协议终止借款合同，成立购房合同的效力认定
发布日期：2021-03-19 点击量：711次 作者：杭莎妮
一、案例来源
指导案例72号：最高人民法院（2015）民一终字第180号
二、案情简介
2013年，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司先后签订多份借款合同，取得对彦海公司2.6亿元借款的债权，借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。上述债权陆续到期，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账确认彦海公司所欠借款本息后，重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。
彦海公司拒不履行房屋交付义务，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉请彦海公司支付违约金6000万元及相关损失416300元。一审法院判决彦海公司向汤龙等四人支付违约金9275057.23元，并承担律师费416300元。彦海公司不服，提起上诉。二审法院撤销了一审判决，并驳回了汤龙等四人的诉请。
三、争点分析
（一）关于商品房买卖合同效力的问题。
根据《民法典》第五条，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。本案借款合同与商品房买卖合同系前后独立的两种合同，系彦海公司无法偿还借款本息情形下实现双方权利义务平衡的一种交易安排，成立商品房买卖合同并非为借款合同的履行提供担保。并且，该种合同关系的转换不属于法律禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年第二次修正）第二十三条的规定。因此，该商品房买卖合同合法有效。
（二）关于利息的认定问题。
在商品房买卖合同有效的前提下，应当对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额予以审查，避免当事人通过签订商品房买卖合同将违法高息合法化。本案双方借款利息已经超出案件审理时法律规定的民间借贷利率保护上限，因此法院对于双方包含高额利息的欠款数额不予确认。
（三）关于彦海公司逾期交付房屋是否构成违约的问题
本案中，当事人对账确认的借款利率远高于案件审理时法律保护的借款利率，在欠款本息转为已付购房款的情形下，汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，因此彦海公司未按照约定时间交付房屋的行为，不构成违约。
四、经验总结
（一）借款人逾期未归还借款，借贷双方协议终止借款合同并成立商品房买卖合同，除存在法定无效情形外，应当按照当事人意思表示确定双方法律关系转化。
（二）欠款转为购房款的，违法高息不受法律保护。
五、法律规定
《民法典》第五条
《民法典》第四百零一条
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年9月1日，案件审理时适用）第二十四条、第二十六条
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年第二次修正）第二十三条、第二十五条
浙公网安备 33010502003067号
