房地产企业破产债权清偿顺序
发布日期：2021-06-24 点击量：1943次 作者：章青
房地产企业破产同其他企业破产，债权有其特殊性，故其清偿顺序也有一定的特殊性。关于房地产企业破产的债权清偿顺序问题，实践中一般按下列顺序清偿：
一、破产费用和共益债务
分析：破产费用是为了保证破产程序的进行而支付的各种费用，包括破产案件的受理费用、债务人财产的管理变价和分配所需费用以及管理人执行职务的费用等。共益债务是破产管理人为债权人的共同利益、在破产案件受理后破产财产所负担的债务。破产费用和共益债务均为破产程序能够开始和顺利进行的物质基础，应当从破产财产中随时支付，否则破产程序就无法进行。
依据：《企业破产法》第四十一条、第四十二条、第四十三条
二、支付全部或大部分购房款的消费者物权期待权
分析：消费者购房人的物权期待权是最优先的，原则上来说这种权利不是债权，而是物权，是为了保护消费者购房人的居住权而设置。其法律依据最初来源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条的规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该司法解释已于2021年1月1日被废止，但是其中关于物权期待权的条文已经在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条更加明确和细化，消费者购房人需要满足：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条进一步放宽消费者购房人的认定条件，在涉案房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，或者商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，也可以认定为消费者购房人。
依据：《全国民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第125、126、127条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条
《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》
三、建设工程款优先受偿权
分析： 建设工程款优先权是仅次于消费者购房人的超级优先权的优先权，来源于《中华人民共和国民法典》第八百零七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条进一步规定其优于抵押权和其他债权。
依据：《民法典》第807条、
《建设工程施工合同纠纷司法解释（一）》第36条
四、担保物权
分析：根据《企业破产法》第109条规定，原则上，对破产人的特定财产享有担保物权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。在破产程序中，对债务人特定财产享有担保物权的债权人可以随时向管理人主张就该特定财产变价处置行使优先受偿权。再根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第3条规定，对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权。因此担保物权优先于其他破产债权。
其中尤其要说明的是，抵押权和税收债权孰优先问题，《税收征管法》第45条和《企业破产法》相关规定对这一问题的规定相互冲突，但是从司法实践案例来看，《税收征管法》第45条关于抵押权和税收债权清偿顺序适用于一般情况，而《企业破产法》及相关司法解释关于抵押权和税收债权清偿顺序适用于企业破产这一特殊情况。因此在企业破产程序中，适用《企业破产法》更为合适，即抵押权优先于税收债权。
依据：《企业破产法》第109条、
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第3条、
温州中院 （2017）浙03民终4844号、
台州中院（2019）浙10民终1071号
绍兴中院（2017）浙06民终1119号
常州中院（2020）苏04民终412号
五、职工债权
分析：职工债权，包括所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用、住房公积金，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，和因破产企业侵权行为造成的人身损害赔偿、由第三方垫付的职工债权。
法律依据：《企业破产法》第113条、《全国法院破产审判工作会议纪要》第27、28条
六、社保及税收债权
分析：社保及税收债权，包括欠缴的除职工债权以外的社会保险费用、所欠税款和欠薪保障金垫付的款项。
依据：《企业破产法》第113条
七、普通债权
分析：普通债权，包括一般普通债权、因欠缴税款产生的滞纳金、董监高的非正常收入等。
依据：《企业破产法》第113条、
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第24条、
《最高人民法院关于税务机关就破产企业欠缴税款产生的滞纳金提起的债权确认之诉应否受理问题的批复》
八、劣后债权
分析：劣后债权，包括破产受理前产生的民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等惩罚性债权。
法律依据：《全国法院破产审判工作会议纪要》第28条
浙公网安备 33010502003067号
