（2018）浙民终491号 商品房预售合同纠纷 二审 民事

浙江省高级人民法院 2019-01-08

上诉人（原审原告）：山西平遥峰岩煤焦集团明子煤业有限公司。住所地：山西省平遥县卜宜乡明子村。

法定代表人：张秀林，董事长。

委托诉讼代理人：朱俊刚，浙江华新律师事务所律师。

委托诉讼代理人：余宝成，浙江中天北辰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：浙江华越置业有限公司。住所地：浙江省金华市开发区双溪西路620号1206室。

诉讼代表人：浙江京衡律师事务所、金华安泰会计师事务所有限责任公司，系浙江华越置业有限公司破产管理人。

委托诉讼代理人：任一民、王建业，浙江京衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：裘质余，浙江铭瑞律师事务所律师。

上诉人山西平遥峰岩煤焦集团明子煤业有限公司（以下简称平遥公司）因与被上诉人浙江华越置业有限公司（以下简称华越公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省金华市中级人民法院（2017）浙07民初1014号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年6月28日立案后，依法组成合议庭，于2018年10月11日公开开庭审理了本案。上诉人平遥公司的委托代理人朱俊刚、余宝成，被上诉人华越公司的委托代理人裘质余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

平遥公司上诉请求：（一）请求撤销原判，依法改判支持其诉讼请求（1、判令被上诉人华越公司立即将金华世贸中心C-1001至C-1006、C-1014至C-1023、C-2001至C-2010、C-3001至C-3010、C-4001至C-4008号房屋交付上诉人平遥公司。2、判令被上诉人立即将金华世贸中心C-1001至C-1006、C-1014至C-1023、C-2001至C-2010、C-3001至C-3010、C-4001至C-4008号房屋权属变更登记至上诉人名下。3、判令被上诉人支付逾期交房违约金：以已付房款170131879元为基数，从实际付款完毕之日起的次日2011年8月6日起，按每日万分之一标准暂计算至2017年10月31日（2279天），计38773055.22元，此后违约金按此标准另行计算至房屋实际交付之日止。4、判令被上诉人立即支付逾期办证违约金：计算标准为已付款百分之一，计算基数为已付房款170131879元，计1701318.79元。3-4两项违约金暂合计为：40474374.01元。）。（二）本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审法院认定双方当事人之间不存在真实的商品房预售合同关系，系认定事实错误。双方签订了书面的商品房买卖合同，上诉人支付了购房款，被上诉人就上诉人购房款的支付出具了书面的确认函，双方之间存在真实、合法、有效的商品房预售合同关系。（二）先付款、后办理预告登记并非法律允许的唯一的交易习惯。上诉人延期付款是因为被上诉人自身财务原因和税务处理需要，是因被上诉人的要求延期付款，这样的的处理是完全符合常理并且属于双方的真实意思表示。（三）上诉人实际支付了全部购房款，被上诉人收到后用于归还担保的委托贷款和其他自身第三方欠款，被上诉人的每一笔还款均对应消灭一笔债务，因此购房款的流转不影响上诉人支付购房款的事实。（四）被上诉人使用购房款用于消灭自身其它债务应当由其举证证明，一审法院举证责任分配明显不当。应当由被上诉人提交本案案涉资金流转期间的财务资料，举证证明与本案资金流转有关方之间的债务关系，及其是否使用上诉人的购房款用于归还这些债务。（五）当事人之间存在委托贷款担保关系，不影响本案存在合法的商品房预售合同关系。一审将委托贷款的事实与本案商品房预售的事实混淆在一起，并以被上诉人收到购房款后用于归还委托贷款为由否认本案的商品房预售合同关系，没有任何事实和法律依据。（六）一审法院适用法律错误。被上诉人将收到的购房款归还浙江万润公司欠银行的贷款本金及其他借款，该商品房预售买卖合同的订立目的，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，双方之间是真实、有效、合法的商品房预售合同关系。被上诉人将上诉人支付的购房款用于归还被上诉人及其相关联单位和个人的借款本息，该情形不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。同时本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，因此涉案商品房买卖合同具有法律效力。

