（2019）浙民终846号 房屋买卖合同纠纷 二审 民事 浙江省高级人民法院 2019-10-21

上诉人（原审原告）：郑秀娣，女，汉族，1938年10月29日出生，住浙江省杭州市上城区。 

委托诉讼代理人：卢江丽，浙江和义观达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈桓，浙江和义观达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：杭州电声有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区教工路23号。

法定代表人：张锡统，系公司总经理。

诉讼代表人：浙江法君律师事务所、温州中源立德会计师事务所，系杭州电声有限公司管理人。

委托诉讼代理人：俞孔珂，浙江法君律师事务所律师。

上诉人郑秀娣因与被上诉人杭州电声有限公司（以下简称电声公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2017）浙01民初1078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑秀娣及其委托诉讼代理人卢江丽、陈桓、被上诉人电声公司的委托诉讼代理人俞孔珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人郑秀娣上诉请求：一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2017）浙01民初1078号民事判决；二、依法改判支持郑秀娣一审全部诉讼请求，即判令被上诉人继续履行合同，并按合同约定立即协助上诉人将位于百脑汇大楼14楼的1417、1418、1419、1420、1421、1422室房屋的不动产权登记证办理至上诉人名下；判令被上诉人按已付房屋转让费的5‰支付上诉人违约金1万元；三、一、二审诉讼费全部由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决的理由不能成立，适用法律严重错误。首先，电声公司将不属于自己的房产拿去签订抵押合同，是无权代理行为及严重侵权行为，根据合同法第四十八条之规定，该行为自始对郑秀娣不发生任何法律效力，郑秀娣也从未对该行为表示过认可，相反，是一直在与另一受害人宁波普发进出口公司一道进行维权。如果相关抵押权人因此遭受损失，是其自身失察所致，责任自然应由电声公司及抵押权人自己承担，而不是由无辜者郑秀娣承担。其次，从来只有当事人遇到法律障碍请求法院解决，没有法院遇到法律障碍绕道而走、拒绝裁判。上诉人郑秀娣的核心诉请是确认涉案房产的权属，判令电声公司协助办理产权登记。无论该涉案房产是否被出卖、被租赁、被抵押或者被损坏等等，都不影响该房产权属的确认，也不能成为法院拒绝确认涉案房产产权的理由。第三、抵押权是否解除登记或者依法撤销，不是确认涉案房产权属的必要条件。相反，确认涉案房产的真正权利人，才能将非法设定的一切抵押权依法去除，让真正的权利人享有合法权利。此外，本案讼争财产已卖给上诉人郑秀娣，早已不是电声公司的财产，当然也不属于电声公司破产时的财产。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第(六)项的规定，尚未办理产权证或产权过户手续，但已向买方交付的财产，不属于破产财产。根据最高人民法院法释(2015)10号《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。前述司法解释如此明确，上诉人郑秀娣的情况完全符合司法解释的情形，故涉案房产不属于电声公司的破产财产。破产法第十八条的规定适用于产品设备供销、运输合同等一般的合同，但对一些特殊合同仍需继续履行，比如定作合同、租赁合同等，破产法都做了特别规定，房产买卖合同同样属于这一类特殊合同，应当按照前述最高院司法解释第七十一条的特别规定执行。二、上诉人与电声公司的房屋转让协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，是合法有效的。根据物权法第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、上诉人与电声公司的房屋转让协议已正常履行，上诉人对涉案房产行使了占有、使用、收益等权利。电声公司的收款收据、上诉人的汇款凭证、电声公司的法定代表人和财务负责人的证言均证实，上诉人依约将一、二期的购房款付给了电声公司。上诉人的营业执照、2006年电话装机凭证、电声公司财务《写字楼收款情况明细表》和招商银行汇款凭证、增值税发票及张锡统等证人证言证实，上诉人从2006年开始一直实际占有、使用了涉案房产，并将部分房产交由电声公司统一对外出租，电声公司从2006年至2017年共18次与上诉人儿子赵文进行房租结算。四、没有办理涉案房产权属证书并非由于上诉人的原因。2014年11月之前，是由于政策的原因，上诉人无法办理权属证书。2015年之后，上诉人多次催促电声公司协助办理，电声公司不愿意配合，2016年12月，上诉人被迫向浙江省杭州市西湖区人民法院提起诉讼，要求电声公司履行协助办证合同义务，由于法院工作人员称宁波普发进出口公司同样案子已经判决宁波普发进出口公司胜诉，没有必要重复起诉，法院年关案子多，希望上诉人撤回起诉，上诉人遂撤回了起诉。五、不动产登记本身并非绝对不可推翻，而是应该对设立、变更、转让、消灭不动产物权的基础法律关系进行审查，在确认基础法律行为合法有效的情况下，才能正确划分责任，明确权属。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释(一)》第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。可见，尽管我国物权法对不动产物权采取的是登记生效主义，但是不动产物权变动的原因行为和登记行为存在区别。本案同样不能以抵押权人的利益侵害上诉人的合法正当权益。

