（2020）浙民终313号 房屋买卖合同纠纷 二审 民事 浙江省高级人民法院 2020-09-24

上诉人（原审原告、反诉被告）：王崇焕，男，1965年1月29日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。

上诉人（原审原告、反诉被告）：钱建华，男，1952年4月27日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。

二上诉人共同委托诉讼代理人：项天赐，上海光盛大律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：温州市名城建设开发有限公司，住所地浙江省温州市信河街松台大厦B幢4-6层。

法定代表人：林玉飞,系公司董事长。

委托诉讼代理人：王春美，浙江光正大律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：温州市名城建设投资集团有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区南塘5组团16幢。

法定代表人：王进法，系公司董事长。

委托诉讼代理人：王春美，浙江光正大律师事务所律师。

上诉人王崇焕、钱建华与上诉人温州市名城建设开发有限公司（以下简称名城开发公司）、被上诉人温州市名城建设投资集团有限公司（以下简称名城投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民初758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王崇焕及上诉人王崇焕、钱建华的委托诉讼代理人项天赐、上诉人名城开发公司及被上诉人名城投资公司的委托诉讼代理人王春美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人王崇焕、钱建华上诉请求：一、撤销浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民初758号民事判决第一项判决内容，改判自本判决生效之日解除王崇焕、钱建华与名城开发公司、名城投资公司于2002年6月12日签署的《协议书》及增购的五马街5-23号二、三层建筑面积为347.27平方米的认购协议；二、撤销浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民初758号民事判决第三项判决内容，改判驳回名城开发公司、名城投资公司的诉讼请求；三、撤销浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民初758号民事判决第四项判决内容，改判名城开发公司、名城投资公司立即支付王崇焕、钱建华改建垫付款18000000元及利息(以18000000元为基数，自2002年12月21日起，按年利率10%的标准计算至实际履行之日止)，并向王崇焕、钱建华支付拆除费用800万元及利息(以800万元为基数，自2012年10月29日起，按年利率10%的标准计算至实际履行之日)；四、本案一审、二审案件受理费、评估费由名城开发公司、名城投资公司承担。事实与理由：一、一审法院认定“现王崇焕、钱建华已变更诉讼请求为要求解除涉案合同，名城开发公司在反诉中要求解除上述协议，双方于本案第一次开庭时对解除上述合同达成一致意见，确认双方上述协议于2019年3月18日解除”属于认定事实错误。一审法院认为王崇焕、钱建华的诉讼请求是解除涉案合同，名城开发公司、名城投资公司的反诉请求也是要求解除涉案合同，故得出双方就解除涉案合同达成一致意见的结论，属于认定错误。本案一审庭审中，王崇焕、钱建华主张解除合同的依据是名城开发公司、名城投资公司逾期办理产权证给王崇焕、钱建华长达17年，构成根本违约因而要求解除合同，而名城开发公司、名城投资公司主张解除合同的依据是认为王崇焕、钱建华存在违建情形，构成违约而要求解除合同。这是两个完全独立的诉讼主张，而非合意或协商一致。因此，本案中双方不存在协商一致解除合同或者就解除合同的意思表示达成一致的说法，而只能存在是何方构成根本违约，应承担全部责任的情形。一审庭审中，王崇焕、钱建华已非常明确向一审法院提出本案的争议焦点是：何方构成根本违约才导致涉案合同的解除，而一审法院却从头到尾没有对该争议焦点进行论述和阐释。事实上，王崇焕、钱建华与名城开发公司、名城投资公司从未就解除《协议书》及双方关于王崇焕、钱建华增购五马街5-23号二、三层建筑(面积为347.27平方米)的口头认购协议达成一致意见，因为双方根本没有签署过任何关于解除涉案协议的书面文件，亦未达成任何口头一致意见，否则就根本不会发生本案的诉讼。因此，一审法院在没有任何事实和法律依据的情况下认定双方协商一致，作为评判本案双方责任分担的根本基础，显然违背了司法审判“以事实为准绳、以法律为依据”的基本原则，依法应撤销一审法院关于“双方达成协商一致解除涉案合同的认定”。本案名城开发公司、名城投资公司存在以下根本违约的事实：(一)名城开发公司、名城投资公司没有履行办理涉案房屋产权证给王崇焕、钱建华逾期违约长达17年以上。本案双方间所签署的《协议书》及补充意见，曾经由浙江省高级人民法院做出的(2006)浙民一终字第48号民事判决书确认为“有效、正确、当事人的权利义务应按协议确定”。同时，该判决书中亦载明了“由于诉争房屋当初并非作为开设大型商场进行设计构建，因此双方在协议中做出了同意受让方对房屋进行部分改建和相关费用负担的约定，受让方为此在履行中提出改建要求，应认为其具有合同上的依据，亦符合情理。上述协议约定的房屋交付后，受让方提出了房屋改建的方案，经出让方审查后予以认可，现今尚未获得当地规划部门的审核批准，指挥部在诉讼中虽提出签署房屋改建内容属违章建筑，规划部门不予批准的主张，但其并无证据加以证实该项主张，故不予采纳”，“即或以后出现房屋改建得不到规划部门批准的情形，亦应由签约双方再行商定原合同条款无法履行的补救事宜，以保障当事人契约自由的权利”。因此，名城开发公司、名城投资公司以王崇焕、钱建华存在违建情形而主张解除合同的理由是不成立的，该事实一审法院亦已认定。同时，名城开发公司、名城投资公司在浙江省高级人民法院作出(2006)浙民一终字第48号民事判决书后至今，根本没有履行任何义务。自2002年6月12日签约至今，名城开发公司、名城投资公司仍然没有将涉案房屋的产权登记到王崇焕、钱建华名下，导致王崇焕、钱建华的损失不断扩大，应当由名城开发公司、名城投资公司承担全部的责任。然而，一审法院没有去审查名城开发公司、名城投资公司的根本违约行为，反而以双方协商一致解除合同结案，缺乏事实依据。(二)名城开发公司、名城投资公司存在擅自单方解除涉案合同构成根本违约的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，名城开发公司、名城投资公司以擅自单方解除涉案合同的行为，明确表明不履行义务，构成违约。名城开发公司、名城投资公司的上述两项根本违约行为已经以自己的行为表明不履行协议义务，这才是导致本案合同被解除的根本原因，故名城开发公司、名城投资公司应当承担违约责任，赔偿王崇焕、钱建华的损失。因此，一审法院的第一项判决内容，应当依法予以撤销。同时，基于名城开发公司、名城投资公司存在根本违约情形，应改判确认自本判决生效之日解除王崇焕、钱建华与名城开发公司、名城投资公司于2002年6月12日签署的《协议书》及增购的五马街5-23号二、三层建筑面积为347.27平方米的认购协议。二、一审法院认定“关于合同解除后款项的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，现双方协商一致解除《协议书》及双方关于王崇焕、钱建华增购五马街5-23号二、三层建筑(面积为347.27平方米)的口头认购协议，根据上述法律规定……2002年12月26日至2018年12月31日，王崇焕、钱建华应参照评估的租金标准支付占有使用费共计6352.68万元”属认定事实和适用法律错误。(一)一审法院认定双方协商一致解除《协议书》及双方关于王崇焕、钱建华增购五马街5-23号二、三层建筑(面积为347.27平方米)的口头认购协议，没有任何事实依据，属于认定事实错误。本案系因名城开发公司、名城投资公司构成根本违约才导致涉案合同被解除，因此本案属于王崇焕、钱建华依法解除而非协商解除。(二)一审法院在已经认定了王崇焕、钱建华不存在违约情形，而名城开发公司、名城投资公司的违约情形已非常明确的情况下，却没有认定名城开发公司、名城投资公司需要承担赔偿损失的违约责任。不仅如此，一审法院在认定王崇焕、钱建华不存在违约的情况下，还需要向存在根本违约的名城开发公司、名城投资公司支付占有使用费，属于认定事实错误。王崇焕、钱建华从始至终都不存在违约，而且严格按照合同的约定履行，故王崇焕、钱建华在本案中不存在过错。而导致本案纠纷发生的根本原因是名城开发公司、名城投资公司逾期17年仍未将涉案的房屋产权证办理至王崇焕、钱建华名下，导致本案涉案合同被解除的过错全部在名城开发公司、名城投资公司。本案名城开发公司、名城投资公司的反诉请求的基础是基于王崇焕、钱建华存在违建构成违约的情形，而该违建情形在一审判决的认定部分已经明确不属于王崇焕、钱建华的责任，名城开发公司、名城投资公司的反诉请求已经失去了所有的事实依据和法律依据，其无权要求王崇焕、钱建华支付在合同解除之前的占有使用费。本案在合同未解除之前，王崇焕、钱建华占有使用涉案房屋是属于合法使用、有权使用，自己使用自己的房屋还需要支付占有使用费是不符合逻辑的。且王崇焕、钱建华从未同意向名城开发公司、名城投资公司返还涉案房屋的租金。本案一审法院所确定的合同解除日期为2019年3月18日，交接房屋之日为判决生效之日起60日内。退一万步讲，王崇焕、钱建华需要支付名城开发公司、名城投资公司占有使用费的，也应当是从本案生效判决书所确定的交还房屋之日开始计算占有使用费，而非从2002年开始计算。因此，一审法院就王崇焕、钱建华需要从2002年12月26日起支付名城开发公司、名城投资公司房屋占有使用费的认定和判决没有事实和法律依据，前后存在明显矛盾，依法应当撤销，并改判驳回名城开发公司、名城投资公司的该项反诉请求。(三)一审法院认定王崇焕、钱建华需要支付占有使用费共计6352.68万元的认定，属于认定事实错误。1、名城开发公司、名城投资公司所主张的租金金额没有依据。第一、本案名城开发公司、名城投资公司主张的租金金额根本没有按照实际情况去评估。本案名城开发公司、名城投资公司出售给王崇焕、钱建华的房屋属于毛坯房，而非现在已经存在配套设施、搭建或改建完成的状态。涉案房屋内的配套设备、设施、搭建及改建完成的状态是由王崇焕、钱建华垫付款项后形成的，而名城开发公司、名城投资公司却根本未向王崇焕、钱建华支付任何垫付款。因此，名城开发公司、名城投资公司若要评估，也应当是以毛坯状态的房屋进行评估，而非以涉案房屋的现状进行评估。而名城开发公司、名城投资公司所提供的评估报告摘要第八条第3项记载“根据协议，出让方(即名城开发公司、名城投资公司)还应负担扶梯和货梯、雨棚、花岗岩地面、门窗、外立面等装修装饰的费用”，事实上名城开发公司、名城投资公司至今未负担该费用，因此该评估报告以名城开发公司、名城投资公司已负担该费用作为评估标准，严重失实。第二、评估报告根本没有计算涉案房屋是没有房产证的。涉案房屋没有房产证导致了王崇焕、钱建华在出租房屋时受到巨大阻碍，很多经营户的证件无法办理，所以租金根本不可能像有产权证的租赁物一样去评估。也正是因为涉案房屋至今没有产权证才导致王崇焕、钱建华经营亏损无限扩大。因此，即便评估也应当评估没有产权证房屋的租金标准。第三、名城开发公司、名城投资公司所提供的评估报告摘要第八条第1项中已明确“不对评估资产的产权关系的真实性、合法性和完整性提供任何保证”，摘要第八条第4项明确“评估的是正常的市场价格，而非实际价格”。该两项特别声明意味着评估机构是以涉案房屋作为正常的有产权证的房屋作为评估基准的，而非以涉案房屋的实际情况作为评估标准的。第四、评估报告正文第六条评估依据第(四)款权属依据，未提供产权证，房屋面积以《房屋建筑面积测绘成果书》确定，而该《房屋建筑面积测绘成果书》从未经过王崇焕、钱建华确认。事实上，本案涉案房屋的实际面积与《房屋建筑面积测绘成果书》差距很大，如一层的实际面积只有900多平方米，而该测绘书上却记载了1281.39平方米(多出的面积是将一层中空部分的面积也计算在内)。再则，双方所签署的《协议书》上记载的房屋总建筑只有4557平方米，其中一层为1047平方米，二层为1757平方米，三层为1753平方米，这是双方最原始的房屋买卖依据，在名城开发公司、名城投资公司未提供房产证证实涉案房屋实际面积的情况下，最多也只能以该面积作为依据，而非以未经核实的评估报告所记载的5554.87平方米作为依据。因此，评估报告所依据的《房屋建筑面积测绘成果书》无法作为涉案房屋面积的计算依据。第五、双方关于增购五马街5-23号二、三层建筑(面积为347.27平方米)的口头认购协议与双方所签署的《协议书》属于两个独立的合同，该口头认购协议并非《协议书》的补充合同。同时，口头协议所增购的347.27平方米面积的认购款，王崇焕、钱建华已经全额支付给了名城开发公司、名城投资公司。因此，该部分房屋面积不应计算在评估报告的面积里的。名城开发公司、名城投资公司没有任何理由要求王崇焕、钱建华支付该增购的347.27平方米面积的占有使用费。第六、评估报告正文第六条评估依据第(五)款取价依据第3项明确“中国房价行情网发布的2008年至2018年温州市鹿城区商铺及办公楼出租的平均价格”以及第5项“名城集团提供的五马街13号楼第一百货商店2楼的租赁合同”。这些评估依据都是在有产权证的房屋上进行评估的出租价格，不符合本案实际情况。第七、评估报告正文第七条第(二)款评估方法的选择及基本思路第2项明确“评估专业人员认为可以通过价格指数调整得出评估结论”，而这些价格指数针对的都是有产权证的房屋所进行的指数评价，不符合本案实际情况。第八、评估报告正文第九条评估假设第(三)款特殊假设，第1项明确“委托方和被评估单位所申报的各项资产是真实的、合法的和完整的，我们对这些资料的准确性不做任何保证”，而事实上，名城开发公司、名城投资公司所提供的《房屋建筑面积测绘成果书》根本不是产权证书，无法作为房屋评估的依据。因此，评估报告所依据的假设条件不成立，该评估报告的结果自然也无法成立。综上，名城开发公司、名城投资公司所主张的租金金额所依据的《评估报告》完全不符合实际，无法作为本案的定案依据。2、王崇焕、钱建华实际获得年租金为100万元/年。涉案房屋自2002年6月18日(交房)起至2023年6月30日止，由王崇焕、钱建华与温州市五马广场商城签署了《房屋租赁合同》。由于涉案房屋属半成品的毛坯房，房屋相关设备、设施均未配置，故由承租方从2002年6月18日到2004年1月1日期间进行装修(期间为免租期)。在王崇焕、钱建华与温州市五马广场商城签署的《房屋租赁合同》中，约定了房屋年租金含税金额为130万元，其中30万元为税费和设施补偿，最终王崇焕、钱建华净得年租金人民币100万元。该事实由王崇焕、钱建华所提供的租赁税发票和租赁合同为证。故2004年1月1日至2017年12月30日租赁期间，王崇焕、钱建华共计获得租金人民币1300万元。实际上王崇焕、钱建华至今仍无法正常收到涉案物业有关的租金。造成该情况的原因如下，根据中国有关法律规定有下列情形之一的房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有权证件的；2、属于违法建筑的(造成涉案房屋存在违法建筑的根本原因是名城开发公司、名城投资公司未取得合法审批导致的，因为这些增建部分是属于名城开发公司、名城投资公司的合同义务)。涉案物业实际上根本不具备出租条件，王崇焕、钱建华作为出租方，由于没有取得有效的房屋所有权证件，导致承租方温州市五马广场商城有限公司(以下简称“五马广场”)在经营转租涉案物业期间，房屋常年处于空置状态，涉案房屋属于半烂尾楼状态。承租方日常的转租经营收入甚至不能弥补该物业管理开支，且由于“五马广场”承租涉案物业初期，涉案物业处于未完工的毛坯状态，“五马广场”还垫付了1800万元涉案物业的完善建设费用，运营至今一真处于严重亏损状态。虽然租赁合同每年税后净租金100万元，但由于上述原因承租人至今没有支付任何租金。综上，王崇焕、钱建华在取得涉案物业期间，年租金收入为100万元/年，且实际上至今还无法收到涉案物业有关的租金的事实。因此，即便按照协商解除合同的角度来审理本案，也最多只能以王崇焕、钱建华归还实际所得为限，而非根据所谓的评估报告结果来赔偿。3、名城开发公司、名城投资公司无权要求王崇焕、钱建华支付五马街5号楼104室房屋的占有使用费。在整体协议中，双方便已约定104房屋是作为交易的物业由名城开发公司、名城投资公司出售给王崇焕、钱建华的。另在2002年12月23日涉案双方共同递交给钱兴中市长《报告》中的第3条内容中，名城开发公司、名城投资公司同意东首第二间营业房后面部分(104房屋)乙方(王崇焕、钱建华)作为楼梯间使用，房款应在甲方(名城开发公司、名城投资公司)退出目前占用的5号楼北面第2、3间配电用房后即付清。因此，该104房屋系作为整体转让标的的一部分，同时，本案名城开发公司、名城投资公司至今仍占用着5号楼北面第2、3间配电用房才导致付款条件未成就，故名城开发公司、名城投资公司要求王崇焕、钱建华支付占有使用费的说法不能成立。另外，该104房屋仅仅是作为楼梯间的用途而非商铺使用，该用途双方已经通过书面方式明确，且涉案104房屋的实际情况也是作为楼梯间。因此，评估报告以该房屋作为商铺的价格来评估，完全错误。(四)一审法院错误地认定双方协商一致解除合同作为本案的事实基础，并适用《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定以及第九十七条中当事人要求恢复原状、采取其他补救措施的方式来分配双方的责任，属于适用法律错误。本案属于房屋买卖合同纠纷，在王崇焕、钱建华作为购买方已经完全履行合同约定，而名城开发公司、名城投资公司作为出售方存在根本违约情形的情况下，本案应适用法律关于违约责任的赔偿法条，而非协商一致解除合同的法律适用。王崇焕、钱建华有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，请求法院判决解除合同并要求名城开发公司、名城投资公司赔偿损失。而本案名城开发公司、名城投资公司要求王崇焕、钱建华支付占有使用费的反诉请求，在其存在根本违约的情况下，没有事实依据和法律依据，应依法驳回。三、一审法院认定的“关于王崇焕、钱建华主张的配套设施和改建垫付款1800万元，王崇焕、钱建华在庭审中表示相关证据均在浙江省温州市中级人民法院(2004)温一民初字第329号案件中已经提交，经本院核实该案案件卷宗中并无王崇焕、钱建华所称的上述凭证……故酌情认定配套设施和改建垫付款、平浇部分拆除费用800万元”，属于认定事实错误。本案王崇焕、钱建华已经向一审法院提交了浙江省温州市中级人民法院(2004)温一民初字第329号案件中的证据目录清单，该清单里显示“装修详细清单证据原件”已提交给一审法院，且一审法院没有证据材料证明该原件已经交还给王崇焕、钱建华。这些证据原件恰恰是本案审理该装修垫资款的关键证据。在此情况下，一审法院认为已核实该案案件卷宗中没有装修证据的原件为由不予认定王崇焕、钱建华的装修费用是不负责任的说法，属于认定事实错误。因为这些证据原件若丢失了，是属于一审法院的责任。另外，即便一审法院丢失了这些证据的原件，也应当向王崇焕、钱建华书面释明，并主动委托评估机构对涉案装修垫付款的金额进行评估，而不是逃避责任。其二、由于王崇焕、钱建华购房之后的多年都没有拿到关于涉案物业的产权证，于是再三要求办理产权证，当时名城集团董事长林时进及主管处长连燕口头告知王崇焕、钱建华，“只要把涉案物业的建筑复原，就可以办理产权证”。于是王崇焕、钱建华于2011年至2012年期间进行了复原建筑的拆建及装修工程并垫付了工程款602万元。但工程竣工后，还是无法办理产权证。由于复原建筑装修工程长达18个月(年租金含税130万元/年)，导致涉案物业租金损失约198万元，故该部分共计800万元的复原建筑工程费用、租金损失费用及利息(以800万元为基数，自2012年10月29日起，按年利率10%的标准计算至实际履行之日)，应由名城开发公司立即支付给王崇焕、钱建华。同时，由于涉案改建、搭建的配套设施、设备多数已经被拆除，若二审法院最终无法取得该涉案垫付款详细的证据原件的，请求二审法院依法对双方所签署的《协议书》中所约定的改建、搭建的配套设施、设备的费用以及后续拆除的费用进行评估，作为本案的定案依据。请二审法院查明本案事实后，判令撤销一审判决第四项内容，改判名城开发公司、名城投资公司立即支付王崇焕、钱建华改建垫付款18000000元及利息(以18000000元为基数，自2002年12月21日起，按年利率10%的标准计算至实际履行之日止)，并向王崇焕、钱建华支付拆除费用800万元及利息(以800万元为基数，自2012年10月29日起，按年利率10%的标准计算至实际履行之日)。四、请求二审法院本着公平公正的原则维护民营企业家的利益。本案名城开发公司、名城投资公司为国有企业，而王崇焕、钱建华为民营企业家。王崇焕、钱建华当初为支持家乡建设而投资购买了涉案房屋，有关政府部门是承诺会将涉案房屋的产权证及时办理给王崇焕、钱建华的，但是却迟迟无法办理下来。后又因政府换届、领导人员更替等原因导致涉案房屋长达17年时间未取得房产证，严重损害了王崇焕、钱建华的合法权益。因此，请求二审法院切实保护王崇焕、钱建华作为企业家的合法权益，依法改判支持王崇焕、钱建华的上诉请求。

