（2020）浙07民终2076号 宅基地使用权纠纷 二审 民事 金华市中级人民法院 2020-09-10

上诉人（原审原告）：余晓英，女，1965年6月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。

委托诉讼代理人：徐登洲，浙江绣湖律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周关洪，浙江绣湖律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：何兆纪，男，1954年12月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。

被上诉人（原审被告）：骆丽钗，女，1956年5月2日出生，汉族，住浙江省义乌市。

委托诉讼代理人：王燕桦，浙江纵伸律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王英豪，浙江纵伸律师事务所律师。

原审第三人：何兆荣，男，1948年8月17日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。

原审第三人：何媛，女，1980年8月10日出生，汉族，住浙江省义乌市。

原审第三人：何栋亮，男，1983年9月4日出生，汉族，住浙江省义乌市。

原审第三人：聂红强，男，1974年5月25日出生，汉族，住河南省太康县。

原审第三人：义乌市后宅街道西何村股份经济合作社，住所地浙江省义乌市后宅街道西何村。 

法定代表人：何兴桂。

上诉人余晓英因与被上诉人何兆纪、骆丽钗及原审第三人何兆荣、何媛、何栋亮、聂红强、义乌市后宅街道西何村股份经济合作社宅基地使用权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初8624号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

余晓英上诉请求：撤销原判决第二项，判令何兆纪、骆丽钗配合将名下审批获得的54平方米建房用地使用权签字调剂过户到余晓英名下并进行投标选位。本案诉讼费用由何兆纪、骆丽钗承担。事实和理由：一、原判将何兆纪、骆丽钗与聂红强无效、恶意的转让、强占行为进行认定，对抗余晓英的合法受让、安置权益应予以纠正。在原（2017）浙0782民初13341号案件判决后，原二审(2018）浙07民终1726号案件上诉前，何兆纪、骆丽钗将涉案宅基地中的36平方米违法违规转让给聂红强，又因聂红强系浙江省外人员，双方转让行为无效，且义乌市后宅街道西何村股份经济合作社在明知余晓英、何兆纪、骆丽钗之间存有涉案宅基地使用权纠纷及投标选位程序违法、土地安置实体违法的前提下，仍无视法律的禁止性规定，给予聂红强投标选位，另，在得知情况后，余晓英多次告知聂红强所涉宅基地存在纠纷，要求停止建设房屋，村、街道也多次下发停工通知的前提下，仍旧进行建房，以达到违法强占对抗法律判决的结果。原判的认定直接达到了聂红强等人的初始目的，违反法律规定，且严重侵害了余晓英的合法权益，应当予以纠正。二、原判决对于另外18平方米宅基地未进行说理及认定，即使36平方米强占既成事实，剩余18平方米也应该进行认定，维护余晓英的权益。原判遗漏了剩余18平方米宅基地使用权的认定，对于是否可以判令要求何兆纪、骆丽钗配合余晓英进行调剂过户并投标选位没有认定。三、本案系宅基地使用权权益保护源头的典型案例，根据法律规定及立法的本质，以保护合法权益人的权益为前提，应当依法维护余晓英的合法权益不受违法行为的践踏。本案多次审理均己明确余晓英受让54平方米宅基地的行为合法有效，应当予以保护。但原判认为36平方米客观上己经无法履行，以违法、无效的法律行为对抗余晓英合法权益的认定，明显存在适用法律错误。从本质上而言，余晓英合法权益无法得到法律的保护。退一步讲，己建成的占地36平方米房屋，法律上仍属于何兆纪、骆丽钗所有，二人应当依据合同及法律规定将该建成房屋办理不动产权证并过户至余晓英名下，对于建房的相应款项进行评估认定由余晓英进行交付，从而维护余晓英的合法权益得以实现。综上，原判将违法无效的事实予以认定，致使余晓英的合法权益无法实现，判决确认《转让协议》有效的内容成为一纸空文。涉案宅基地权益己经取得，符合签字配合办理过户投标、选位的条件。原义乌市人民法院作出的（2017）浙0782民初13341号民事判决事实清楚、说理充分、于法有据，更加有利于保护余晓英的合法权益，更符合立法的本质，体现法的精神，请求依法支持余晓英的诉请。

