丁仕艳、盛伟文房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
发布日期：2021-08-16 点击量：1050次
（2019）浙民再277号 房屋买卖合同纠纷 再审 民事 浙江省高级人民法院 2019-08-26
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：丁仕艳，女，1987年10月1日出生，汉族，住河南省淮滨县。
委托诉讼代理人：陈华生，杭州市下城区力平法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：俞正阳，杭州市之江法律服务所法律工作者。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：盛伟文，女，1955年8月24日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：曹治安，男，1953年8月28日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。
两被申请人委托诉讼代理人：杨立洲，浙江湘湖律师事务所律师。
两被申请人委托诉讼代理人：周神浪，浙江湘湖律师事务所实习律师。
再审申请人丁仕艳因与被申请人盛伟文、曹治安房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终5738号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月25日作出(2019)浙民申607号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人丁仕艳的委托诉讼代理人陈华生、俞正阳，被申请人盛伟文、曹治安的委托诉讼代理人杨立洲、周神浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁仕艳再审请求：1.撤销浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终5738号民事判决和浙江省杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初2638号民事判决，改判支持丁仕艳的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由盛伟文、曹治安承担。事实与理由：本案中，双方签订的信誉保证金已约定了主要条款，比如房屋价格、买卖双方基本信息、过户日期、过户产生的费用，完全属于本约合同，至于未约定付款方式、付款期限及合同是否能够履行，并不影响房屋买卖合同的成立。一般情况下，未约定付款方式及期限应当推定为在合理期限内将款项付清。本案的购房款丁仕艳已于2017年12月31日过户日期之前付清，故不存在付款方式及付款期限的未约定而影响购房合同的履行，并且丁仕艳是否具备购房资格，均不影响房屋买卖合同的成立，购房资格只影响所有权的转移。双方协商确定的过户日期为2017年12月31日，此时丁仕艳已具备购房资格，并且丁仕艳已提供充分证据证明曹治安知道并同意盛伟文将案涉房屋出售给丁仕艳。
盛伟文、曹治安答辩称，(一)关于本案的事实。1.2016年7月1日丁仕艳与曹治安就案涉房屋签订房屋租赁合同，当时曹治安在场，并亲笔签名。2.2017年4月6日的信誉保证金则是丁仕艳与盛伟文签订，当时在场人只有丁仕艳夫妻及盛伟文。3.信誉保证金的内容是丁仕艳写好，由盛伟文签名，“没过户之前房租照付”是协议签订后丁仕艳自己添加上去。4.2017年12月26日丁仕艳在不通知盛伟文的情况下通过支付宝支付33万元，但实际上在12月25日丁仕艳打电话给盛伟文，问房屋卖不卖，盛伟文当时说不卖，26日丁仕艳却突然通过支付宝付款。之后盛伟文通过短信问丁仕艳，并且在2018年1月6日通过支付宝归还20万元，因为支付宝有最高限额，每天只能支付20万元，所以在第二天盛伟文准备把剩余款项退回时，丁仕艳却把盛伟文支付宝拉黑，导致余款无法退回。（二）关于本案的法律适用。丁仕艳与盛伟文签订的信誉保证金并不具备合同的主要条款，就信誉保证金的名称而言，也不是房屋买卖合同，无法办理过户，故信誉保证金不应认定为房屋买卖合同的本约，而且曹治安并不知道盛伟文签订信誉保证金，丁仕艳也从未与曹治安联系，盛伟文的意识中签订信誉保证金并没有把房屋出卖。因此，即使信誉保证金为本约合同，该合同也是无效的。综上，请求驳回丁仕艳的再审请求，维持原审判决。
再审中，丁仕艳提供以下证据材料：证据1，微信朋友圈照片截图，拟证明在房屋买卖关系期间，盛伟文、曹治安夫妻关系良好，对案涉房屋的转让是明知的事实。证据2，房屋现状照片，拟证明盛伟文、曹治安在萧山区至少有三套以上的房屋，出售案涉房屋存在可能的事实。经质证，盛伟文、曹治安认为，证据1，真实性不清楚，即便存在，盛伟文、曹治安与孙辈合影也属正常，不能以此推定曹治安明知盛伟文签订信誉保证金的事实，无法达到证明目的。证据2，真实性不清楚，也与本案无关，不能达到证明目的。盛伟文、曹治安没有提供新的证据。对上述证据材料，本院认证如下，证据1及证据2，与本案争议事实均无关联性，故本院均不予采纳。
本院经再审审理认定的事实与一、二审认定的事实一致。另认定，案涉房屋系在盛伟文、曹治安夫妻关系存续期间取得，系盛伟文、曹治安夫妻共同所有。
本院再审认为，本案争议的焦点在于，2017年4月6日丁仕燕与盛伟文签订的《信誉保证金》的性质，即该协议系房屋买卖合同本约还是预约。就该协议的名称而言，虽为《信誉保证金》，而非房屋买卖合同。但从协议的内容看，对于购房保证金、购房总价、过户费的承担、过户日期等均已作出明确约定。而涉及购房款的具体支付方式、时间以及房屋的交付时间等内容，虽然协议中并未作出约定，但事实上，丁仕艳于签订协议当日即支付保证金2万元，并于2017年12月26日通过支付宝又向盛伟文支付33万元。同时，因案涉房屋此前已经出租给丁仕艳使用，故亦不存在房屋的再行交付问题。据此，综合审查该《信誉保证金》的内容，并结合当事人的履行行为，应当认定该《信誉保证金》已具备房屋买卖合同本约的条件。一、二审认定该《信誉保证金》属预约合同，并以此为由驳回丁仕艳的诉讼请求，依据不足，认定有误，对此本院予以纠正。
《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据当事人的陈述及证据反映，在签订《信誉保证金》时，曹治安并不在场，事后丁仕艳也未与曹治安联系相关购房事宜，且相应保证金及购房款丁仕艳也非支付给曹治安，故在丁仕艳未举证证明共有权人曹治安知道并同意出售案涉房屋的情形下，该举证不能的不利后果应由丁仕艳承担。
就本案丁仕艳的诉讼请求而言，系要求盛伟文、曹治安继续履行合同并配合办理过户手续。基于前述分析，因案涉房屋的处分未经共有权人同意，故丁仕艳的上述请求，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。至于在履行《信誉保证金》过程中，盛伟文是否存在违约行为及应否承担相应违约责任，当事人则可另行解决。
综上，一、二审认定事实不清，适用法律有误，但实体处理可予以维持。丁仕艳的再审请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：
维持浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终5738号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 杨灵方
审判员 孙光洁
审判员 陆秋婷
二〇一九年八月二十六日
书记员 钟晓韵
浙公网安备 33010502003067号
