失共六万多元。一、二审法院均以李某主体不适格裁定不予立案。再审法院维持二审法院裁定。

本案中李某承租的系经营用房，用于经营餐饮，承租该房屋时，李某进行了装修。本案尽管是打的是行政诉讼，但是再审法院对于李某能否获得房屋征收补偿事件，给出了明确的结论。再审法院即最高人民法院认为，即使认定李某起诉的主体适格（即李某可以作为原告起诉），房屋征收补偿的对象系房屋所有权人，而李某系被征收房屋的承租人，不是所有权人，不属于房屋征收中的补偿对象。尽管《物权法》第一百二十一条（对应《民法典》第三百二十条，无实质性修改）规定，不动产被征收影响用益物权行使的，用益物权人可以获得相应补偿，但本案中李某基于房屋租赁合同关系取得的权利并不属于用益物权，其主张对被征收房屋享有用益物权，从而享有征收补偿没有法律依据。

房屋征收中，被征收房屋上的承租人能否获得补偿，根据2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，该条例调整的是征收人与被征收人的法律关系，被征收人只能是被征收房屋所有权人，再结合现行的《民法典》物权编关于不动产征收相关规定，在无特殊情况下，承租人是无法获得征收补偿的。

那么，这里的特殊规定是什么呢，即承租人与出租人在《租赁合同》中明确约定，发生房屋征收的情况下，出租人应补偿承租人装饰装修损失或临时安置损失。

因此，承租人在与出租人签订《房屋租赁合同》时，为防止租赁期间承租房屋被征收而自身权益无法保障，可在《房屋租赁合同》中约定：租赁期间，承租房屋被征收征用等，出租人获得的征收征用补偿后，应赔偿或补偿承租人因承租房屋被征收征用等导致的损失。

参考案例：

最高人民法院（2017）最高法行申3006号