问题提示：如何理解土地抵押合同中涉及的乡（镇）、村企业集体土地使用权不得单独抵押的规定？
 　　【要点提示】
 　　乡（镇）、村企业集体土地使用权不得单独抵押，既包括土地和建筑物并存状态下土地使用权不得抵押的情形，也包括仅有土地的状态下不得抵押的情形。乡镇、村企业以厂房等建筑物抵押以融通资金、担保债务，应当坚持“房随地走、地随房走”的双向一体原则，不能仅以集体土地使用权单独抵押。
 　　【案例索引】
 　　一审：江苏省江阴市人民法院（2009）澄民一初字第3628号（2009年9月10日）
 　　【案情】
 　　原告：江苏新澄特钢集团公司（以下简称新澄集团）
 　　被告：上海爱使股份有限公司（以下简称爱使股份）
 　　江苏省江阴市人民法院经审理查明：1997年9月3日，上海新澄物资总公司（新澄集团子公司）向上海银行江浦支行借款200万元，1997年10月23日，上海新澄物资总公司又向上海银行江浦支行借款500万元，两笔贷款共计700万元，均由爱使股份提供担保。1998年3月18日，新澄集团取得了地号为07-1028-2的土地的集体土地建设用地使用证，用地面积：36046.67平方米，证号为澄土集建（1998）字第06028号。1999年4月5日，新澄集团与爱使股份签订土地使用权抵押合同一份，约定新澄集团将其所有的上述地号为07- 1028- 2的土地使用权作抵押物，对爱使股份为上海新澄物资总公司的借款担保事项作反担保。该项反担保追溯至新澄集团正式取得土地使用权证日，自该项土地使用权证取得日，该项土地使用权即为新澄集团向爱使股份承诺的抵押物。在该合同中，对新澄集团的土地状况（包括土地位置、性质、面积等）进行了明确。上述土地使用权，经过江阴市地价事务所评估，并到江阴市国家土地管理局进行了抵押登记，办理了土地他项权利证明书。在抵押登记申请表上，江阴市月城镇人民政府作为批准机构加盖了公章。抵押时，新澄集团的厂房尚未建成。
 　　又查明，新澄集团占用的土地一部分是向当时的江阴市月城镇双桥村村民委员会征用，一部分向江阴市月城镇沿山村村民委员会征用，土管部门未核发土地所有权证书。2002年3月，双桥村与三河村合并成秦皇村，秦皇村村民委员会曾于2009年2月2日起诉来院要求确认上述新澄集团与爱使股份于1999年4月5日签订的土地使用权抵押合同无效。法院受理后，以原告主体不适格为由裁定驳回起诉。
 　　再查明，新澄集团于2003年9月25日被工商部门吊销执照后成立了资产清理小组进行清理，梁正华为资产清理小组组长。
 　　原告新澄集团诉称：上海新澄物资总公司于1997年向爱使股份借款700万元，爱使股份为保障此笔债权，要求新澄集团将位于江阴市月城镇面积为36046.67平方米的集体土地使用权予以单独抵押，双方为此于1999年4月5日签订了土地使用权抵押合同。该抵押合同违反了《担保法》、《物权法》的相关规定，是无效合同。现新澄集团已被吊销营业执照，进入了资产清算阶段，被抵押的土地所有权人强烈要求收回土地使用权。请求法院确认新澄集团与爱使股份签订的该份土地使用权抵押合同无效。
 　　被告爱使股份辩称：原告新澄集团与他公司于1999年4月5日签订的土地使用权抵押合同合法有效，并依法定程序办理了土地使用权抵押登记，他公司依法取得了抵押他项权证书，双方之间的土地使用权抵押关系合法有效；新澄集团恶意抗辩主张合同无效是为了逃避债务，严重违反诚实信用原则，应当予以驳回。
 　　【审判】
 　　江阴市人民法院经审理认为：新澄集团将集体土地建设用地使用权抵押给爱使股份，属于单独抵押，虽办理了抵押登记，但违反了《担保法》、《物权法》关于“乡（镇）、村企业的集体土地使用权不得单独抵押”的强制性规定，双方所签订的抵押合同无效。依照《中华人民共和国担保法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：
 　　江苏新澄特钢集团公司与上海爱使股份有限公司于1999年4月5日签订的土地使用权抵押合同无效。
 　　案件受理费100元，由上海爱使股份有限公司负担。
 　　一审宣判后，双方当事人均未提起上诉。
 　　【评析】
 　　本案系一起因集体土地使用权抵押引起的效力之争，主要涉及以下法律问题：
 　　一、如何理解“乡（镇）、村企业的集体土地使用权不得单独抵押”规定
 　　对于“单独抵押”的理解也是本案争议的焦点，原告方认为只有地上建筑物与土地同时存在行使抵押时才涉及单独抵押，本案争议的集体土地并无建筑物，此观点不能成立，首先，从法条表述看，不得单独抵押，既包括土地和建筑物并存状态下土地使用权不得抵押的情形，也包括仅有土地的状态下不得抵押的情形。其次，我国《担保法》、《物权法》均有涉及乡（镇）、村企业土地使用权抵押的相关规定，如1995年10月1日起施行《担保法》第36条规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”而2007年10月1日起施行的《物权法》第183条规定：“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”两部法律的规定均体现了我国对乡镇、村企业等集体建设用地使用权抵押问题采取严格限制态度的立法政策，主要是考虑到我国乡镇、村的土地属于集体所有，是用于发展农村经济、增加农民收入和提高农民生活水平的必需的生产资料，若任意抵押，则农民可能失去土地使用权，不利于农村经济的发展。再次，为了方便乡镇、村企业以厂房等建筑物抵押以融通资金、担保债务，根据“房随地走、地随房走”的双向一体原则，法律又规定以建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
 　　二、如何认定合同的效力
 　　我国《合同法》第52条对合同无效的情形作了列举式规定，其中第（五）项为“违反法律、行政法规的强制性规定”。所谓强制性规定，是指这些规定必须由当事人遵守，不得通过其协议加以改变。一般来说，在法律条文中，强行性规定通常以“必须”、“不得”等词语表示。《担保法》、《物权法》涉及“乡（镇）、村企业的集体土地使用权不得单独抵押”的规定即属于强制性规定，本案中新澄集团与爱使股份签订土地使用权抵押合同一份，违反了上述法律规定，即使进行了抵押登记，及办理了土地他项权利证明，也是无效合同。
 　　（一审合议庭成员：金国芬计珉费士川
 　　编写人：江苏省江阴市人民法院尹德元金国芬
 　　责任编辑：顾利军
 　　审稿人：曹守晔）
 
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