华越公司答辩称：（一）本案双方于2009年3月13日签订的四份《浙江省商品房买卖合同》，系被上诉人为浙江万润投资有限公司1.5亿元贷款提供保证而签订，是担保而非房屋买卖的意思表示。1、上诉人与浙江万润投资有限公司1.5亿元借款由被上诉人提供担保，因此存在以《房屋买卖合同》的形式进行担保的现实需求。2、上诉人提交的《浙江省商品房买卖合同》、预告备案登记、付款凭证、收款收据、收款确认单等，均是为了使虚假的购房合同表面形式合理化，事实上并没有支付一分钱购房款。一审法院依职权调取了“购房款”走向的相关账户的交易明细及凭证，证明了在2011年8月4日-5日上诉人支付的购房款均通过郑根钱、董豪、浙江万润投资公司、浙江三新建材有限公司、宁波大榭开发区燃料有限公司等账户分文不差地回到了上诉人账户。3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件使用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。可见，上诉人的诉讼请求不能得到法院支持。4、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。因此，上诉人与被上诉人为担保债务履行而签订的《浙江省商品房买卖合同》无效。（二）原审判决认定事实清楚，举证责任分配合理，适用法律正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。

平遥公司向向一审法院起诉请求：1、判令华越公司立即将金华世贸中心C-1001至C-1006、C-1014至C-1023、C-2001至C-2010、C-3001至C-3010、C-4001至C-4008号房屋交付平遥公司。2、判令华越公司立即将金华世贸中心C-1001至C-1006、C-1014至C-1023、C-2001至C-2010、C-3001至C-3010、C-4001至C-4008号房屋权属变更登记至平遥公司名下。3、判令华越公司立即支付平遥公司逾期交房违约金，以170131879元为基数，从2010年6月29日起按每日万分之一的标准暂计至2017年10月31日，计45612356.76元，此后违约金按此标准另行计算至房屋实际交付之日止。4、判令华越公司立即支付房屋基础设施、公共配套建筑达到使用条件之日违约金，以170131879元为基数，从2010年6月29日起按每日万分之一的标准计算至2014年1月16日止，计22066104.71元。5、判令华越公司立即支付平遥公司逾期办证违约金1701318.79元。第3-5项诉请金额暂计69379780.26元。6、本案诉讼费用由华越公司承担。

一审法院认定事实：山西平遥峰岩煤焦集团明子煤业有限公司原名山西平遥峰岩明子煤业有限公司。2008年11月19日，平遥公司委托上海浦东发展银行股份有限公司杭州德胜支行将1.5亿元贷款给浙江万润投资有限公司，委托贷款合同编号为95172008280105，贷款期限自2008年11月20日至2009年11月20日。同日，华越公司作为保证人与委托人平遥公司、贷款人上海浦东发展银行股份有限公司杭州德胜支行签订《委托贷款最高额保证合同》，为委托人、贷款人与借款人在最高余额不超过1.5亿元、2008年11月20日至2010年11月20日期间签署的一系列委托贷款合同项下全部到期应付而未付贷款本金及利息、违约金、赔偿金、实现债权的律师费、诉讼费及相关费用承担连带责任保证。

2009年3月13日，平遥公司与华越公司签订《商品房买卖合同》四份，约定平遥公司向华越公司购买位于金华世贸中心C-1001至C-1006、C-1014至C-1023；C-2001至C-2010；C-3001至C-3010；C-4001至C-4008号房屋，建筑面积分别为2301.47平方米、3039.87平方米、3041.05平方米、2251.09平方米，购房款分别为60230758元、50633533元、37743566元、21524022元。双方另约定，平遥公司一次性付清购房款，华越公司应于2010年6月28日前交付房产等。