名城投资公司、名城开发公司共同辩称，一、一审法院判决涉案合同于2002年6月12日解除不存在错误。王崇焕、钱建华一审变更诉讼请求，要求解除王崇焕、钱建华与名城投资公司、名城开发公司签订的合同，名城投资公司、名城开发公司亦提起反诉，反诉请求之一也是要求解除合同，因此，双方关于解除合同已达成合意。一审法院确认双方于2019年3月18日达成解除合同的一致意见没有错误。本案王崇焕、钱建华与名城投资公司、名城开发公司关于合同解除达成合意，但对于合同解除的原因双方各执一词，这不影响双方一致同意解除合同的认定。在双方当事人均请求解除合同的情况下，虽然双方对于解除的原因及后果存在争议，但解除合同的要求是相同的，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，应当认定双方达成了解除合同的意思表示一致，可视为特殊的合意解除。二、一审法院没有在判决中明确涉案合同是否无法履行及无法履行的原因，请二审法院对此予以纠正。一审法院虽然判决王崇焕、钱建华与名城投资公司、名城开发公司双方解除合同，但是没有对合同无法履行的原因进行说明。在本案一审审理过程中，名城投资公司、名城开发公司已申请一审法院向温州市自然资源和规划局调查涉案房屋能否办理不动产登记及无法办理的原因。温州市自然资源和规划局在给一审法院的复函中称：“由于温州市鹿城区五马街5号楼项目存在违法建筑，因此目前该项目未通过规划核实。”，该证据对本案至关重要，但一审法院在判决解除合同的说理部分对此只字未提。因此，请二审法院在对该证据进行认证的基础上明确双方的责任。三、涉案合同因王崇焕、钱建华违章搭建导致合同无法履行，应由王崇焕、钱建华对此承担责任，具体理由为：1、旧城改建指挥部在王崇焕、钱建华对涉案房屋改建前不知道王崇焕、钱建华的改建方案，即旧城改建指挥部对王崇焕、钱建华搭建违章建筑不知情。根据规划局的复函可以明确涉案房屋系因王崇焕、钱建华违章搭建导致无法办理产权登记，因此，需要查明的事实是旧城改建指挥部是否同意王崇焕、钱建华违章搭建及何时同意王崇焕、钱建华进行违章搭建。一审法院据以认定旧城改建指挥部同意王崇焕、钱建华违章搭建的几份证据均无法体现旧城改建指挥部在王崇焕、钱建华违章搭建前就已知晓王崇焕、钱建华的改建方案，即搭建违章建筑。涉案房屋旧城改建指挥部在交付王崇焕、钱建华当时不存在违章建筑，旧城改建指挥部亦未同意王崇焕、钱建华违章改建。旧城改建指挥部与王崇焕、钱建华于2002年6月12日签订的《协议书》中同意王崇焕、钱建华将屋顶透明雨棚适当进行改建，但并未约定王崇焕、钱建华可以违章改建。从协议书第一条的约定来看，协议书第一条约定旧城改建指挥部同意王崇焕、钱建华将屋顶透明雨棚适当进行改建，费用由王崇焕、钱建华自负，西面院子仅允许院子南边楼上办公房留通道通行。协议书第二条约定旧城改建指挥部负责西面院子透明雨棚安装，费用可由王崇焕、钱建华先垫付。从《协议书》的约定来看，没有任何同意王崇焕、钱建华违章搭建的表述，影响涉案房屋产权登记的主要违章共有三处：二、三楼原天井位置浇筑混凝土楼板；三楼中庭升高建成透光玻璃房；西面院子建成透光玻璃房。现王崇焕、钱建华已拆除两处，但最主要的违建西面院子的玻璃房至今仍未拆除，从协议书的约定来看，旧城改建指挥部允许搭建的透明雨棚，显然不是后来建成的玻璃房，雨棚的四周没有注脚，而王崇焕、钱建华所建的玻璃房根本就不是雨棚。从一审法院认定的几份证据来看，《五马商城装修及扩建审理意见》的形成时间是2002年8月14日，此时距旧城改建指挥部向王崇焕、钱建华交付涉案房屋的时间不到二个月，根据该审查意见的内容来看，该意见第一条是二、三楼原天井位置浇筑混凝土楼板，旧城改建指挥部对此的意见是：“需经原设计单位计算审查，并报房管部门和规划部门审批。”第二条的内容是透明中庭升高，旧城改建指挥部的意见是“望你单位整改后报规划部门审批”。第三条是涉案房屋最主要的搭建部位，也是影响涉案房屋无法办理产权登记最重要的原因，即西面院子的玻璃房，第三条旧城改建指挥部的意见为：针对西院改建要求，根据协议可搭建一层透明雨棚，且四周无遮拦，否则需另行报批。该条明确了要建设的内容为透明雨棚，否则要报批。第四条的内容是针对北立面的，同样要求需经规划部门审批。因此，一审法院以该份审查意见为据，认为王崇焕、钱建华违章建筑搭建前已经过旧城改建指挥部审批同意完全没有事实依据。一审法院据以认定旧城改建指挥部同意王崇焕、钱建华违章改建的另一证据为王崇焕、钱建华给市规划局的报告。该报告的形成时间为2002年8月15日，此时王崇焕、钱建华在给规划局的报告中要求审批的内容的第三项还是“西面院子增添一对上下自动扶梯及透光简易雨棚”旧城改建指挥部手书的意见是“市规划局：五马商城因功通需要，局部改变，其中①顶楼透明雨棚经原设计单位会签，其范围应在1轴-17轴，C轴-H轴，宜为四坡压顶，中央屋脊：15.2M，四周屋脊≤14.4M，②西院为透明简易雨棚，现报送你局，请审批。”从这份报告来看，无论是王崇焕、钱建华打印的内容，还是旧城改建指挥部手书的内容，都得不出王崇焕、钱建华改建的透光玻璃房即是旧城改建指挥部签署意见中的简易雨棚，且报告是王崇焕、钱建华打给规划局的，旧城改建指挥部同意的是其手书部分的内容，不能将王崇焕、钱建华向规划局单方要求审批的内容一概认为是旧城改建指挥部同意的内容。因此，无论从王崇焕、钱建华与旧城改建指挥部双方签订的协议书来看，还是从一审法院据以认定旧城改建指挥部同意王崇焕、钱建华违章搭建的两份证据来看，均无法得出旧城改建指挥部在王崇焕、钱建华对涉案房屋违章搭建之前就对违章搭建一事知道并同意的结论。2、王崇焕、钱建华在违章改建既成事实后，旧城改建指挥部协助其向规划部门审批，不能认为旧城改建指挥部对此存在错误。一审法院认定旧城改建指挥部同意王崇焕、钱建华违章搭建另一份证据日期为2003年7月18日的一份《报告》。旧城改建指挥部在报告上手书“原则同意上述意见，西边院子应满足安置房建设要求，有关调整应报职能部门审批，办理相关手续并签订正式销售合同”。从旧城改建指挥部手书的意思来看，其原则上同意的前提是西边院子在满足安置房建设要求，且在职能部门审批同意的情况下。涉案房屋改建最后未通过审批，因此，该“原则上同意”也就失去了前提和基础。但是遗憾的是这份报告在2004年王崇焕、钱建华与旧城改建指挥部的案件中被省高院认定为买卖双方已达成合意，现本案与一审法院（2004）温民一初字第329号案件和浙江省高级人民法院（2006）浙民一终字第48号案件有所牵连，该案所认定证据或事实存在错误依然应该在本案中予以纠正，而非机械地照搬原有裁判的内容。从该《报告》和形成时间来看，此时王崇焕、钱建华违章搭建的内容已既成事实，即便按前案的认定，旧城改建指挥部此时已同意王崇焕、钱建华违章搭建，但鉴于违章搭建已既成事实，也不能认为旧城改建指挥部对此存在过错。旧城改建指挥部作为涉案房产的出售者，取得房屋出售价款是其最终目的，房屋出售后王崇焕、钱建华是涉案房屋的使用人、管领人，在违章搭建已既成事实的情况下，若要求王崇焕、钱建华拆除违章建筑则对其损失巨大。且规划局于2007年11月7日作出的《关于××街××号楼有关问题的处理意见》表明至少在2007年11月7日前王崇焕、钱建华搭建的部分违章建筑是可以通过补办手续的方式予以补正，而旧城改建指挥部在2003年7月16日的《报告》中，基于当时的具体情形，同意王崇焕、钱建华补办审批手续亦是合情合理之举措。不能认为旧城改建指挥部对此存在过错。一审法院将王崇焕、钱建华提供的《关于解决××街××＃楼购房款意向请示》认定为事实没有依据。一审法院该认定来源于王崇焕、钱建华提供的第21份证据，该证据王崇焕、钱建华并没有提供原件，且从该请示的第六条来看，这也不是一份正式的请示文件，名城投资公司、名城开发公司对此不予认可。3、一审法院认为“涉案房屋当初并非作为开设大型商城进行设计构建，双方在协议中对王崇焕、钱建华在买受后对涉案房屋进行部分改建和相关费用负担进行了约定，王崇焕、钱建华为此对涉案房屋进行的改建，具有合同上的依据，亦符合情理”没有依据。因王崇焕、钱建华开设“五马商城”需要，旧城改建指挥部已同意对涉案房屋进行适当改建，但该改建系建立在合法的基础上的。涉案房屋已经过消防验收和竣工验收，原来规划设计也是大开间，符合开设商场的要求，而非一定要违法改建后才能作用商场使用。涉案房屋按规划建筑设计审批要求的配套设施齐全，王崇焕、钱建华所述的配套设施是其出于经营需要而增设或搭建的一些配套设施，这其中就包括违章建筑，这与国家规范要求审批的法定的配套设施不是同一概念，也与《协议书》约定内容不符。正因为2004年没有对涉案房屋的搭建系违章建筑作出认定，导致前案民事判决错误。且王崇焕、钱建华在西面院子建设的透明玻璃房已占用了他人的用地红线，这也是规划部门无法审批的主要原因。因此，一审法院忽略了合法改建和违法改建的区别，认定王崇焕、钱建华对涉案房屋进行的改建，具有合同上的依据是极其错误的。4、王崇焕、钱建华在明确违法改建无法补办手续后仍拒不拆除违法建筑，导致涉案房屋无法进行规划验收，土地复核无法进行，王崇焕、钱建华对此存在明显过错。涉案房屋在王崇焕、钱建华违法改建后，王崇焕、钱建华试图通过补办手续进行合法化，但王崇焕、钱建华数次要求规划部门为其补办手续规划部门均不同意，王崇焕、钱建华甚至公然对抗规划局的拆违行为，规划局于2007年11月7日作出的《关于××街××号楼有关问题的处理意见》记载的内容有：“五号楼的买受人多次、多处违反规划，因而竭尽全力，多次进行拆除，并最终拆除了对五马街改建规划影响最严重的、违法加建的第四层，但由于受到数百不法人员的围攻，并受其它因素制约，导致无法彻底拆除全部违法建筑。2002年12月5日市政府曾经就此进行协调，形成处理意见，终因该楼的买受人不配合无法落实”。王崇焕、钱建华拒绝拆除相关违法建筑，而是把希望寄托在市政府协调上。为达到这一目的，王崇焕、钱建华除了自己向相关部门打报告外，还一再要求旧城改建指挥部提供所谓的协助，因旧城改建指挥部不具有行政审批权限，对王崇焕、钱建华的无理要求予以拒绝。关于王崇焕、钱建华这一无理诉求，从2010年9月1日王崇焕、钱建华出具的《关于王崇焕、钱建华信访事项的答复函》中有明确说明，王崇焕、钱建华在该函所附的《关于“五马广场商城有限公司对××街××号楼提出的十一个问题”的回复》第十一条明确指出“户外观光电梯和屋顶透光雨棚已经明确要求拆除”。可见，旧城改建指挥部在得知涉案房屋无法通过补办审批手续合法化后已明确要求王崇焕、钱建华拆除相关违建。因王崇焕、钱建华不拆除违法建筑，而只是一味寻求非正常手段，妄图通过政府部门沟通协调实现其不合理的诉求，以致涉案房屋产权问题迁延数年而未解决。在本案审理过程中，名城投资公司、名城开发公司申请一审法院向温州市自然资源和规划局进行调查，根据该局的复函“由于温州市鹿城区五马街5号楼项目存在违法建筑，因此目前该项目未通过规划核实”。因王崇焕、钱建华违法搭建又拒不拆除，涉案房屋已无法进行规划核实。因此，王崇焕、钱建华存在明显过错，一审法院认为名城投资公司、名城开发公司存在过错，没有事实依据。5、一审法院认定“出卖方在出卖房屋后至今仍无法按照约定为涉案房屋办理相关审批手续，存在过错。”该认定错误。