房屋租赁中，一般人不知道的重点
发布日期：2021-07-19 点击量：591次 作者：王莹
房屋租赁是日常生活最常见的合同，主要有个人因居住需求和公司因经营需求租赁房屋两种。近些年，法院受理房屋租赁合同纠纷案件激增，很多案件由于当事人疏忽导致损失重大。本文就实务中经常被当事人忽略，但又极为重要的法律规定做以下介绍。
一、“买卖不破租赁”。
在现实生活中我们可能会遇到这样一种情况，那就是在租赁了一套房屋之后，在房屋的租赁还未到期时，房东会告诉你他已经将房屋出售给另外一个人，让搬出去。这个时候我们应该怎么办？
买卖不破租赁，即在《民法典》第725条规定的：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。由此可见，适用“买卖不破租赁条款”，有两个前提条件，即：
1、已经按照租赁合同合法的占有租赁物。
2、在租赁关系存续期间内。若买卖、抵押等事实发生在租赁之前，则不能适用“买卖不破租赁”的规定。
法律之所以这么规定，最主要的原因就是要保护市场经济秩序的稳定，如果租赁合同受到买卖合同的影响，那么当租客租房时，就要时刻担心房主会不会把房子卖掉，新房东会不会把自己赶走，即使签订了租房合同，也没有任何作用，租房风险大大增加，在这种情况下，租客不敢租房。对房东来说，如果有出售房产的打算，则在租赁房屋时不宜选择较长的租期。
二、违约金约定过高，可请求法院予以减少。
一般来说，相对于房东来说承租人是弱势的一方，租赁合同文本也是由房东提供的。房东为了保障自己的利益，往往在合同中给承租人设定了很严格的违约责任。这时候承租人万一不得已违约了，是否只能老老实实按照合同的约定支付违约金呢？
《民法典》第585条有规定，当约定的违约金过分高于造成的损失时，人民法院可以根据当事人的请求予以适当的减少。同样，请求减少违约金也有两个重要的前提条件：
1、当事人主动申请减少违约金。合同违约金过高，法院不能主动调整，必须由当事人申请，法院才能调整。
2、违约金过分高于损失。实务中一般对过分高于的认定是超过损失的30%，即违约金金额高于损失的130%。
三、房屋空置期间内，损失由谁承担？
徐先生承租广厦公司的一间商铺用于经营。徐先生依照合同约定支付了押金和首期租金后，对商铺进行了装修。在试营业期间，因该商铺上有其他公司的注册登记，导致徐先生无法办理营业执照和卫生许可。经多次协商，此事仍无法解决，徐先生便在2014年11月搬离了商铺，但并未将商铺返还广厦公司。徐先生起诉至法院要求解除租赁合同并赔偿损失，广厦公司则反诉要求支付租金。2015年6月，法院组织双方进行了交接，徐先生向广厦公司返还了商铺。
法院认为，虽然徐先生未实际经营，并在2014年11月撤场，但其到2015年6月才将商铺返还给广厦公司，这期间仍由其实际占有，故仍需支付这期间的租金及管理费。
由此可见，在实务中租金是计算到承租人将租赁物返还给房东之日的。不管是出于何种原因解除合同，承租人一定要和房东进行交接手续，切不可擅自搬离。若房东不同意解除合同，不肯配合房屋的交接手续，承租人也不是毫无办法。承租人作为违约方，可以向法院起诉要求解除合同，由法院组织进行交接。
浙公网安备 33010502003067号