骆丽钗答辩称，一、骆丽钗并没有与聂红强进行恶意转让，也不存在强占行为。一直以来，骆丽钗都不认为和余晓英之间存在宅基地使用权的转让，何兆纪与余晓英之间仅存在名为宅基地转让，实为民间借贷的法律关系。何兆纪当时因资金周转困难才向余晓英和何兆荣借款，村里众所周知，先前的案件当中的录音和收条均可证实。二、签订协议的2004年，根本还没有任何旧村改造的事实发生，连规划启动的意向都没有，双方不可能为不存在的一个标的物而设立合同。即使是宅基地转让协议，现在也存在履行不能的情况。36平方米已经转让给了同村的何明亮，后何明亮又转让给了聂红强。聂红强受让的36平方米与从其他农户处受让的72平方米合建成占地三间108平方米、地下一层地上五层的房屋，实际使用居住，因此不管协议是否有效，实际都已无法履行。根据义乌市农村宅基地使用权转让细则的规定，转让的宅基地使用权必须持有宅基地使用权和房屋所有权才能进行转让。另外，余晓英要求将54平方米的建房用地使用权签字调剂过户，而实际上村里也没有其他的宅基地能够进行调剂过户。人民法院的司法权，不能干涉宅基地审批、调剂的行政权力。综上，应当驳回余晓英的上诉请求。

何兆纪未作答辩。

何兆荣陈述称，本案的买卖协议有效，根据义乌市义委办（2016）103号文件规定，本案的宅基地转让协议有效，54平方米宅基地应该调剂过户给余晓英。

何媛、何栋亮、聂红强、义乌市后宅街道西何村股份经济合作社均未作陈述。

余晓英向一审法院起诉请求：1、确认余晓英、何兆纪、骆丽钗于2004年12月15日签订的《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》合法有效；2、判令何兆纪、骆丽钗配合将名下审批获得的54平方米建房用地使用权调剂过户到余晓英名下并进行投标选位。