若涉案房屋不存在违章搭建，应由旧城改建指挥部对合法改建内容进行审批，但本案的实际情况是王崇焕、钱建华已对涉案房屋进行了违章搭建，因此，为涉案房屋办理审批的义务应由王崇焕、钱建华承担。况且，前案的民事判决对五马商城装修改建方案的报批程序也进行了认定：王崇焕、钱建华先将装修改建方案报旧城改建指挥部审查，经旧城改建指挥部审查同意后，再由王崇焕、钱建华报送有关行政主管部门审批。由此可见，涉案房屋改建方案的审批应由王崇焕、钱建华负责报送相关部门，无法审批的后果也应由王崇焕、钱建华承担。一审法院援引了前案民事判决的说理部分而对法院认定的涉案房屋的审批程序视而不见。因此，一审法院认定出卖方在出卖房屋后至今仍无法按照约定为涉案房屋办理相关审批手续，存在过错是错误的。王崇焕、钱建华认为名城投资公司、名城开发公司反诉要求解除合同构成根本违约是极其荒谬的说法。综上所述，涉案房屋至今未办理产权登记是因为王崇焕、钱建华原因导致，一审法院将无法履行合同的原因归咎于名城投资公司、名城开发公司没有事实依据。四、一审判决王崇焕、钱建华向名城投资公司、名城开发公司支付占有使用费不存在错误。就本案合同解除的后果是尚未履行的部分终止履行，已经履行的部分王崇焕、钱建华可以要求名城投资公司、名城开发公司返还购房款；名城投资公司、名城开发公司可以要求王崇焕、钱建华返还房屋，并可以要求王崇焕、钱建华支付占用期间的占用费，该占用费不属于损失范畴，属于结算性质，即无论解除合同系因哪方原因造成，王崇焕、钱建华均应支付，而解除合同的损失对王崇焕、钱建华来说是购房款的利息损失，对名城投资公司、名城开发公司来说是占用费的利息损失。关于损失则要考虑系哪方原因导致合同无法履行，进而由过错方进行赔偿。退一步说，即便名城投资公司、名城开发公司构成违约，名城投资公司、名城开发公司已赔偿了王崇焕、钱建华的利息损失，而王崇焕、钱建华因占用涉案房屋已获得租金收益，根据前述法律规定，该收益应在名城投资公司、名城开发公司赔偿给王崇焕、钱建华的利息损失中进行扣减。可见，无论名城投资公司、名城开发公司是否构成违约，王崇焕、钱建华均应支付占有费。五、名城投资公司、名城开发公司要求被王崇焕、钱建华支付的占用费标准实际上远远低于同类商场同期的租金标准。为确定王崇焕、钱建华占用期间的使用费，一审法院委托评估机构对涉案房屋在王崇焕、钱建华占用期间的占用费进行了评估，涉案房屋系在电梯等配套设施安装后开始营业，王崇焕、钱建华亦是在此条件下对外出租，因此，评估机构以配套设施安装后的条件进行评估没有错误。对于王崇焕、钱建华对商场的配套设备等垫付的费用，王崇焕、钱建华已在本案中主张，既然配套设备及装修费用属于垫付费用，那么自然由王崇焕、钱建华与名城投资公司、名城开发公司就此费用进行结算即可，王崇焕、钱建华一方面要求名城投资公司、名城开发公司支付垫付费用，另一方面又主张以毛坯房标准支付占用费，前后逻辑矛盾。王崇焕、钱建华认为评估机构是以涉案房屋有产权证的状态下进行的评估没有事实依据，且房屋是否领取产权证对房屋的租金不产生影响，名城投资公司、名城开发公司出售涉案房屋具有合法依据，承租户只要取得合法的场地使用证明，即可进行工商登记，王崇焕、钱建华称没办理产权登记，影响房屋租金没有事实依据。评估机构评估的取价依据来源于多处，评估报告并没有说明该取价依据的对象的权属情况，说明权属对评估价格没有影响，王崇焕、钱建华所述的评估人员依据“价格指数调整得出评估结论”，而“价格指数”针对的房产都是有产权证的房屋及王崇焕、钱建华所述的评估机构取价依据的对象均是有产权证这种说法纯属主观臆测，评估报告中对此没有说明。名城投资公司、名城开发公司提供的测绘成果是委托专业机构作出，非名城投资公司、名城开发公司单方制作，该测绘成果仅是给评估机构进行参考，如前所述，评估机构也已进行了现场复核，王崇焕、钱建华因对涉案房屋的面积质疑，进而否定整个评估报告没有依据。事实上，虽然王崇焕、钱建华与名城投资公司、名城开发公司签订的合同中的面积为4557平方米，但王崇焕、钱建华实际使用的建筑面积远远超过该面积，王崇焕、钱建华增购的东风厂的安置房就有346.27平方米，王崇焕、钱建华称按4557平方米进行评估没有事实依据。在本案一审审理过程中，一审法官及评估人员多次前往现场勘查，根据现场的实际情况，原告占用的建筑面积远远超过协议书中约定的建筑面积，况且《协议书》中也明确在协议书中约定的建筑面积仅为暂定，具体建筑面积以测绘为准。评估机构现场评估时也对现场建筑面积进行了复核，王崇焕、钱建华认为评估面积大于其实际使用的建筑面积的理由不成立。关于王崇焕、钱建华增购的347.27平方米，双方已对该部分增购达成合意，如前所述，合同解除的法律后果是双方各自向对方返还所取得的时物，对已经使用的部分则需要进行结算，王崇焕、钱建华认为无需向名城投资公司、名城开发公司支付该增购的347.27平方米的占用费的说法没有法律依据。六、王崇焕、钱建华在占有涉案房屋的期间所获取的收益远远高于评估结果，王崇焕、钱建华称其收到的租金为每年100万元不属实。王崇焕、钱建华与名城投资公司、名城开发公司双方签订的《协议书》第一条明确说明王崇焕、钱建华系为开设“五马商城”才向名城投资公司、名城开发公司购买涉案房屋，而王崇焕、钱建华所提供的《××街××号楼租赁合同》系王崇焕、钱建华与“温州市五马广场商城”签订，而五马广场商城是其委托他人开办。在一审庭审过程中，一审经办法官组织双方现场勘察多次，仅有30几个平方米的104室年租金就接近200万元，而五马商城有5000多平方米的面积，五马商城加上104室的年租金怎么可能只有100万元？从五马商城的现场情况来看，王崇焕、钱建华将商城进行了分租，但其至今都未提供租赁合同，王崇焕、钱建华所称的100万元租金，明显低于周边商户承租价格，且又是与其受托人进行签订，一审法院对此未予采信完全正确。至于王崇焕、钱建华提供的税务发票上的金额也不能反映案涉房屋真实的租金情况，实际上王崇焕、钱建华已将涉案房屋进行了分租，该评估金额远低于王崇焕、钱建华实际获利。违法建筑是王崇焕、钱建华搭建，办证的义务也在于王崇焕、钱建华，该点在2004年的判决中已明确说明。且王崇焕、钱建华所述的违法建筑或未领取产权证都没有影响王崇焕、钱建华获取租金收益。现双方均同意合同解除，解除后的后果即是双方返还，无法返还的部分应折价补偿。无论是何种理由，均不影响王崇焕、钱建华向名城投资公司、名城开发公司返还租金的权利。另外，104室现开设巴拉巴拉童装店，并非王崇焕、钱建华所称的楼梯间，该店铺每年支付的租金近200万元，王崇焕、钱建华与名城投资公司、名城开发公司及经办法官已进行过现场勘查，并询问过该童装店店长，王崇焕、钱建华所述的104室为楼梯间完全与事实不符。关于104室房屋，王崇焕、钱建华与名城投资公司、名城开发公司之间并未达成协议，《协议书》第四条明确名城投资公司、名城开发公司出让的范围不包括104室房屋，在一审庭审过程中经办法官对此也询问过双方，现王崇焕、钱建华所述整体协议包括104室不符合客观事实。王崇焕、钱建华所述的双方共同递交给钱兴中市长的《报告》也不是事实，一审庭审时王崇焕、钱建华没有提供该报告的原件，名城投资公司、名城开发公司对其真实性不予认可，一审法院对该证据也没有认定。该104室名城投资公司、名城开发公司也未同意由王崇焕、钱建华使用，且合同解除后，无论名城投资公司、名城开发公司是否同意王崇焕、钱建华使用104室，王崇焕、钱建华均应支付占用费。一审法院将无法办证的原因认定为名城投资公司、名城开发公司完全错误。且即便是名城投资公司、名城开发公司的原因导致合同履行不能，关于利息赔偿标准参照王崇焕、钱建华援引的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定按年利率10%的标准赔偿利息损失没有法律依据。七、一审法院判决名城投资公司、名城开发公司支付王崇焕、钱建华配套设施和改建垫付款、平浇部分拆除费用800万元，没有依据。王崇焕、钱建华为证明支付了配套设施费提供的证据仅有其自行制作的表格《五马广场商城装修详细》，王崇焕、钱建华未提供相关费用的支出凭证，无法证明配套设施费金额，而王崇焕、钱建华违法改建的平浇部分的拆除费用应由其自行承担，名城投资公司、名城开发公司从未同意王崇焕、钱建华进行违法改建，即便是双方协议中约定的屋顶透明雨棚适当改建的费用也是由王崇焕、钱建华自行承担。因此，王崇焕、钱建华无权要求赔偿违法建筑拆除费用，且800万元费用也没有证据证明。因此，一审法院酌定按800万元判决名城投资公司、名城开发公司向王崇焕、钱建华支付配套设施和改建垫付款、平浇部分拆除费用，没有依据。且王崇焕、钱建华对垫付费用在一审时并没有提出评估申请，其提供的垫付凭证，哪怕是复印件也没有提供。鉴于王崇焕、钱建华在一审审理过程中并没有对垫付费用要求评估，现不应再对此组织评估。且即便同意王崇焕、钱建华评估申请，因王崇焕、钱建华所搭建的违章建筑并不是双方合同中约定的合法改建，王崇焕、钱建华评估的内容不应包括其违章改建的部分。王崇焕、钱建华称其垫付的费用达到1800万元，与其提供的证据也自相矛盾。王崇焕、钱建华提供的证据12，2002年12月23日打给钱兴中市长的报告中也明确其垫付的配套设备费约500万元，且从王崇焕、钱建华提供的该报告中也明确垫付费用在正式签订购房合同后从50%的购房款中扣除。若该报告属实，按该报告内容，即便名城投资公司、名城开发公司需要支付部分垫付费用，也应从后续购房款中抵扣，现因王崇焕、钱建华未支付后续购房款，因此，名城投资公司、名城开发公司自然也无需向王崇焕、钱建华支付垫付利息。从王崇焕、钱建华第三点上诉理由当中，可以得出其违章搭建的事实，王崇焕、钱建华称名城投资公司、名城开发公司要求其复原，王崇焕、钱建华且已经进行复原并不是事实，影响涉案房屋办理产权登记的主要违章共有三处，王崇焕、钱建华确实拆除了其中两处，但最主要的违章建筑，即西面院子的玻璃房现仍未拆除。因此，无法办理产权登记概因王崇焕、钱建华原因导致。八、王崇焕、钱建华通篇上诉状没有述及其违章搭建的事实，反将涉案房屋没有办理产权证归结于名城投资公司、名城开发公司，这种说法完全是颠倒事实。五马街除王崇焕、钱建华购买的5号楼外，其他楼幢均已办理了产权登记，因王崇焕、钱建华违章搭建一度导致其他楼幢无法进行宗地验收，5号楼的拆户无法领取产权证，后因分宗登记，其他楼幢均已完成产权登记。一审法官进行现场勘查时，西边院子的违法建筑还高高耸立，而违建拆除后即可办理登记，一审法官还询问在场的王崇焕、钱建华的工作人员是否同意拆除该违法建筑，以使合同继续履行，王崇焕、钱建华工作人员明确表明不同意。正是因为王崇焕、钱建华对法律毫无敬畏，擅自、多次违法搭建，视规则为无物才导致涉案房屋至今无法办理产权登记，甚至于行政执法局屡次拆违均因王崇焕、钱建华的阻挠而不了了之。王崇焕、钱建华擅自搭建违章建筑，而后又拒不拆除，导致涉案合同无法履行，名城投资公司、名城开发公司尚有数千万元购房款没有收取，已给名城投资公司、名城开发公司造成了难以弥补的经济损失。一审法院未能查明案件事实，将全部责任归结为名城投资公司、名城开发公司，属于事实认定错误，对此名城投资公司、名城开发公司已提起上诉，请求二审法院查明本案事实，驳回王崇焕、钱建华全部上诉请求，并支持名城投资公司、名城开发公司的上诉请求。

