房屋买受人的物权期待权能否对抗抵押权人
发布日期：2021-06-22 点击量：983次 作者：章青
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第二十八条和第二十九条将享有物权期待权的房屋买受人分为“非商品房消费者之外的买受人”和“商品房消费者的买受人”。
一、非商品房消费者物权期待权的认定要件
非商品房消费者的物权期待权排除不动产的强制执行，需要满足以下条件：
（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
司法实践中对于非消费者买受人的四个条件，需要进行如下理解：
（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同
该条明确要求合同的形式为“书面”，若通过实质关系认定买卖合同关系的存在，则有可能有不被法院认定的风险；第二，要注意合同签订时间是否发生在人民法院查封之前，如签订时间在查封之前之后，则适用该条款的前提性就不满足。实务中，有部分合同的签订时间位置是空白或者表达不清晰（如只有年份而没有月份），针对此种情况，若买受人能够举出证据证明合同签订的时间在查封时间之前，也满足签订有效的书面合同要件。
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产
关于对“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的认定，首先应当明确该条款所保护的占有应当限于合法人，对于非法占有不能给予保护。
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行
对于“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的认定，实务中买受人可以通过提交开发商出具的发票、收据、买受人出具的转账证明或者开发商与买受人的以房抵债协议等进行证明。
（四）非因买受人原因未办理过户登记
关于对“非因买受人自身原因未办理过户登记”的认定，应当明确异议人未办理过户登记系非买受人原因。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）第127条规定，对于非因买受人自身原因未办理过户登记的认定：“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”根据《九民会议纪要的理解与适用》中关于此款的解读，“因买受人自身原因未办理过户，主要在于主观状态的认定，是否归于买受人自身原因，应当结合个案，结合合同约定情况、履行情况以及买受人自身原因，比如受教育程度，综合进行考量。对于合理期限的把握，有约定的，从当事人的约定，没有约定的，结合同类交易中的交易惯例加以判断。”
二、商品房消费者的物权期待权
商品房消费者的物权期待权排除不动产的强制执行，需要满足以下条件：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
司法实践中对于消费者买受人的四个条件，需要进行如下理解：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同
该条要求书面合同形式为书面形式，有时候买受人与出卖人签订《认购单》、《订购书》、《预购协议》等等一系列似是而非的买卖合同，此类情况在当前市场交易却是普遍存在的一种现象。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”事实上，从《商品房销售管理办法》第十六条规定（主要包括商品房基本情况、合同价款、付款方式、违约责任等等11项内容）来看，对于书面买卖合同的形式要件是较为严格的，一般上述协议的内容是很难达到这个要求的。但是值得一提的是，在司法实践当中，法院重点关注的在于“是否支付全部价款”以及“是否实际占有使用”，对于书面买卖合同的形式要件并不会太注重，这也算是对此类普遍问题的一个变通处理，更加契合市场现状。
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋
对于该要件的认定，主要是基于保护消费者生存权所作出的例外规定，这里的商品房消费者仅限于所购商品房用于居住且买受人名下无其他居住的房屋消费者，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，对于任一家庭成员名下有房屋，都不满足该条件。
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十
原则上，适用该条件，买受人已支付的价款需要超过合同约定总价款的百分之五十。然而，九民纪要规定了更为灵活的审判标准，即便支付的购房款在接近50%的，也可以视为满足排除执行的要求。如购房消费者支付的购房款不足50%的原因不归责于购房消费者的，且在满足其他法定条件的情况下，也可以排除强制执行。
三、申请执行人抵押权能否对抗房屋买受人物权期待权
根据《执行异议复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
《执行异议复议规定》第二十八接着规定了买受人可以排除执行的情形，这两条规定在实践中产生了一定的分歧，一种意见认为第二十八条即属于第二十七条规定的法律、司法解释另有规定的情形，而另一种意见认为第二十八条不属于该除外情形，两个法条一前一后规定，就立法的规范性而言，如第二十八条属于该除外情形，一般应是在第二十七条中予以明确，并且两法条之间的内容无任何关联或交叉，将第二十八条理解为除外情形不符合立法的目的。从最高院案例来看，抵押权登记设立，属于法定的担保物权，具有公示公信效力，而买受人未办理变更登记，仅享有债权请求权以及基于占有事实而享有的物权期待权利，其效力不足以对抗作为法定担保物权的抵押权。
《执行异议复议规定》第二十九条规定的商品房消费者的物权期待权，再根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。而建设工程价款的优先受偿权又优先于抵押权人的优先受偿权，因此抵押权人的优先受偿权不得对抗商品房消费者的物权期待权。
浙公网安备 33010502003067号