2009年3月17日，平遥公司出具《关于委托变更委托贷款担保方式的函》，载明关于合同编号为95172008280105的委托贷款，平遥公司同意撤销金华福泰隆以南，李渔路以北国有土地使用权14826.3平方米的他项权利登记，他项权证为金市他项（2008）第0-255号，其余保证担保不变。2009年4月1日-3日，涉案房产办理了权利人为平遥公司的预购商品房预告登记。

2011年8月4-5日，平遥公司通过多次电汇方式汇入华越公司账户170131879元“购房款”。华越公司收款当日，即通过郑根钱、董豪及浙江万润投资有限公司、浙江三新建材有限公司、宁波大榭开发区南方燃料有限公司账户周转等方式，将170131879元全部转回平遥公司账户。另查明，上海浦东发展银行股份有限公司杭州德胜支行诉华越公司金融借款合同纠纷一案，浙江省杭州市中级人民法院已立案受理。

一审法院认为：本案主要争议焦点为平遥公司与华越公司是否存在真实的商品房预售合同关系。经查，双方对2009年3月13日签订《商品房买卖合同》并办理了案涉房产的预购商品房预告登记之事实均无异议。房屋买卖交易中，销售方的目的就是取得房屋对价，故对房屋价款的支付方式、支付时间较为关注，也都会作出明确的约定。本案中，双方约定平遥公司“一次性付款”，却没有对支付时间作出明确约定。在平遥公司既未支付分文购房款，也未确定付款时间的情况下，华越公司为平遥公司办理预购商品房预告登记，明显与生活常理和交易习惯不符。在卷对账单、银行凭证等证据可证明平遥公司在合同约定的交房时间之后的2011年8月分次支付华越公司合计170131879元“购房款”，华越公司当日即将所收款项依次以“还款”、“划款”等事由，直接或通过他人周转方式全部转回平遥公司账户，显然双方的前述资金流转属于走账，并非真实的支付购房款行为。平遥公司称“购房款”系华越公司用于消灭其他债务，未提供充分证据证明，亦与转账金额矛盾，不符情理。考虑华越公司已举证证明双方之间存在委托贷款担保关系的情况，在卷证据尚不能认定本案存在真实的商品房预售合同关系。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。故平遥公司以双方之间存在商品房预售合同法律关系，并实际履行了付款义务为由主张华越公司交付房屋、支付逾期交房违约金等诉讼请求，不能成立，该院不予支持。综上所述，平遥公司的诉讼请求依据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零四条之规定，判决：驳回山西平遥峰岩煤焦集团明子煤业有限公司的诉讼请求。案件受理费388699元，由山西平遥峰岩煤焦集团明子煤业有限公司负担。

二审中，上诉人平遥公司提交了以下证据：证据一，2011年10月28日承诺书，系万润公司、华越公司等六方向浦发杭州德胜支行出具的承诺书，拟证明截止2011年10月21日，山西平遥峰岩明子煤业有限公司委托该行向万润公司发放1.5亿元贷款本金已经结清，尚欠利息约7279万元。该证据与华越公司向一审法院提交的浦发银行诉其委贷案（杭州中院）中诉状载明的已经收到贷款本金1.5亿元，以及一审法院依职权向金融机构调取的账户交易明细载明的归还贷款本金1.5亿元的内容相印证。证据二，2011年8月3日承诺书，拟证明被上诉人、万润公司、华越公司、世茂公司、杨伯群、杨樑樑、杨伯伟在2008年至2011年等相应期间通过郑根钱、吴鸿兴支付了委贷合同外的利息即年36%利率至年14.4%利率的差额利息部分。2011年8月3日被上诉人等向平遥公司承诺确认所有涉平遥公司的借款按照月3%支付利息。证据三，2011年8月5日情况说明及郑根钱身份信息，拟证明郑根钱于2011年8月5日向董豪出具情况说明，说明当日支付给董豪的90196081.21元系代三新公司、万润公司分别支付给宁波大榭开发区南方燃料有限公司、山西平遥峰岩明子煤业有限公司的借款利息。证据四，编号为ED9517200828010501号委托贷款房地产最高额抵押合同，拟证明委贷是用土地做抵押的，该合同签订一方面是担保意图，另一方面是在无法还款的情况下享有优先权的意图。上述证据结合上诉人支付购房款的凭证和华越公司的收款确认单，华越公司提交的银行对账单，以及一审法院依职权向金融机构调取的账户交易明细及业务凭证等证据，可证明华越公司用平遥公司的购房款约1.7亿元归还了万润公司对平遥公司1.5亿元委贷贷款本金中的79935797.79元，以及通过郑根钱支付了对平遥公司、宁波大榭开发区南方燃料有限公司委贷利息差额款90196081.21元，即华越公司用全部购房款偿还了其相关债务，一审法院认定相关资金流转系“走账”是错误的。