名城开发公司上诉请求：一、维持浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民初758号民事判决的第一项、第五项、第六项、第七项；二、撤销浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民初758号民事判决的第二项关于利息的判项，改判驳回王崇焕、钱建华要求名城开发公司支付资金成本的诉请；三、撤销浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民初758号民事判决的第三项关于占用费支付时间及占用费起算日的判决，改判王崇焕、钱建华于判决生效之日起立即向名城开发公司支付××街××号楼1-3层及五号楼104室自2002年6月25日起至房屋实际腾空并返还之日止的占有使用费（2002年6月25日至2018年12月31日的占有使用费合计64948000元，2019年1月1日起至房屋实际腾空并返还之日止的占有使用费参照3852900元／年的标准计算）；四、撤销浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民初758号民事判决的第四项，改判驳回王崇焕、钱建华要求名城开发公司支付配套设施和改建垫付款及拆除费用的诉讼请求；五、撤销浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民初758号民事判决的第八项，改判：1、判决支持名城开发公司要求王崇焕、钱建华支付××街××号楼1-3层营业房（包括增购的5-23号二三层，建筑面积347.27平方米）和五号楼104室占有使用费利息损失的诉讼请求［以评估的年租金为基数，自2002年6月25日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率逐年计算（其中2019年1月1日起至2019年8月19日之间的占有使用费参照3852900元／年的标准计算）；以3852900元／年的标准为基数，自2019年8月20日起计算至实际腾空并返还房屋之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算］；2、判决支持王崇焕、钱建华赔偿名城开发公司五马街二期安置房Ａ幢部分取消建设的损失5398900元及利息损失（自2002年6月25日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判决王崇焕、钱建华立即腾空××街××号楼1-3层营业房（包括增购的5-23号二三层，建筑面积347.27平方米）、五号楼104室；4、判决王崇焕、钱建华于判决生效之日起30日内拆除××街××号楼西边院子的违法建筑。事实与理由：一、一审判决认定事实确有错误。1、一审法院认定2003年7月，五马街改建工程办公室（下称“五马办”）与王崇焕、钱建华协商对原协议的履行达成几点补充意见，没有依据。2003年7月16日，王崇焕、钱建华在给温州市××楼的改建、观光电梯的安装进行审批，请求规划及有关部门对商场内中空走廊已经平浇加固的部分及西面院子已经建成的透光玻璃房作为商场的入口予以补办手续，还有关于西面院子出入口1-7轴安置房等问题。该报告为王崇焕、钱建华出具，报告的内容系王崇焕、钱建华的意见。五马办在报告上手书的内容明确要求调整应报职能部门审批。可见，五马办与王崇焕、钱建华并未对违法改建形成合意，更不是对原有协议的补充。因此，一审法院认定五马办与王崇焕、钱建华双方于2003年7月对原协议的履行达成补充意见没有依据。2、一审法院认定温州市旧城改建指挥部于2006年11月24日向温州市人民政府提交温城指（2006）155号《关于解决××街××＃楼购房款意向的请示》，没有依据。一审法院该认定来源于王崇焕、钱建华提供的第21份证据，该证据王崇焕、钱建华并没有提供原件，且从该请示的第六条来看，这也不是一份正式的请示文件，名城开发公司对此不予认可。一审法院认定温州市旧城改建指挥部向温州市人民政府提交过该请示没有事实依据。3、一审法院认定温州五马广场商城有限公司于2008年9月8日向温州市旧城改建指挥部发出了《关于要求旧城改建指挥部确定并解决××街××号楼的事项》，没有依据。一审法院该认定来源于王崇焕、钱建华提供的第24份证据，一审法院在对该证据的认证过程中已明确对该证据不予确认，但又将该证据的内容认定为事实，没有依据。二、一审法院认定装修改建方案（即违法改建的方案）已经过五马办审查同意，没有依据。涉案房屋五马办在交付王崇焕、钱建华当时不存在违法建筑，五马办亦未同意王崇焕、钱建华违法改建。五马办与王崇焕、钱建华于2002年6月12日签订的《协议书》中同意王崇焕、钱建华将屋顶透明雨棚适当进行改建，但并未约定王崇焕、钱建华可以违法改建。王崇焕、钱建华在涉案房屋交付后违反规划审批进行违法建设，主要违法部位有：二、三楼原天井位置浇筑混凝土楼板；三楼中庭升高建成透光玻璃房；西面院子建成透光玻璃房。王崇焕、钱建华违法改建的透光玻璃房显然与雨棚不同，王崇焕、钱建华还在二、三楼天井位置浇筑混凝土楼板，该些违法建筑在协议中均没有约定。王崇焕、钱建华提供的2002年8月14日的《五马商城装修及扩建审查意见》中王崇焕、钱建华所称的各项改建，五马办均未同意，四条意见中均要求王崇焕、钱建华报相关部门审批。可见，王崇焕、钱建华在违法改建前并未经过五马办同意。2002年8月，五马办在温州市五马广场商城有限公司向温州市××楼及西面院子建设的是透明雨棚，与王崇焕、钱建华搭建的玻璃房完全不同。五马办在王崇焕、钱建华于2003年7月16日向温州市人民政府递交的《报告》中记载“原则同意上述意见，西边院子应满足安置房建设要求，有关调整应报职能部门审批办理相关手续并签订正式销售合同”，该记载只是基于王崇焕、钱建华违法改建已既成事实，为避免损失扩大，而对已经改建的部分要求王崇焕、钱建华取得相关部门审批手续。规划局于2007年11月7日作出的《关于××街××号楼有关问题的处理意见》表明至少在2007年11月7日前王崇焕、钱建华搭建的部分违法建筑是可以通过补办手续的方式予以补正，而五马办在2003年7月16日的《报告》中，基于当时的具体情形，若要求王崇焕、钱建华拆除全部违法建筑则会对王崇焕、钱建华经营造成重大影响，五马办在这种背景下同意王崇焕、钱建华补办审批手续亦是合情合理之举措。一审法院认为从前述几份文件能够说明五马办已审查同意王崇焕、钱建华违法改建方案没有依据。且如第一条所述，2006年11月24日，温州市旧城改建指挥部也并没有向温州市人民政府提交温城指（2006）155号《关于解决××街××＃楼购房款意向的请示》，该事实认定没有依据。另外，一审法院认为“涉案房屋当初并非作为开设大型商城进行设计构建，双方在协议中对王崇焕、钱建华在买受后对涉案房屋进行部分改建和相关费用负担进行了约定，王崇焕、钱建华为此对涉案房屋进行的改建，具有合同上的依据，亦符合情况”没有依据。因王崇焕、钱建华开设“五马商城”需要，五马办已同意对涉案房屋进行适当改建，但该改建系建立在合法的基础上的。涉案房屋已经过消防验收和竣工验收，原来规划设计也是大开间，符合开设商场的要求，而非一定要违法改建后才能作为商场使用。涉案房屋按规划建筑设计审批要求的配套设施齐全，王崇焕、钱建华所述的配套设施是其出于经营需要而增设或搭建的一些配套设施，这其中就包括违法建筑，这与国家规范要求审批的法定的配套设施不是同一概念，也与《协议书》约定内容不符。虽然该认定与浙江省高级人民法院（2006）浙民一终字第48号民事判决的说理部分如出一辙，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，生效判决认定的事实才是免证的事实，而生效判决的说理部分不能被理所当然的援引，且省高院该理由是因为当时的证据问题，在没有对王崇焕、钱建华所搭建的建筑是否构成违法进行认定的情况下作出的。根据一审法院（2004）温民一初字第329号和浙江省高级人民法院（2006）浙民一终字第48号民事判决认定的事实，五马办在2003年7月16日王崇焕、钱建华向温州市人民政府递交的《报告》上的签字意见只是认定五马办与王崇焕、钱建华双方对支付购房款的条件进行了变更，从该《报告》批注意见无法得出五马办同意王崇焕、钱建华进行违法改建的结论，并且五马办也并非行政部门，也无权决定能否补办审批手续，故五马办是否在报告上签字对审批能否通过均不会造成影响，王崇焕、钱建华不能以此作为免除其责任的理由。三、一审法院认为出卖方在出卖房屋后至今仍无法按照约定为涉案房屋办理相关审批手续存在过错，没有事实依据。1、王崇焕、钱建华在明确违法改建无法补办手续后仍拒不拆除违法建筑，导致涉案房屋无法进行规划验收，土地复核无法进行，王崇焕、钱建华对此存在明显过错。涉案房屋在王崇焕、钱建华违法改建后，王崇焕、钱建华试图通过补办手续进行合法化，但王崇焕、钱建华数次要求规划部门为其补办手续，规划部门均不同意，王崇焕、钱建华甚至公然对抗规划局的拆违行为，规划局于2007年11月7日作出的《关于××街××号楼有关问题的处理意见》记载的内容有：“五号楼的买受人多次、多处违反规划，因而竭尽全力，多次进行拆除，并最终拆除了对五马街改建规划影响最严重的、违法加建的第四层，但由于受到数百不法人员的围攻，并受其它因素制约，导致无法彻底拆除全部违法建筑。2002年12月5日市政府曾经就此进行协调，形成处理意见，终因该楼的买受人不配合无法落实。”王崇焕、钱建华拒绝拆除相关违法建筑，而是把希望寄托在市政府协调上。为达到这一目的，王崇焕、钱建华除了自己向相关部门打报告外，还一再要求名城开发公司提供所谓的协助，因名城开发公司不具有行政审批权限，对王崇焕、钱建华的无理要求予以拒绝。关于王崇焕、钱建华这一无理诉求，从2010年9月1日名城开发公司出具的《关于王崇焕、钱建华信访事项的答复函》中有明确说明，名城开发公司在该函所附的《关于“五马广场商城有限公司对××街××号楼提出的十一个问题”的回复》第十一条明确指出“户外观光电梯和屋顶透光雨棚已经明确要求拆除”。可见，名城开发公司在得知涉案房屋无法通过补办审批手续合法化后已明确要求王崇焕、钱建华拆除相关违建。因王崇焕、钱建华不拆除违法建筑，而只是一味寻求非正常手段，妄图通过政府部门沟通协调实现其不合理的诉求，以致涉案房屋产权问题迁延数年而未解决。在本案审理过程中，名城开发公司申请一审法院向温州市自然资源和规划局进行调查，根据该局的复函“由于温州市鹿城区五马街5号楼项目存在违法建筑，因此目前该项目未通过规划核实。”因王崇焕、钱建华违法搭建又拒不拆除，涉案房屋已无法进行规划核实。因此，王崇焕、钱建华存在明显过错，一审法院认为名城开发公司存在过错，没有事实依据。2、涉案房屋的审批手续应由王崇焕、钱建华办理。一审法院（2004）温民一初字第329号和浙江省高级人民法院（2006）浙民一终字第48号民事判决认定五马商城装修改建方案的报批程序为：王崇焕、钱建华先将装修改建方案报名城开发公司审查，经名城开发公司审查同意后，再由王崇焕、钱建华报送有关行政主管部门审批。由此可见，涉案房屋改建方案的审批应由王崇焕、钱建华负责报送相关部门。因此，王崇焕、钱建华称名城开发公司拖延履行合同义务，拒不向规划部门申请办理审批手续不能成立。四、王崇焕、钱建华向名城开发公司支付占用费的起始时间应为2002年6月25日。一审法院认为涉案商场最初非为大型商场设计及构建，交付时为毛坯，涉案房屋的改建、扩建及装修的确需要一定时间，而涉案商场已于2002年12月26日开业，故王崇焕、钱建华应支付从2002年12月26日起的占有使用费。名城开发公司认为该认定不具合理性，缺乏事实依据。涉案房屋原本设计即是营业用房，虽然五马办与王崇焕、钱建华在协议书中约定了王崇焕、钱建华可以适当改建，但绝不是让王崇焕、钱建华在房屋交付后进行违法改建，王崇焕、钱建华若仅适当改建和进行必要的装修，则所需的时间会远远少于六个月，王崇焕、钱建华违法改建占用的时间不应由名城开发公司承担。且合同解除后，对已履行部分应进行结算，名城开发公司自2002年6月25日将涉案房屋交付给王崇焕、钱建华时已失去对房屋的控制，对王崇焕、钱建华占用房屋期间的占用费均应支持。五、一审法院判决名城开发公司向王崇焕、钱建华赔偿购房款的利息损失，没有依据。如前所述，涉案房屋无法进行权属登记系王崇焕、钱建华进行违法改建且拒不拆除导致，合同解除后，应依双方的过错判决责任承担。本案名城开发公司不存在过错，一审法院要求名城开发公司向王崇焕、钱建华赔偿利息损失没有依据，且王崇焕、钱建华也没有提供证据证明涉案房屋的购房款来源于向其他人借款或者银行的贷款。王崇焕、钱建华主张按照银行贷款利息复息计算融资成本，因计算复息没有法律依据，故王崇焕、钱建华实际主张的也是银行贷款利息。一审法院酌定按年利率10%计算利息不仅没有事实依据，如此高的利率在司法判例中也难寻先例。酌定需要有事实基础，而非随意酌定，经名城开发公司计算，按一审法院酌定的利息比例计算，名城开发公司支付的利息金额接近一个亿。因本案合同无法履行的原因在于王崇焕、钱建华，故一审法院该项判决没有依据。六、一审法院判决名城开发公司支付王崇焕、钱建华配套设施和改建垫付款、平浇部分拆除费用800万元，没有依据。王崇焕、钱建华为证明支付了配套设施费提供的证据仅有其自行制作的表格《五马广场商城装修详细》，王崇焕、钱建华未提供相关费用的支出凭证，无法证明配套设施费金额，而王崇焕、钱建华违法改建的平浇部分的拆除费用应由其自行承担，名城开发公司从未同意王崇焕、钱建华进行违法改建，即便是双方协议中约定的屋顶透明雨棚适当改建的费用也是由王崇焕、钱建华自行承担。因此，王崇焕、钱建华无权要求名城开发公司赔偿违法建筑拆除费用，且800万元费用也没有证据证明。因此，一审法院酌定按800万元判决名城开发公司向王崇焕、钱建华支付配套设施和改建垫付款、平浇部分拆除费用，没有依据。七、王崇焕、钱建华应赔偿名城开发公司五马街二期安置房Ａ幢部分取消建设的损失及利息。一审法院认为根据现有证据无法证明涉案房屋西面院子透光玻璃房的建设系五马街二期安置房A幢取消建设的直接原因。2003年7月16日，王崇焕、钱建华向温州市人民政府递交报告时，西面院子的玻璃房确已建成，该报告第三点“经双方共同协商，该部分安置房建成后安置给乙方，有关面积按实际结算，如果安置方案确实对乙方的商场入口有较大的影响，乙方要求1-7轴安置房取消，减少的面积由乙方承担。”据此，一审法院认定在2003年7月，西面院子玻璃房已建成的情况下，安置房仍可建设，该认定没有依据。该报告上第三点的意思是1-7轴建成的安置房可以安置给王崇焕、钱建华，若对商场入口有较大影响，取消后减少的面积由王崇焕、钱建华承担，无法得出2003年7月可以建设A幢安置房1-7轴的结论，且名城开发公司也没有同意将1-7轴安置房安置给王崇焕、钱建华，一审法院也已认定王崇焕、钱建华主张的安置房货币安置款与王崇焕、钱建华无关。另外，如上诉状第一条所述，2006年11月24日，温州市旧城改建指挥部并没有向温州市人民政府提交温城指（2006）155号《关于解决××街××＃楼购房款意向的请示》，该证据王崇焕、钱建华并没有提供原件，且从该请示的第六条来看，这也不是一份正式的请示文件，名城开发公司对此不予认可。一审法院以该请示的内容，认为名城开发公司已同意为西面院子透光玻璃房办理规划、土地等相关手续没有依据。名城开发公司提供的图纸“五马街二期安置房总平图”及“五马街二期安置房建筑施工图”来源于温州市规划局，从图纸上可以明确五马街二期Ａ幢安置房位于涉案房屋的西首，王崇焕、钱建华违法改建的玻璃房占用了A幢安置房用地，在××街××期安置房中已取消了A幢1-7轴。因此，五马街二期A幢安置房的部分取消系因王崇焕、钱建华违法在西面院子搭建玻璃房导致，王崇焕、钱建华应赔偿名城开发公司五马街二期安置房Ａ幢部分取消建设的损失及利息。八、王崇焕、钱建华应拆除××街××号楼西边院子的玻璃房。如第七条所述，因名城开发公司并未同意王崇焕、钱建华违法改建，也并未同意为西面院子搭建的玻璃房办理规划、土地等相关手续，且审批手续的办理也应由王崇焕、钱建华进行，违法建筑也不具备办理规划审批的条件，因此，王崇焕、钱建华应拆除该违法建筑。九、王崇焕、钱建华应在判决生效后立即腾空××街××号楼1-3层营业房（包括增购的5-23号二三层，建筑面积347.27平方米）及五号楼104室。一审判决认为若本判决生效后仍有经营户占用使用涉案房屋，王崇焕、钱建华应协助名城开发公司处理后序事宜，存在错误。合同解除后，尚未履行的，终止履行，合同双方负有返还义务。因此，王崇焕、钱建华应将涉案的××街××号楼1-3层营业房及五号楼104室腾空后返还给名城开发公司，而非协助名城开发公司完成腾空。十、王崇焕、钱建华应赔偿名城开发公司占用费利息损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因王崇焕、钱建华违法改建的原因导致涉案合同无法履行，王崇焕、钱建华对其给名城开发公司造成的占用费利息损失应进行赔偿。综上所述，一审法院因事实认定错误，导致将合同解除的责任错误归咎于名城开发公司，请求二审改判支持名城开发公司的全部诉请。