电声公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院依法维持原判；二、上诉人提出的上诉理由，与事实不符、于法无据，请二审法院驳回其上诉。理由如下：1、涉案地块本身属无法分割转让，双方签订的合同事实上无法履行。根据涉案土地出让合同《杭土合字(2013)169号》及《杭西国用(2004)字第000084》规定，涉案地块土地性质属于科研用地。根据《关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展的实施意见》第一条第三点规定了科技研发用地通过土地复核验收之日起10年内不得转让，10年后可以分幢分层转让，也就是说，哪怕能转让了，也必须分幢分层转让。而上诉人仅购买了14层中的其中一部分，连一层都不到，根据现行政策，也是无法分割转让的。故涉案地块本身无法分割转让，电声公司与上诉人签订的房屋买卖合同事实上根本无法履行。根据合同法第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行的除外。2、电声公司已经进入破产清算程序，上诉人所主张的房屋属于破产财产。现电声公司已进入破产清算程序，上诉人所主张的房屋又未办理不动产移转登记，故根据物权法第九条及企业破产法第一百零九条之规定，上诉人所主张的房屋属于破产财产，在物权没有登记成立且没有其它可以认定为优先债权的情形，上诉人对破产财产的权利只能认定为普通债权，上诉人可以向管理人申报债权。且根据破产法第十八条之规定，双方均未履行完毕的合同，管理人有权决定解除或者继续履行，现因考虑破产程序中整体债权人的利益，管理人不同意继续履行。3、如继续履行房屋买卖合同，会损害大部分债权人的合法利益。

郑秀娣向一审法院起诉请求：1、判令电声公司继续履行合同，并按合同约定立即协助郑秀娣将位于百脑汇大楼14楼的1417、1418、1419、1420、1421、1422室房屋的不动产权登记证办理至郑秀娣名下；2、判令电声公司按已付房屋转让费的5‰支付郑秀娣违约金1万元；3、判令本案的诉讼费用由电声公司承担。

一审法院认定事实：2003年，百脑汇电子信息（杭州）有限公司（以下简称百脑汇公司）通过协议出让方式取得位于杭州市西湖区的土地，土地用途为综合（科研）用地。同年，百脑汇公司与电声公司签订了《百脑汇杭州信息数码港开发协议》。

2004年12月，电声公司（甲方）与郑秀娣（乙方）签订《房屋转让协议》一份，合同约定的主要内容有：1、2002年7月，甲方与百脑汇公司建设杭州百脑汇信息数码港，并经杭州市计委杭计外经（2002）1017号文批准立项，土地性质为综合用地，房屋使用年限为50年。根据甲方与百脑汇公司签订的协议，该大楼14层的东侧部分归甲方所有。2、乙方受让的房屋为百脑汇大楼1412、1413、1414室（后经重新编号，现为1417、1418、1419、1420、1421、1422）室。根据预测绘结果，合计建筑面积362.97平方米，双方确认最终面积以产权登记面积为准。3、转让价格为每平方米9000元，根据预测绘结果，总价为326.67万元；4、购房款分三期支付，第一期100万元在合同签订之日支付，第二期100万元在交房之日支付，第三期根据产权登记面积正式确定总金额，余款在交付三证（土地使用权证、契证、房产证）后30日内付清；5、甲方从百脑汇取得三证之日起，甲方应在90天内办理乙方名下的权属，房屋转让及办理乙方名下的权属中的有关税费按政府有关规定由双方各自承担；6、因甲方责任，致使乙方不能在规定期限内取得权属证书的，按已付转让费的5‰向乙方支付违约金等等。2005年1月20日电声公司出具收据，载明郑秀娣之子赵文向电声公司支付房屋预订款100万元。2008年7月28日，电声公司向赵文再次出具收据一份，载明收到赵文100万元，其中2005年8月31日打入90万元，2008年7月28日支付10万元。

2006年6月1日，杭州市科峰辐射微波技术研究所在百脑汇科技大厦14楼1422室申请安装了电话，该研究所负责人为郑秀娣。

2010年6月7日，电声公司领取了编号为杭房权证西移字第XX号的房屋所有权证，房屋坐落为杭州市西湖区百脑汇科技大厦13-16层、1901室、1916室、20层、21层，同年11月30日，电声公司取得了编号为杭西国用（2010）第100189号的国有土地使用证。就上述房产，杭州市余杭区华盈小额贷款股份有限公司、卢晟、汪圭钦、郑淳来、杭州市余杭区理想小额贷款股份有限公司于2014年6月18日至2014年12月18日依次分别取得了他项权证（抵押登记）。

