抵押权人“同意预售”，对抵押权的影响

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抵押权人“同意预售”，对抵押权的影响

发布日期：2021-06-29 点击量：2369次作者：章青

对此问题，法律没有明确规定抵押权人出具同意预售函件就意味着其放弃了抵押权，但在司法实践中，开发商取得预售许可将房屋售出后，抵押权人再去主张土地抵押权，法院一般认定为，开发商经过抵押权人同意出售抵押土地上的商品房，该商品房售出后，抵押权人即丧失所售出商品房占用范围内土地使用权的优先受偿权，但对于未售出商品房所享有的土地使用权及抵押土地上未开发部分的土地使用权仍可行使抵押权。

作出此种判决的法院，法院没有明确表明抵押权人出具同意预售函就是视为放弃土地抵押权，但明确指出若抵押土地上的商品房售出经过抵押权人同意，并报房产管理部门备案后，购买者获得的应是没有权利瑕疵的财产，因此抵押土地上的商品房售出后，抵押权人即丧失所售出商品房占用范围内土地使用权的优先受偿权，但对此作了范围的限制。也即抵押权人主张权利时，已售出的房屋及其下属土地因不能对抗第三人购房者，应视为放弃，但没有售出的房屋，因其所有权和对应土地权利属于开发商，故抵押权人有权对开发商继续主张并执行抵押权。

参考案例：

浙江省平湖市人民法院（2010）嘉平商初字第573号民事判决书

四川省高级人民法院（2017）川民终1166号

最高人民法院（2020）最高法民申3690号