王崇焕、钱建华共同辩称，一、名城开发公司请求法院驳回支付王崇焕、钱建华的资金成本的请求不能成立。本案名城开发公司存在以下根本违约的事实：（一）名城开发公司没有履行办理涉案房屋产权证给王崇焕、钱建华，逾期违约情形长达17年以上。（二）名城开发公司存在擅自单方解除涉案合同构成根本违约的情形。根据《合同法》第九十四条，名城开发公司存在严重逾期履行其根本义务，以及擅自单方解约以表明其明确不再履行义务，构成根本违约。在此情形下，名城开发公司应当赔偿因合同解除后造成王崇焕、钱建华的全部损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（三）款的规定，名城开发公司应当向王崇焕、钱建华支付以支付的购房款本金及垫付款本金作为基数的人民银行金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息（即复息计算）。因此，王崇焕、钱建华的资金成本损失是有事实和法律依据做支撑的，应当驳回名城开发公司的该项上诉请求。二、名城开发公司请求法院判处王崇焕、钱建华支付自2002年6月25日起至房屋实际腾空并返还之日止的占有使用费64948000元，2019年1月1日起至房屋实际腾空并返还之日止的占有使用费参照3852900元／年的标准计算，该请求不能成立。（一）王崇焕、钱建华从始至终都不存在违约，而且严格按照合同的约定履行，故王崇焕、钱建华在本案中不存在过错。而导致本案纠纷发生的根本原因是名城开发公司逾期17年仍未将涉案的房屋产权证办理至王崇焕、钱建华名下，导致本案涉案合同被解除的过错全部在名城开发公司。本案名城开发公司的上诉请求的基础是基于王崇焕、钱建华存在违建构成违约的情形，而该违建情形在一审判决的认定部分已经明确不属于王崇焕、钱建华的责任，名城开发公司的上诉请求已经失去了所有的事实依据和法律依据，其无权要求王崇焕、钱建华支付在合同解除之前的占有使用费。本案在合同未解除之前，王崇焕、钱建华占有使用涉案房屋是属于合法使用、有权使用，自己使用自己的房屋还需要支付占有使用费是不符合逻辑的。对于一审法院之所以会错误地判决王崇焕、钱建华需要支付房屋占有使用费是基于错误的认定王崇焕、钱建华与名城开发公司在庭审中达成协商一致。王崇焕、钱建华在此再次特别声明，王崇焕、钱建华从始至终均未在任何场合以任何书面或口头的方式同意跟名城开发公司协商解除合同，也未同意向名城开发公司返还涉案房屋的租金。本案仅存在名城开发公司构成根本违约导致涉案合同被解除，而王崇焕、钱建华从始至终没有任何责任，因此，名城开发公司的该项请求不能成立。（二）本案一审法院所确定的合同解除日期为2019年3月18日，交接房屋之日为判决生效之日起60日内。所以，退一步讲，王崇焕、钱建华需要支付名城开发公司占有使用费的，也应当是从本案生效判决书所确定的交还房屋之日开始计算占有使用费，而非从2002年开始计算。（三）从事实角度上讲，本案的涉案房屋，在名城开发公司出售给王崇焕、钱建华之时是属于毛坯状态，在买卖合同中亦约定了相关的改建、垫付和增设设备设施的约定，因此退一万步讲真要计算所谓的返还房屋占有使用费，也只能从王崇焕、钱建华正式开业之日开始计算。（四）本案涉案房屋至今都没有产权证，一个没有产权证的房屋在法律上是不具备经营价值的，因为无法办理任何经营手续，如营业执照、卫生许可证等等证件，在此情况下，名城开发公司主张的所谓占有使用费标准和一审法院认定的占有使用费标准，完全是错误的，因为他们都是基于涉案房屋是有产权证的情形所作出的判断。故请求二审法院对涉案房屋不存在房产证的事实，予以重点审查，因为这是本案发生纠纷的根本原因。（五）其他答辩意见详见王崇焕、钱建华的上诉状中对名城开发公司该项诉请的陈述。因此，名城开发公司的该项上诉请求不能成立。三、名城开发公司请求法院判处驳回其向王崇焕、钱建华支付配套设施和改建垫付款及拆除费用的诉请不能成立。本案涉案合同第二条已经明确约定了卖方负责尽快完善其配套设施，包括：1、根据王崇焕、钱建华设定位置，负责安装二部一至三层中外合资扶梯和一部中外合资货运电梯，负责安装消防设施要符合验收规定；2、负责西面院子透明雨棚安装，五号楼北侧外立面的装饰和窗门的安装（可由原告先垫付）；3、根据规划要求，五号楼北面通道宽度不小于7米，并安装透明雨棚，同时铺设与步行街一样花岗岩地面（可由乙方先垫付）；4、协助王崇焕、钱建华申报商城户外电梯。这些配套设施均系由王崇焕、钱建华垫付了资金后建设起来的，现在名城开发公司要求不支付王崇焕、钱建华垫付款明显是违背了合同的约定，该请求不能成立，应当由名城开发公司向王崇焕、钱建华支付1800万元的垫付款以及利息损失。同时，又因名城开发公司没有及时取得相关配套设施建设的审批导致这些配套设施被拆除，也应向王崇焕、钱建华支付800万元的拆除费和利息损失。四、名城开发公司请求法院判处王崇焕、钱建华支付其房屋占有使用费的利息损失，不能成立。本案名城开发公司的该项上诉请求的基础是基于王崇焕、钱建华存在违约导致合同被解除的情形，一审判决的认定部分已经明确王崇焕、钱建华不构成任何违约，因此名城开发公司的上诉请求已经失去了所有的事实依据和法律依据，其无权要求王崇焕、钱建华支付在合同解除之前的占有使用费，亦无权要求王崇焕、钱建华支付任何利息损失。故该项请求不能成立。五、名城开发公司请求法院判处王崇焕、钱建华赔偿其五马街二期安置房A幢部分取消建设的损失5398900元及利息损失的请求，不能成立。（一）五马街二期安置房是属于王崇焕、钱建华的权益。在2002年12月报告《报告》及2003年7月16日《报告》中，名城开发公司确认了王崇焕、钱建华对西面院子与屋顶的使用权，A幢安置房的1-6轴一层二层不建房供五号楼出入，三层四层由名城开发公司买下安置房指标由名城开发公司建成安置给王崇焕、钱建华。这些安置房指标王崇焕、钱建华已经全部买下并支付了款项，但名城开发公司却至今未安置。因此，在这种情况下，王崇焕、钱建华是不可能阻挠其建设A幢安置房的，因为这些安置房建好之后就是属于王崇焕、钱建华所有的。故名城开发公司的说法明显是不符合逻辑。（二）导致本案涉案房屋无法办理产权以及导致五马街二期安置房Ａ幢取消的根本原因，在于名城开发公司。1、根据名城开发公司提供的温州市规划局文件温市规交字【2007】67号文件《关于××街××号楼有关问题的处理意见》第二中的第（三）条内容“对西首院子内扩建的四层建筑物，暂时保留使用，若建设单位能通过用地调整取得土地使用权的，处罚后补办规划手续。”证明该房屋的所谓违建是允许保留使用的，但由于名城开发公司未通过用地调整取得该位置的土地使用权导致王崇焕、钱建华无法办理产权证。2、本案涉案的二期安置房Ａ幢刚好处在消防通道上，因此，二期安置房如果按照名城开发公司自己的规划图纸，是根本不可能通过消防机关的验收的。这也是导致二期安置房至今没有建设的根本原因之一。然而，名城开发公司明知该事实，却不将该二期安置房安置于其他地方，造成王崇焕、钱建华至今无法获得安置房，王崇焕、钱建华将在另案起诉名城开发公司进行处理。（三）名城开发公司在2006年11月向市政府提交的《关于解决五马街5号楼购房款意向的请示》中已同意为西面院子透光玻璃房办理规划、土地等相关手续，现在又请求王崇焕、钱建华予以赔偿，缺乏依据，应予以驳回。六、名城请求法院判处王崇焕、钱建华立即腾空涉案房屋的请求以及在判决生效后30日内拆除××街××号楼西边院子的违法建筑的请求，不能成立。本案双方仍在诉讼纠纷期间，且名城开发公司构成根本违约的事实已经非常明确。因此，在名城开发公司未足额赔偿王崇焕、钱建华全部损失的情况下，要求王崇焕、钱建华立即腾空房屋，不符合常理。至于名城开发公司要求王崇焕、钱建华拆除西边院子的请求，不具备事实和法律依据，应不予支持。综上所述，请求二审法院查明事实，驳回名城开发公司的全部上诉请求并依法改判支持王崇焕、钱建华的上诉请求。 王崇焕、钱建华向一审法院起诉请求：1.判决由名城投资公司以市场评估价回购××街××号楼的三层营业房等（共计建筑面积为4904.2平方米）。并暂定由名城投资公司支付给王崇焕、钱建华回购价款16130万元（已经扣除包括王崇焕、钱建华已付及已垫费用等各种收支款项的结算款）；2.判决由名城投资公司以市场评估价格落实安置房指标5套（共计建筑面积为584平方米）的货币安置款及补偿款金额1950.74万元；3.本案的诉讼费由名城投资公司承担。审理过程中，王崇焕、钱建华变更其诉讼请求为：1.请求判令解除王崇焕、钱建华与温州市旧城改建指挥部五马街改建办公室于2002年6月12日签署的《协议书》及增购的五马街5-23号二、三层建筑面积为347.27平方米的认购协议；2.请求判令名城投资公司返还王崇焕、钱建华已付××街××号楼一至三层营业房（共计4904.2平方米）转让款50541930元及配套设施和改建垫付款18000000元（以实际评估鉴定金额为准），共计68541930元；3.请求判令名城投资公司赔偿王崇焕、钱建华的资金成本（以68541930元为基数，按照商业银行同期贷款利率复息计算成本，自2002年12月21日开始计算至名城投资公司归还完毕之日止）；4.请求判令名城投资公司偿还王崇焕、钱建华合同约定的拆除费用8000000元；5.请求判令名城投资公司赔偿王崇焕、钱建华营业房增值预期利益损失100758070元；6.本案诉讼费用由名城投资公司承担。审理过程中，王崇焕、钱建华表示不放弃变更前的第2项诉讼请求，即仍要求名城投资公司以市场评估价格落实安置房指标5套（共计建筑面积为584平方米）的货币安置款及补偿款金额19507400元。 名城投资公司、名城开发公司在审理过程中向一审提出反诉请求：1.判令解除双方于2002年6月12日签订的《协议书》及于2003年7月18日签订的《补充意见》；2.判令解除王崇焕、钱建华增购的五马街5-23号二层、三层，建筑面积为347.27平方米的口头认购协议；3.判令王崇焕、钱建华立即腾空其购买的五马街5号楼一至三层营业用房、增购的5-23号二、三层的房屋、占用的5号楼104室，并将其恢复原状后返还给名城投资公司、名城开发公司；4.判令王崇焕、钱建华向名城投资公司、名城开发公司支付××街××号楼三层营业用房（包括增购的347.27平方米）占用费112025200元（自2002年6月25日起计算至实际腾空并返还房屋之日止，暂按评估明细表金额计算，具体以评估机构评估金额为准，暂算至2018年6月30日）及利息（以年租金为基数，自2002年6月25日起逐年计算至实际腾空并返还房屋之日止，以中国人民银行同期同档贷款利率计算）；5.判令王崇焕、钱建华向名城投资公司、名城开发公司支付五马街5号楼104室房屋占有使用费489.96万元（自2002年6月25日起计算至实际腾空并返还房屋之日止，暂按评估明细表金额计算，具体以评估机构评估金额为准，暂算至2018年6月30日）及利息（以年租金为基数，自2002年6月25日起逐年计算至实际腾空并返还房屋之日止，以中国人民银行同期同档贷款利率计算）；6.判令王崇焕、钱建华赔偿名城投资公司、名城开发公司五马街二期安置房Ａ幢取消建设的损失657.35万元（具体以评估金额为准）及利息（自2002年6月25日起计算至实际履行之日止，以中国人民银行同期同档贷款利率计算）。