2013年12月18日，杭州市国土资源局出台《关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展的实施意见》，对相关科研、综合用地分割转让的条件及程序进行了规定。该《实施意见》于2014年2月12日经杭州市人民政府同意并转发。

2016年12月8日，浙江省杭州市西湖区人民法院立案受理郑秀娣对电声公司提起的诉讼，诉讼请求为郑秀娣要求确认对讼争房屋的所有权，后郑秀娣于2017年2月15日申请撤诉。

2017年5月27日，浙江省杭州市中级人民法院裁定受理债权人杭州一胜布艺有限公司提出的对电声公司的破产清算申请，并指定浙江法君律师事务所、温州中源立德会计师事务所担任电声公司管理人。

一审认为，根据查明的事实，讼争房产上设定有多重抵押，目前未见全部抵押权人均同意放弃抵押权并解除抵押登记，也未见上述抵押登记均被依法撤销，故郑秀娣要求将房产过户至其名下存在法律障碍，对郑秀娣的诉讼请求，无法支持。此外，因讼争房产仍登记于电声公司名下，依法应属于电声公司的破产财产，对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保障债权人能够公平受偿。同时，涉案《房屋转让协议》属于双方均未履行完毕的合同，依照我国企业破产法第十八条之规定，管理人有权决定解除或者继续履行，现因考虑破产程序中整体债权人的利益，管理人未同意继续履行，故郑秀娣要求继续履行合同亦缺乏法律依据。至于郑秀娣已经支付的房款及其债权性质，可通过依法向管理人申报债权的方式维护自身权益。为化解争议、公平保护当事人权益，一审法院多次组织双方当事人进行调解，但双方未能达成一致意见。现根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回郑秀娣的诉讼请求。本案案件受理费33014元，由郑秀娣负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑秀娣提交了以下证据材料：证据一、电声公司于2006年7月20日支付给杭州市科峰辐射微波技术研究所金额为74104.84元的中国建设银行进账单一份；证据二、电声公司于2008年7月30日支付给杭州市科峰辐射微波技术研究所金额为297172.95元的中国建设银行进账单一份，上述二份证据拟证实电声公司已交付涉案房产并支付了租金。

电声公司经质证，对证据一、证据二的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，二份证据载明的收款人均为杭州市科峰辐射微波技术研究所而非郑秀娣，且无法证明是支付租金。

本院经审核后认为，郑秀娣提交的二份证据，只记载了电声公司与杭州市科峰辐射微波技术研究所存在款项流转的事实，至于款项的性质并不明确，且与本案争议的事实不具有关联性，故对上述证据不予采信。

本院认为，根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案争议焦点为：一、涉案房产是否属于电声公司破产财产及电声公司应否协助郑秀娣办理涉案房产的权证登记手续；二、电声公司应否支付郑秀娣违约金。

一、涉案房产是否属于电声公司破产财产及电声公司应否协助郑秀娣办理涉案房产的权证登记手续。

根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。此外，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》第三条的规定，债务人已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当认定为债务人财产。对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权。本案中，郑秀娣虽与电声公司签订了《房屋转让协议》，但属于尚未履行完毕的合同，郑秀娣既未支付完合同约定的房屋转让款，也未办理完涉案房产的过户登记手续。因涉案房产仍登记于电声公司名下，且电声公司设置了担保物权，原审据此认定涉案房产为电声公司的破产财产，并无不当。在涉案抵押担保物权未解除的情况下，郑秀娣要求电声公司协助办理涉案房产的权证登记手续事实上无法履行。原审据此对郑秀娣要求将房产过户至其名下的诉讼请求未予支持，亦无不当之处。

电声公司应否支付郑秀娣违约金。 根据双方签订的《房屋转让协议》第6条的约定，因电声公司责任，致使上诉人不能在规定期限内取得权属证书的，按已付转让费的千分之五向上诉人支付违约金。但本案涉及土地性质为综合（科研）用地，具有一定的特殊性，上诉人能否取得权属证书并非电声公司所能决定，亦非电声公司的责任，故上诉人提出要求电声公司支付违约金的诉讼请求不能成立。

综上所述，郑秀娣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费33014元，由郑秀娣负担。

本判决为终审判决。

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审判长　　吴飞明

审判员　　陈艳艳

审判员　　张玉环

二〇一九年十月二十一日

书记员　　李文丽