一审法院认定，2004年12月15日，余晓英（乙方）经何兆荣介绍与何兆纪、骆丽钗（甲方）签订《转让房屋地基土地使用权和房屋所有权的协议书》一份，约定：“甲方对介绍人何兆荣讲：在后宅新客站站前规划区红线图内(西何村范围内)根据有关政府的政策和村委的房屋地基使用权的分配条件，甲方可按三户的条件能分配安置到三套各125平方米的房屋地基使用权。该三套房屋地基使用权根据村两委申请，市府批准为商住和专业街。现由于甲方资金较困难，经全家三户和其小叔何政协一致同意，甲方在这三套房屋地基使用权中的房屋任意转让其中一套给受让人享有使用权和房屋所有权。建房的资金必须由乙方借给甲方。甲方委托本村何兆荣帮助介绍转让和受让。经何兆荣介绍给乙方余晓英受让。2004年12月4日下午，介绍人和受让人根据转让人的再次请求，特邀请受让人商谈地基、房屋价格和有关事宜，并达成一致意见，特立以下协议条款，供双方自觉遵守。一、转让房屋地基土地使用权和房屋的来源：甲方夫妇生一女一男，长女何媛媛已工作，但己过继甲方何兆纪小叔何政协为承继后代，但仍与兆纪生活在一起，次子何栋亮已成人在校上学，未娶妻，尚在一起生活，根据市府办和村两委的按户分配安置地基条件，均能各自享有一个户的分配房屋地基使用权的待遇，其夫妻俩同样能享有一户地基使用权的待遇。甲方得到土地使用权后的建房资金，乙方同意借给甲方建设用款，但必须转让一套125平方米有天有地的商住楼，甲方同意转让。二、甲方保证转让的地基可建五层以上。一个户的房屋占地面积125平方米土地使用权和房屋转让金陆拾万元人民币，如少于五层半按层数比例逐减每平方米的土地使用权和房屋所有权转让金。乙方有权享有村两委规划125平方米以外的配套平方。配套面积不计价，甲方不得向乙方计取转让金。转让的土地出让金和过户手续费概由甲方承担。如少于125平方米的地基时，按比例在陆拾万元人民币总款中扣除。三、过房手续：村两委在办理地基土地使用权分配安置时，甲方应会同乙方同时到场办理过户登记给乙方。该转让的房屋地基使用权和房屋所有权的有关资料及时移交和协助办妥为止。四、付款方法：甲、乙双方签订协议后，经其妻认可签字按手印后生效。同时由乙方一次性支付甲方房屋地基土地使用权和房屋所有权定金贰拾万元人民币，余款在春节前付伍万元人民币，办妥房屋地基土地使用权证后一次性在五天内付清。五、甲方对房屋地基土地使用和房屋用途的保证：甲方所转让给乙方的地基土地使用权和房屋所有权用途保证是商住楼或专业街，保证五层以上。反之甲方同意按违约责任条款处理。如乙方反悔，同样按违约条款处理。六、甲方对乙方提供的三套房屋地基土地使用权的地理位置有优先选择的权利，也可乙方参与抽签，村两委分配安置后，结构层次、层数与周边相同。七、乙方取得一户转让的房屋地基土地使用权和房屋所有权后，用途、租赁、收费应服从村两委统一政策。乙方如有不同用途，需经有关管理部门同意。八、乙方交清房屋地基土地使用权和房屋所有权转让金后，有关上级部门的上交费用和土地出让金概由甲方承担。九、如果所转让的房地基土地使用权和房屋用途不是商住楼和专业街规划使用时，甲方收取的乙方定金抵作甲方其三户三套的房屋地基土地使用权和房屋所有权转让给乙方的其中一套转让金总款。其所转让的房屋土地使用占地面积不少于125平方米。甲方不再向乙方收取转让金和任何费用。十、担保人和担保物：担保人同意以今后村两委能分配安置的一户一套房屋的地基土地使用权和房屋所有权担保。如甲方违约，担保人所担保的地基、房屋所有权无偿归乙方所有，永不反悔。甲方同意今后村两委分配和安置到的三户三套房屋地基土地使用权及其房屋担保。如若反悔，转让人愿将以上的担保物担保，并无偿给乙方所有，永不反悔。十一、违约责任：甲方收取乙方交纳的一户一套房屋地基土地使用权和房屋所有权转让金的定金计贰拾万元人民币后，甲方不得反悔，如若甲方反悔，甲方同意双倍返还定金。甲方如在办理房屋地基土地使用权时和办理房屋所有权证时有意推诿、拖延，或不积极予以办理证件和登记过户的甲方同意在其三户三套中的房屋地基土地使用权和房屋所有权任何一户一套赔偿给乙方所有。乙方交纳定金后反悔，全部没收定金。如甲方转让的土地使用权在1年内未过户给乙方时，甲方同意按每月每元3分利率计算利息给乙方，计算时间按甲方收取定金之日起计算。未尽事宜，商谈后有效。十二、本协议经双方签字按手印后生效，一式五份，甲方三份，乙介绍人各执一份。上述协议加盖了“义乌市后宅街道西何居民委员会”的公章。2004年12月15日，余晓英向何兆纪支付上述转让协议的转让定金20万元，并由何兆纪出具收据一份。2007年2月28日，余晓英又向何兆纪支付转让款10万元，并由何兆纪出具收条一份，载明：今收到余晓英购旧村改造安置房屋地基平方款拾万元正人民币。此款抵作购地基款。暂计126平方米。2014年1月16日，何兆纪、骆丽钗给余晓英出具保证书一份，该保证书载明：“保证人：后宅西何何兆纪、骆丽钗夫妻俩人于2004年12月15日和2007年2月28日向西何余晓英收取转让本户的建房指标款两次共计定金30万元人民币。建房指标至今未过户给余晓英所有，经双方多次协商连本带利何兆纪、骆丽钗保证于2013年农历年底归还余晓英。如不能还清，保证人保证按2004年12月15日签订的转让建房指标协议书中的所有约定执行，把保证人所有的建房指标及时转让过户给余晓英所有。同时保证盖章等的相关手续完整过户到余晓英户为止。倘若盖不成公章和相关手续的，同意余晓英持本保证书单方面可以去办理过户手续，本保证书是保证人真实意义的表示，并可代作保证人的转让过户办理的委托书同等效力使用……”。2015年4月，何兆纪、骆丽钗经审批取得54平方米农村住宅用地使用权。后西何村开始宅基地选址投标，但何兆纪、骆丽钗一直未配合余晓英到村委办理签字过户手续。为此，余晓英诉至法院。