一审法院认定事实：温州市旧城改建指挥部系温州市人民政府设立的事业法人单位，其宗旨和业务范围为：负责制定旧城改建的有关政策及规定；协调旧城改建中规划、开发、拆迁安置等问题；组织实施改建区内有关地块的综合开发建设。温州市旧城改建指挥部于2000年4月4日设立五马街改建工程办公室，由该办公室作为开发单位，负责五马街改建范围内的拆迀安置、建设开发、增量房屋的出售等具体工作。××街××号楼的出售房屋属于五马街改建工程范围内安置用途外的增量营业房，由于该营业房经登报公开销售无果，温州市人民政府同意五马街改建工程办公室按原定拍卖价的90%协议出售。2002年6月I2日，五马街改建工程办公室（作为甲方）与钱建华、王崇焕（作为乙方）就购买××街××号楼的增量营业房达成如下协议：一、甲方将位于××街××号楼××层××房，总建筑面积约4557平方米，销售总金额为10179.9万元，售与乙方开设“五马街广场商城”。具体面积以房管局测绘为准，多退少补。详细范围包括：一层、二层、三层营业用房；电梯房顶的使用权及屋顶使用权（同意乙方将屋顶透明雨棚适当进行改建，费用由乙方自负）；西面院子（仅允许院子南边楼上办公室留通道通行）的使用权。二、甲方负责尽快完善其配套设施，包括：1、根据乙方设定位置（许可的前提下），负责安装二部一至三层中外合资扶梯和一部中外合资货运电梯（有关扶梯和货梯经市建行、市财政审定造价后，可由乙方包干自行安装），负责安装的消防设施要符合验收规定。2、负责西面院子透明雨棚安装（具体时间另定），五号楼北侧外立面的装饰和窗门的安装（可由乙方先垫付）。3、根据规划要求，五号楼北面通道宽度不小于7米，并安装透明雨棚，同时铺设与步行街一样花岗岩地面（可由乙方先垫付）。4、甲方协助乙方申报商城户外电梯。三、在签订合同后一个月内乙方先支付总额50%的购房款，正式开业再支付40%，余下10%待办理房产证时一并结清。四、甲方同意将东边第二间22至23轴之间位置的店铺按优惠价格出售给乙方（价格另议）。五、根据乙方的要求，甲方同意其按实际面积进行内部结构调整，并以调整分割后由房管部门进行重新测绘的面积为准，将分割后的产权分别办理到乙方股东名下。六、协议经双方签字生效，具体细节再签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。合同签订后，五马街改建工程办公室交付了房屋。后王崇焕、钱建华为了配合五号楼的使用，与五马街改建工程办公室达成口头协议，由王崇焕、钱建华增购五马街5-23号二、三层建筑（面积为347.27平方米）。2002年12月4日，钱建华、王崇焕支付增购五马街5-23号二、三层建筑的购房款5541930元，缴款通知书载明最后结算按测绘面积结算。2002年7月17日，钱建华、王崇焕以温州市五马广场商城有限公司的名义支付购房款500万元。2002年12月20日，钱建华、王崇焕以温州市五马广场商城有限公司的名义支付购房款4000万元。2002年6月18日，钱建华、王崇焕将房屋委托给他人设立温州市五马商城有限公司，对商城进行装饰装潢、店铺出租、物业管理及日常管理。为了商城的营业，钱建华、王崇焕自行出资安装了电梯、雨棚、北侧外立面、北面路面、水电及消防等配套设施，相关费用双方尚未结算。2002年8月14日，五马街改建工程办公室出具《五马商城装修及扩建审查意见》，内容为：“1、针对二、三楼原天井位置浇筑混凝土楼板，需经原设计单位计算审查，并报房管部门和规划部门审批；2、针对三楼透明中庭升高改建现象，由于市规划部门对五马街景有明确的规划要求（体量、高度），故改建不应在可视范围内，同时应减少对五马街二期工程住宅部分的日照遮挡及噪声干扰，因此设计部门建议屋顶改建范围应小于东起7轴，西至17轴；南起C轴，北至H轴。并且宜为四坡屋顶，中央屋脊小于或等于14.80M，四周屋檐顶标高小于或等于14.00M，同时不得外挑。望你单位整改后报规划部门审批；3、针对西院改建要求，根据协议可搭建一层透明雨棚，且四周无遮拦，否则需另行审批。4、北立面设计需经规划部门审批。望你单位根据意见抓紧修改图纸，抓紧报批，审批通过后送我办备案，再行施工。”2002年8月，温州市五马广场商城有限公司向温州市规划局递交报告，其中载明：“××街××号楼业已开始装修改建，主要改建部分是：1、顶楼透明雨棚升高改建；2、楼层内部楼面走廊平浇加固；3、西面院子增添一对上下自动扶梯及透光简易雨棚；以上所有改动部分已由原建筑设计单位、市规划设计院针对五马街二期改建的规划进行统一的调整，并已出具了修改图。”2002年8月20日，五马街改建工程办公室在该报告上书写意见：“规划局：五马商城因功能需要局部改变，其中①顶楼透明雨棚经原设计单位会签，其范围应在7轴到17轴，C轴到H轴，宜为四坡压顶，其中屋脊≤15.2M，四周屋脊≤14.4M，②西院为透光简易雨棚。现报送你局。请审批。”2002年12月26日，“五马广场商城”正式开业。2003年7月，王崇焕、钱建华与五马街改建工程办公室经协商，对原协议的履行达成几点补充意见：一、请求规划部门审批的内容包括四楼的改建、观光电梯的安装；二、请求规划及有关部门补办手续的包括商场内中空走廊已经平浇加固的部分及西面院子已经建成的透光玻璃房作为商场的入口予以补办手续；三、西面院子出入口1—7轴安置房的处理问题；四、上述有关手续如果全部办理完毕，受让方承诺将余款按照协议规定付清。至今，相关的规划审批手续尚未办理。2004年9月8日，温州市旧城改建指挥部以王崇焕、钱建华为被告提起诉讼，要求王崇焕、钱建华支付购房款4107.72万元，并支付自2002年12月26日起按每日万分之二点一的逾期付款违约金。本院于2005年11月23日作出（2004）温民一初字第329号民事判决，该判决认为双方当事人签订的房地产转让合同并没有违反国家法律或行政法规的强制性规定，应认定有效，并认为相关审批手续尚未办理完毕，双方约定的付款条件尚未成就，驳回了温州市旧城改建指挥部的诉讼请求。该判决认定：“另，房屋交付后，因经营的需要，钱建华、王崇焕根据协议的约定，向五马街改建工程办公室提出了装修、改建及扩建的方案，经五马街改建工程办公室审查同意后送规划部门审批。由于规划部门一直未予审批，钱建华、王崇焕拒绝支付剩余房款。”温州市旧城改建指挥部、钱建华、王崇焕均不服上述判决，上诉于浙江省高级人民法院。浙江省高级人民法院于2006年5月22日作出（2006）浙民一终字第48号民事判决，结果为驳回上诉，维持原判。同时，该判决认为：“由于诉争房屋当初并非作为开设大型商城进行设计购建，因此双方在协议中作出了同意受让方对房屋进行部分改建和相关费用负担的约定，受让方为此在履行中提出改建要求，应认为其具有合同上的依据，亦符合情理。上述协议约定的房屋交付后，受让方提出了房屋改建的方案，经出让方审查后予以认可，现今尚未获得当地规划部门的审核批准，指挥部在诉讼中虽提出前述房屋改建内容属违章建筑，规划部门不予批准的主张，但其并无证据加以证实该项主张，故不予采纳。”2005年9月13日，温州市人民政府办公室出具温政办函（2005）76号“关于××街××号楼有关情况的函”，载明：五号楼出售部分房屋属五马街改建额范围内的安置用途外增量房屋，该房屋的出售业经市人民政府批准；五号楼出售部分房屋的用地使用权属出让性质，待出售房屋款项结清后，由国土资源部门予以办理有关土地使用权证，土地出让金已经市政府批准暂缓缴纳；在已批准的建筑设计范围内，待出售房屋款项结清后，由房管部门予以办理有关房屋权属证书。2006年11月24日，温州市旧城改建指挥部向温州市人民政府提交温城指［2006］155号《关于解决××街××＃楼购房款意向的请示》，内容为：“为尽快解决××街××＃楼购房款欠款事宜，我部与买主王崇焕、钱建华进行了协商，达成以下解决的初步意向：一、办理已建及改建部分的规划、土地等相关手续；二、代垫部分费用的结算（在总房价中相减）；三、我部提供房屋销售发票，购买方缴纳购房款40%；四、落实购买方购置拆迁户的安置房；五、剩余10%购房款在办理产权证、土地证时全部付清；六、根据协议约定购买方向规划部门申请办理“屋顶玻璃搭建与观光电梯”的审批手续（建议这一条不写）。”此后，王崇焕、钱建华一直向相关部门递交报告并进行信访，要求解决涉案房屋规划审批及权属证书办理等相关问题。2007年11月7日，温州市规划局向温州市人民政府提交温市规交字［2007］67号《关于××街××号楼有关问题的处理意见》，该文件载明：“根据《温州市五马街区改造规划》，我局于2002年1月14日批准包括五号楼在内的五马街改建一期工程。在建设过程中，五号楼的买受人多次、多出违反规划审批要求进行违法建设。我局认为这些违法建设均违反五马街区改造规划，因而竭尽全力，多次进行拆除，并最终拆除了对五马街改建规划影响最严重的、违法加建的第四层。但由于受到数百不法人员的围攻，并受其它因素制约，导致无法彻底拆除全部违法建筑。2002年12月5日市政府曾经就此进行协调，形成处理意见，终因该楼的买受人不配合，无法落实。后又因该建筑设计、施工不规范，测绘企业不愿意承担竣工测绘业务，致使建设单位至今未报请我局进行竣工验收。经与相关部门、单位沟通，我们队处理××街××号楼的有关问题提出如下建议：一、尽快组织竣工测绘和验收。由建设单位市旧城指挥部落实测绘企业，对该建筑物（包括违法建设部分）进行整体竣工测绘，并按正常程序报规划主管部门进行竣工验收。二、视民事纠纷化解情况，酌情处置违法建筑物。我们认为，对××街××号楼的违法建设部分，仍应根据城市规划的要求进行处置。但在处置时宜适当考虑民事判决结果，尽量协助市旧城指挥部履行民事判决义务，以化解社会纠纷。若该楼买卖双方实现和解，该建筑物买受人同意交付所欠二期购房款，并同意承担相应土地出让金和规费的，可对该楼现有违法建设部分作如下处理：（一）该建筑物第四层东北角设备房，以及西南角楼梯间边的杂物间，既不符合城市规划，也不符合民事协议，予以拆除。（二）对该建筑物中庭第2、第3层平浇封盖部分，以及第三层顶上采光玻璃房处罚后补办规划手续。（三）对西首院子内扩建的四层建筑物，暂时保留使用。若建设单位能通过用地调整取得土地使用权的，处罚后补办规划手续。若该楼买卖双方不能和解的，则按照2002年12月5日协调会意见处理。除允许该建筑物中庭第2、第3层平浇封盖部分，以及第三层顶上采光玻璃房处罚后补办规划手续外，其余部分予以拆除。”2008年9月8日，温州五马广场商城有限公司向温州市旧城改建指挥部发出了《关于要求旧城改建指挥确定并解决××街××号楼的事项》，提出需要解决的问题如下：一、出售的房产，其土地必须是出让性质。二、原天井浇平部分的面积计价按原约定，即只交纳配套设施费及相关费用。三、已购得的安置房指标，要求在后期二期内安置或在其他地方进行安置，也可以安置在5号楼西面院子已经建成的透光玻璃房内。四、5号楼东首第二间（消防安全楼梯间即22至23轴之间）按原约定和5号楼统一计价。五、后楼二期建设时临时借用的变压器房及配电间，当时约定一年内退出归还我方，但至今未退出，要求立即退出归还我方（占摊费用应根据同幢同类实际计算）。六、产权证根据协议书要求分层分割分批领取，并直接登记到各股东名下。（附图）七、我方购买（原东风机电安置房）2楼268.65平方米，单价为18000元／平方米，3楼78.77平方米，单价为9000元／平方米，合计金额为554.193万元，我方于2002年12月4日已经全部缴清，但产权证一直拖到现在都没有办理，请立即给予办理产权证。八、产权证土地证要求在三个月内办理完毕。九、王公甫在5号楼内购置的一套房产，在购买时就有实体墙分割开，和他自己的珠宝店相连，不在商场内出入。因此以后产权证上要注明其不能在商场内开门。十、我方垫付的房产配套设备设施费用约1000万元，应即予结算并在购房款中扣除。十一、今后屋顶透光雨棚的升高改建和户外观光电梯的安装以及北面通道需要搭建雨棚。可根据实际情况，双方协商后再建。2010年9月1日，温州市旧城改建指挥部出具温城指［2010］183号《关于王崇焕、钱建华信访事项的答复函》，答复内容如下：“2002年6月，经市政府批复，温州市旧城改建指挥部五马街改建工程办公室将五马街营业安置房认购定位后多余房源进行议标销售。你们购买了位于××街××＃楼的三层营业用房（建筑面积约4557㎡），总金额为10179.9万元（协议书附后）。此后，由于你们在未经规划等部门审批的情况下对该营业用房进行了一系列改建和扩建，造成无法到房管部门领取房屋产权证书，你们以此为由拒绝向我部支付剩余购房款。2006年11月，我部与你们进行协商，达成解决××街××＃楼购房款的初步意向（温城指［2006］155号），并向市政府请示。2008年9月8日，你们组建的五马广场商城有限公司与我部进行了座谈协商，对我部将能够办理的事宜办理完毕表示感谢，另提出要求解决11个问题，我部已经给予明确答复（材料附后）。因此，建议买卖双方进一步加强沟通协商，形成共识，早日圆满解决。”所附回复如下：一、××街××号楼商品房土地性质是出让性质。二、原天井违章建筑部分面积的计价问题，应该按违章予以处置后补交房价款。三、购买五户住宅面积要求安置问题：从目前提供的资料来看吴成秋、杨胜华、林晓瑜、王兰香、张阿英这五户的拆迁协议书并没有通过相关程序转为钱建华、王崇焕名下，一般情况下没办法安置给钱、王两人。四、五号楼东首第二间店铺（即22轴至23轴之间）可以按协议书约定优惠价出售给钱建华、王崇焕（价格另议）。五、临时借用变压器房及配电间的问题。经了解五号楼的安置房专变柜现仍放置五号楼配电间，可以移至二期安置房配电间。六、要求产权分层分割分批领取问题。应请示市政府明确后确定。七、钱、王购买原东风机电公司2楼安置房问题。经向东风机电公司有关人员了解，东风机电公司没有将安置房卖给钱、王。钱、王也没有提供相关买卖资料和手续。没有依据是无法确认安置房的买卖问题，我部无法回答这个问题。八、产权证的办理。必须在××街××号楼的有关问题得到解决后，按程序进行处理，要求在三个月内将产权办理完毕，不是时候。九、王公甫购买的五号楼一层内商场铺面必须有通道出入，南面是拆迁户安置房，出入不能通过拆迁户店铺。通道具有共用，面积由共用人分摊。十、钱、王垫付的配套设施费应按购房协议书约定执行。明确由我部承担的，我部应按规定办理。十一、户外观光电梯和屋顶透光雨棚已经明确要求拆除。另外，西面透光玻璃房的违建，致使二期安置房少建约500㎡，二期安置房用地被透明玻璃房占用250㎡左右，二期安置房即将进入办理土地使用权证的颁发，需请市政府协调。另查明，瑞安市安阳房地产评估事务所有限公司于2019年1月10日出具瑞安阳资评（2018）345-1号评估报告书，评估结论为：经评定估算，温州市××街××号楼1-3层及104室的房地产自2002年6月25日至评估基准日2018年12月31日的年租金合计为人民币陆仟肆佰玖拾肆万捌仟元整（￥64948000.00）。其中2003年温州市××街××号楼1-3层及104室的房地产年租金为293.57万元。2018年温州市××街××号楼1-3层及104室的房地产年租金为385.29万元。名城开发公司为此支出评估费100000元。瑞安市安阳房地产评估事务所有限公司于2019年1月10日出具瑞安阳资评（2018）345-2号评估报告书，评估结论为：经评定估算，拟建未建的五马街二期安置房Ａ幢1层商业用房及1-4层办公用房在2002年6月30日的市场价值（扣除建设成本）为人民币伍佰叁拾玖万捌仟玖佰元整（￥5398900.00元）；2018年12月31日的市场价值（扣除建设成本）为人民币肆佰捌拾捌万伍仟叁佰元整（￥4885300.00元）。名城开发公司为此支出评估费30000元。因城建体制改革，温州市旧城改建指挥部已被撤销。2012年6月4日，温州市人民政府办公室出具抄告单，同意由名城开发公司负责承接五马街一期改建工程。本案审理过程中，双方均明确涉案的××街××号楼所有的改建、扩建工程于“五马广场商城”正式开业前均已建造完毕。王崇焕、钱建华一直占有使用××街××号楼104室。目前仍有零星承租户在涉案房屋内经营。

一审法院认为，因城建体制改革，涉案房屋所在的五马街一期改建工程已由名城开发公司负责承接，故本案适格被告应为名城开发公司。王崇焕、钱建焕要求名城投资公司承担相应责任，不予支持。关于合同解除问题。王崇焕、钱建华与五马街改建工程办公室于2002年6月12日签订的《协议书》以及双方达成的关于王崇焕、钱建焕增购五马街5-23号二、三层（建筑面积为347.27平方米）的口头认购协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。现王崇焕、钱建华已变更诉讼请求为要求解除涉案合同，名城开发公司在反诉中要求解除上述协议，双方于本案第一次开庭时对解除上述合同达成一致意见，本院确认双方上述协议于2019年3月18日解除。至于名城开发公司要求解除2003年7月18日签订的《补充意见》，2003年7月18日的《报告》系王崇焕、钱建华于2003年7月以报告形式向温州市人民政府提交的一份情况说明，不存在解除的问题。关于名城开发公司主张的涉案房屋因王崇焕、钱建华的违法建设导致涉案房屋无法通过规划部门审批，从而导致无法办理权属证书的问题。名城开发公司提出西面院子仅同意安装透明雨棚而非现在建成的透光玻璃房、三楼透明中庭升高改建以及商场内中空走廊平浇加固在合同中并无约定。王崇焕、钱建华则主张上述改建、搭建均系替五马改建工程办公室履行合同义务，上述改建、搭建均经五马改建工程办公室同意，且相关费用应由五马改建工程办公室承担。根据2002年8月14日五马改建工程办公室出具的《五马商城装修及扩建审查意见》、2002年8月五马街改建办公室在温州市五马广场商城有限公司向温州市规划局递交的报告上所书写的意见以及2003年7月双方协商达成一致的《报告》，上述内容可以反映涉案房屋的装修改建方案经五马改建工程办公室审查同意。2006年11月24日，温州市旧城改建指挥部在向市政府提交的《关于解决××街××＃楼购房款意向的请示》中明确双方达成一下解决的初步意向，其中就包括“办理已建及改建部分的规划、土地等相关手续”。涉案房屋当初并非作为开设大型商城进行设计构建，双方在协议中对王崇焕、钱建华在买受后对涉案房屋进行部分改建和相关费用负担进行了约定，王崇焕、钱建华为此对涉案房屋进行的改建，具有合同上的依据，亦符合情理。出卖方在出卖房屋后至今仍无法按照约定为涉案房屋办理相关审批手续，存在过错。现名城开发公司主张涉案房屋因王崇焕、钱建华自行违章搭建导致无法办理权属证书，并据此要求王崇焕、钱建华赔偿相应损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于合同解除后款项的返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现双方协商一致解除《协议书》及双方关于王崇焕、钱建华增购五马街5-23号二、三层建筑（面积为347.27平方米）的口头认购协议，根据上述法律规定，名城开发公司应返还王崇焕、钱建华已支付的购房款50541930元，而王崇焕、钱建华则应参照评估的租金标准返还名城开发公司涉案房屋的占有使用费。考虑到涉案房屋最初非为大型商场设计及构建，交付时亦为毛坯，涉案房屋的改建、扩建及装修的确需要一定时间，而涉案商场已于2002年12月26日开业，故王崇焕、钱建华应支付从2002年12月26日起的房屋占有使用费。名城开发公司主张从2002年6月25日起支付占有使用费，不予支持。2002年12月26日至2018年12月31日，王崇焕、钱建华应参照评估的租金标准支付占有使用费共计6352.68（6494.8万元-146.78万元＋146.78万元÷189天*6天）万元。由于涉案房屋至今仍有承租户在内经营，双方亦尚未对房屋进行交接。为避免损失进一步扩大以及产生新的纠纷，双方应尽快对房屋进行交接。考虑到商场面积较大、交接所需的准备工作等因素，一审酌定双方于本判决生效之日起60日内对涉案房屋进行交接。2019年1月1日起至房屋实际交接之日止的占有使用费，参照2018年的租金标准385.29万元／年予以计算。同时，结合合同解除的原因、当事人过错、租金归属、融资成本等因素，酌情判决名城开发公司按照年利率10%的标准向王崇焕、钱建华支付购房款利息。但由于王崇焕、钱建华主张的利息起算时间为2002年12月21日，该行为系其对自身权利的处分，故一审支持购房款利息从2002年12月21日起算。关于王崇焕、钱建华主张的配套设施和改建垫付款1800万元。双方至今未对上述款项进行结算。对于该笔款项的具体支付情况，王崇焕、钱建华仅提供了一张《五马广场商城装修详细》，未提供相关费用支出的具体凭证。王崇焕、钱建华在庭审中表示相关证据均在浙江省温州市中级人民法院（2004）温民一初字第329号案件中已经提交，但经核实，浙江省温州市中级人民法院（2004）温民一初字第329号案件卷宗中并无王崇焕、钱建华所称的上述凭证。且该装修详细中部分项目（例如中国结装饰、复印机、毛毯、零星其他办公用具等）的费用明显不属于房屋配套设施和商城改建的必要支出。但涉案房屋交付时为毛坯，王崇焕、钱建华为涉案房屋的装修及改建、扩建支付费用的事实客观存在，平浇部分拆除亦属事实，故一审结合租金归属、房屋现状以及平浇部分拆除等情况，酌情确定名城开发公司支付王崇焕、钱建华配套设施和改建垫付款、平浇部分拆除费用共800万元。关于王崇焕、钱建华要求按照市场评估价落实安置房指标5套（共计建筑面积为584平方米）的货币安置款及补偿款1950.74万元的问题。根据现有证据显示，5个五马街安置房指标的购买人为案外人范小君而非王崇焕、钱建华。范小君均以其自己的名义要求落实拆迁安置权益，且尚无充分证据证明5个安置房指标与本案的××街××号楼买卖存在必然联系。王崇焕、钱建华要求在本案中落实相应安置款及补偿款缺乏依据，不予支持，可由案外人范小君另行主张。关于王崇焕、钱建华主张的营业房预期利益损失问题。首先，王崇焕、钱建华提供的《股权转让框架协议书》的真实性难以确认；其次，王崇焕、钱建华仅支付了不到50%的购房款，并未支付全部购房款；再次，王崇焕、钱建华在上述协议中仅作为担保人，而非合同相对人；最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案房屋的买卖发生于2002年6月，且双方均明确王崇焕、钱建华购买涉案房屋系用于开设商场。即使《股权转让框架协议书》真实，十余年后将涉案房屋转售他人的差价也不属于五马街改建工程办公室在签订合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故对王崇焕、钱建华该诉讼请求，不予支持。关于名城开发公司要求王崇焕、钱建华赔偿五马街二期安置房Ａ幢取消建设的损失657.35万元及利息的问题。根据现有证据，无法证明涉案房屋西面院子透光玻璃房的建设系五马街二期安置房Ａ幢取消建设的直接原因。西面院子的透光玻璃房于商场开业前已经建成，而双方2003年7月的《报告》中达成的一致意见是该部分安置房建成后安置给王崇焕、钱建华，如果安置方案确实对商场入口有较大影响，则王崇焕、钱建华要求取消1-7轴安置房建设，承担减少的面积。根据该《报告》内容，当时安置房仍旧可以建设。五马街改建工程办公室在2002年12月12日温州市旧城改建指挥部于2006年11月向市政府提交的《关于解决××街××＃楼购房款意向的请示》中已同意为西面院子透光玻璃房办理规划、土地等相关手续。现名城开发公司要求王崇焕、钱建华赔偿安置房取消建设的损失，缺乏相应依据，不予支持。关于名城开发公司主张的腾空房屋及恢复原状的问题。在本案审理过程中，名城开发公司已经明确不要求涉案房屋整体恢复原状，仅要求王崇焕、钱建华拆除屋顶违章搭建的办公室以及西面院子的透光玻璃棚。由于温州市旧城改建指挥部已同意为西面院子透光玻璃房办理规划、土地等相关手续，现名城开发公司要求王崇焕、钱建华拆除西面院子的透光玻璃棚，不予支持。至于屋顶的办公室，王崇焕、钱建华未提供充分证据证明该办公室的建设已经双方合意，名城开发公司要求王崇焕、钱建华拆除该屋顶办公室，于法有据，予以支持。若王崇焕、钱建华不予拆除，名城开发公司可在自行拆除后向王崇焕、钱建华主张相关费用。关于腾空问题，若本判决生效之后仍有经营户占有使用涉案房屋，王崇焕、钱建华应协助名城开发公司处理后序事宜。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决：

一、确认王崇焕、钱建华与温州市旧城改建指挥部五马街改建工程办公室于2002年6月12日签订的《协议书》及双方关于王崇焕、钱建华增购五马街5-23号二、三层建筑（面积为347.27平方米）的口头认购协议于2019年3月18日解除；

二、温州市名城建设开发有限公司于本判决生效之日起90日内返还王崇焕、钱建华购房款50541930元及利息（以50541930元为基数，自2002年12月21日起，按年利率10%的标准计算至实际履行之日止）；

三、王崇焕、钱建华于本判决生效之日起90日内向温州市名城建设开发有限公司支付××街××号楼1-3层及五号楼104室自2002年12月26日起至房屋实际交接之日止的占有使用费（2002年12月26日至2018年12月31日的占有使用费合计63526800元，2019年1月1日起至房屋实际交接之日止的占有使用费参照3852900元／年的标准计算）；

四、温州市名城建设开发有限公司于本判决生效之日起90日内支付王崇焕、钱建华配套设施和改建垫付款、平浇部分拆除费用8000000元；

五、王崇焕、钱建华与温州市名城建设开发有限公司于本判决生效之日起60日内对××街××号楼及五号楼104室进行交接；

六、王崇焕、钱建华于本判决生效之日起30日内拆除××街××号楼楼顶的办公室；

七、驳回王崇焕、钱建华的其他诉讼请求；

八、驳回温州市名城建设开发有限公司、温州市名城建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费945837元，由王崇焕、钱建华负担174827元，由温州市名城建设开发有限公司负担771010元；反诉案件受理费1279316元，减半收取639658元，由王崇焕、钱建华负担239150元，由温州市名城建设开发有限公司负担400508元；评估费130000元，由王崇焕、钱建华负担100000元，由温州市名城建设开发有限公司负担30000元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王崇焕、钱建华提交了以下证据材料：证据一、温州市五马广场商城有限公司与温州利群装饰工程有限公司于2011年3月15日、2012年2月22日、2012年8月15日签订的《工程承包合同》各一份及温州利群装饰工程有限公司开具的建筑业统一发票共计15份、温州市五马广场商城有限公司与温州悦翔经贸涂装有限公司于2012年9月30日签订的协议书一份及温州悦翔经贸涂装有限公司开具的建筑业统一发票共计2份、自2011年8月3日至2014年12月止进账单、记账凭证、收款收据、领款凭证、银行个人结算业务申请凭证、税务发票、发货清单等120份单据、温州市鹿城区城市管理与行政执法局于2011年8月19日出具的责令限期改正通知书、温州市五马广场商城有限公司出具的五马商城代垫拆建款明细及温州市五马广场商城有限公司于2020年1月8日出具的情况说明，拟证实温州市五马广场商城复原建筑拆除工程及装修费用6238417.8元，因名城开发公司要求王崇焕、钱建华拆除违章建筑才能办理产权证，导致房屋损失180万元，合计拆除损失800万元；证据二、温州市五马广场商城有限公司于2002年11月29日向温州市旧城改建指挥部五马办提出《要求互换房屋的申请报告》、温州市房管局城南所于2002年12月2日向温州市旧城改建指挥部五马办的报告、温州市东风五金机电公司于2002年12月2日向温州市旧城改建指挥部五马办的报告、温州市五马广场商城有限公司于2002年12月17日向温州市规划局的报告、温州市五马广场商城有限公司于2002年12月23日给钱市长的报告、温州市东风五金机电公司出具的五马街地块营业房安置认购写定位单、温州市旧城改建指挥部五马办于2002年12月4日出具的温州市五马街区改建工程拆迁安置缴款通知单，拟证实王崇焕、钱建华已将增购协议中约定的款项支付给了名城开发公司，名城开发公司无权要求王崇焕、钱建华支付东风安置房的占有使用费。

名城开发公司、名城投资公司经质证，除对温州市鹿城区城市管理与行政执法局于2011年8月19日出具的责令限期改正通知书的真实性、合法性、关联性无异议外，对证据一其他材料和证据二的真实性、合法性、关联性均存异议。名城开发公司、名城投资公司认为五马街5号楼西首和4楼楼顶的玻璃房和简易房未取得建设工程规划许可证，属违章建筑，至今仍未拆除，其相应的拆除和复原费用应由王崇焕、钱建华自行承担，不应由名城开发公司承担，王崇焕、钱建华主张拆除违章建筑后可以办理产权证不符合客观实际。至于东风厂已由名城开发公司另行安置而非置换到7号楼，王崇焕、钱建华主张的安置房不在出让合同范围内，现双方解除合同，王崇焕、钱建华应支付占用费。

本院经审核后认为，王崇焕、钱建华提交的证据一、证据二的相关材料除温州市鹿城区城市管理与行政执法局于2011年8月19日出具的责令限期改正通知书外，均已在一审阶段提交，故不属于二审新证据，不予采信。因名城开发公司、名城投资公司对温州市鹿城区城市管理与行政执法局于2011年8月19日出具的责令限期改正通知书真实性无异议，故本院予以确认。

名城开发公司、名城投资公司提交了以下证据材料：证据一、浙江省温州市中信公证处于2018年10月29日出具的（2018）浙温证内字第8667号公证书一份（其中包括28张照片及三段录像片段），拟证实五马广场商城现状、5号楼违章建筑现仍未完全拆除及五马广场商城的实际使用范围；证据二、温州市现代服务业投资集团有限公司于2017年5月5日出具的温州市鹿城区五马街5号房产出租公示、温州市现代服务业投资集团有限公司于2018年6月12日发布的温州市鹿城区五马街2号1-3楼五年租赁权拍卖公告、温州市房地产联合开发有限公司与温州市一家体育商城有限公司于2007年3月26日签订的营业房租赁合同一份、温州市房地产联合开发有限公司与温州市星王娱乐有限公司于2011年12月1日签订的营业房租赁合同一份、温州市房地产联合开发有限公司与温州市无极电子商务有限公司于2011年12月1日签订的营业房租赁合同一份、王公甫、林秀玲与浙江永乐家电有限公司、温州宝沣商贸有限公司、冯志强、谢国光签订的租赁合同各一份，拟证实涉案房产评估报告中的评估租金明显低于市场价，王崇焕、钱建华提出评估机构的评估价格过高，明显不能成立。

王崇焕、钱建华经质证后认为，对证据一真实性无异议，但不属于新的证据且不能证明本案的待证事实；对证据二因合同签订主体并非本案当事人，不能作为本案当事人之间计算占有使用费的参考。 本院经审核后认为，名城开发公司、名城投资公司提交的证据一在一审判决前已形成，故不属于二审新证据，且因双方对五马广场商城现状无异议，故对证据一不予采信。证据二的相关主体并非本案当事人，与本案缺乏关联性，故亦不予采信。

二审除查明一审认定的事实外，另查明：2011年8月19日，温州市鹿城区城市管理与行政执法局针对温州市××广场商城××街××号楼××房××楼楼××房的行为作出温鹿城法责改字［2011］第191007号责令限期改正通知书，责令温州市五马广场商城有限公司于2011年9月10日前自行拆除。

本院认为，根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案争议焦点为：一、协议解除时间；二、购房款利息、涉案房产的占用使用费和利息应否支付及计算依据；三、涉案房产配套设施和改建垫付款、平浇部分的拆除费用应否支持及利息；四、应否腾空涉案房产及拆除西边院子的违章建筑、赔偿五马街二期安置房A幢部分取消建设的损失。

一、协议解除时间 根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案双方签订的协议书第一条约定，王崇焕、钱建华购买位于××街××号楼××层××层××层××房××房顶的使用权及屋顶使用权（同意购买方将屋顶透明雨棚适当进行改建，费用由购买方自负）、西面院子（仅允许院子南边楼上办公室留通道通行）的使用权。虽出让方同意购买方对涉案房产进行改建并对相关费用负担作出约定，但双方对改建内容存有争议。因购买方王崇焕、钱建华的改建行为被相关行政职能部门认定为违章建筑，且因购买方不配合致使相关行政职能部门无法彻底拆除违章建筑，又因建筑设计、施工不规范，测绘企业不愿承担竣工测绘业务，涉案房产未完成整体竣工测绘并报规划主管部门竣工验收等方面的原因，致使涉案房产未办理完成权属登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案因合同目的不能实现，王崇焕、钱建华起诉要求解除协议，名城开发公司在反诉中亦要求解除协议，双方于一审法院第一次开庭时对解除上述协议达成一致意见，一审据此确认双方于2019年3月18日解除涉案协议，并无不当。王崇焕、钱建华上诉主张应以本判决生效之日起解除其与名城开发公司、名城投资公司于2002年6月12日签署的《协议书》及增购的五马街5-23号二、三层建筑面积为347.27平方米的认购协议缺乏法律依据，不予支持。

二、购房款利息、涉案房产的占用使用费和利息应否支付及计算依据 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方在解除于2002年6月12日签署的《协议书》及增购的五马街5-23号二、三层建筑面积为347.27平方米的认购协议后，互负返还义务。因涉案房产无法办理权属登记，双方均存有过错。一审据此判令名城开发公司返还王崇焕、钱建华已支付的购房款50541930元并结合合同解除的原因、当事人过错、租金归属、融资成本等因素，酌情判令名城开发公司按照年利率10%的标准支付购房款利息，并无不当。至于利息起算时点，因王崇焕、钱建华主张利息起算时间为2002年12月21日，该主张未超出案件实际情况，一审以该行为系王崇焕、钱建华对自身权利的处分为由，判令购房款利息从2002年12月21日起算，并无不当。名城开发公司上诉主张不应支付购房款利息，缺乏法律依据，不予支持。因双方在签订购买增量房协议书后，五马街改建工程办公室即交付了涉案房产，王崇焕、钱建华已实际占有使用，一审据此判令王崇焕、钱建华返还××街××号楼及五号楼104室，并无不当。因从交付涉案房产给王崇焕、钱建华占有使用至双方合同实际解除时止，虽因涉案房产存有违章建筑导致无法办理权属证书，但并不影响涉案房产的实际使用价值，一审考虑到王崇焕、钱建华在实际占有使用涉案房产后又用于租赁经营，故依据租金评估报告判令王崇焕、钱建华支付名城开发公司占有使用费，并无不当。因一审考虑到合同解除后，判令王崇焕、钱建华返还涉案房产及占有使用费已弥补由此造成的损失，故一审对名城开发公司主张的占有使用费利息损失未予支持，并无不当。对于涉案房产占有使用费的计算时点问题，因涉案房产交付时为毛坯，王崇焕、钱建华实际取得涉案房产后进行了改建、扩建及装修，故一审以商场实际开业的2002年12月26日作为占有使用费的实际起算点，并无不当。名城开发公司上诉主张以2002年6月25日作为占有使用费的起算点，与本案实际情况不符，故不予采信。因评估报告的租金起算点自2002年6月25日起至2018年12月31日止，故一审自2019年1月1日起至房屋实际交接之日止的占有使用费，参照2018年的租金标准385.29万元／年予以计算，亦无不当之处。

三、涉案房产配套设施和改建垫付款、平浇部分的拆除费用应否支持及利息 因涉案房屋交付为毛坯，王崇焕、钱建华实际占有涉案房屋后进行了改建、扩建及装修，还包括平浇部分拆除，存有实际支出，一审基于案件事实情况并结合租金归属、房屋现状以及平浇部分拆除等情况，酌情确定名城开发公司支付王崇焕、钱建华配套设施和改建垫付款、平浇部分拆除费用共800万元，并无不当。王崇焕、钱建华上诉主张名城开发公司、名城投资公司支付王崇焕、钱建华改建垫付款18000000元及利息(以18000000元为基数，自2002年12月21日起，按年利率10%的标准计算至实际履行之日止)，并向王崇焕、钱建华支付拆除费用800万元及利息(以800万元为基数，自2012年10月29日起，按年利率10%的标准计算至实际履行之日)，未提供相应的证据佐证，故不予支持。

四、应否腾空涉案房产及拆除西边院子的违章建筑、赔偿五马街二期安置房A幢部分取消建设的损失 根据温州市旧城改建指挥部于2006年11月向温州市政府提交的《关于解决××街××＃楼购房款意向的请示》中已同意为西面院子透光玻璃房办理规划、土地等相关手续。而温州市规划局于2007年11月7日向温州市人民政府提交温市规交字［2007］67号《关于××街××号楼有关问题的处理意见》亦明确对西首院子内扩建的四层建筑物，暂时保留使用。若建设单位能通过用地调整取得土地使用权的，处罚后补办规划手续。故一审据此对名城开发公司要求王崇焕、钱建华拆除西面院子的透光玻璃棚未予支持，并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因名城开发公司无法举证证明涉案房屋西面院子透光玻璃房的建设与五马街二期安置房A幢取消建设存有因果关系，故一审对名城开发公司要求王崇焕、钱建华赔偿安置房取消建设的损失未予支持，亦无不当之处。基于涉案房屋至今仍有承租户在内经营，双方亦尚未对房屋进行交接。此外，因涉案商场面积较大、交接所需的准备工作等因素，一审酌定双方于本判决生效之日起60日内对涉案房屋进行交接，若本判决生效之后仍有经营户占有使用涉案房屋，王崇焕、钱建华应协助名城开发公司处理腾空后序事宜，该处理方式符合案情实际，并无不当。

综上所述，王崇焕、钱建华、名城开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1263960元，由王崇焕、钱建华负担476899元，由温州市名城建设开发有限公司负担787061元。

本判决为终审判决。

审判长　　吴飞明

审判员　　卢世昌

审判员　　田建萍

二〇二〇年九月二十四日

书记员　　李文丽