华越公司对平遥公司提交的证据质证认为：对于证据一，真实性无异议，但对证明目的有异议。在当时欠款事实的情况下，上诉人要求被上诉人签字盖章因迫于无奈都是签字盖章的，但事实上所有款项均一分不少地回到了上诉人的银行账户，被上诉人没有收到过购房款。对证据二，真实性没有异议，这是关于借款的承诺，与本案没有关联性。证据三，三新公司和万润公司不知道钱款走向，也没有授权过，并且该证据早已形成，应在一审中提供，且该证人应以出庭作证的形式出现。证据四，真实性无异议。当时以被上诉人的土地提供最高额抵押保证，后因房产销售需要，双方协商解除抵押保证，以签订房地产买卖合同并办理备案的形式提供保证，转换了保证方式。

华越公司提交了金华市中级人民法院（2018）浙07破申13号民事裁定书、（2018）浙07破5号决定书，拟证明在二审期间，金华市中级人民法院作出裁定，受理了浙江华越置业有限公司的破产重整申请，并指定浙江京衡律师事务所、金华安泰会计师事务所有限责任公司为破产管理人。平遥公司对华越公司提交的上述证据无异议。

对于双方当事人提供的上述证据材料，本院审核认为，另一方当事人对于证据真实性均未提出异议，故对其真实性予以确认，关联性结合本案相关事实进行认定。 本院二审查明，根据华越公司的申请，2018年11月8日金华市中级人民法院裁定受理了华越公司的破产重整申请，并指定浙江京衡律师事务所、金华安泰会计师事务所有限责任公司为华越公司破产管理人。本院二审对原审认定的其它事实予以确认。

本院认为，本案主要争议焦点为平遥公司与华越公司是否存在真实的商品房预售合同关系。本案双方当事人对于签订案涉商品房买卖合同、华越公司出具收款确认函并办理预购商品房预告登记的真实性均无异议，且案涉商品房买卖合同、委托贷款合同、委托贷款最高额保证合同中均无以房屋买卖作为委托贷款担保的明确意思表示。然而，案涉商品房买卖合同约定平遥公司“一次性付款”，却没有对支付时间作出明确约定，在平遥公司既未支付购房款，也未确定付款时间的情况下，华越公司即为平遥公司办理预购商品房预告登记，明显与生活常理和交易习惯不符。根据原审查明，平遥公司在合同约定的交房时间之后支付的“购房款”，华越公司直接或通过他人周转方式全部转回了平遥公司账户。平遥公司认为华越公司所收“购房款”已被其用于消灭其他债务，但根据平遥公司在一、二审中提交的证据材料，尚不足以证明其这一主张。因此，原审认定前述资金流转属于走账，而非真实的支付购房款行为，不能认定双方当事人之间存在真实的商品房预售合同关系，并无不当，本院予以确认。

综上所述，平遥公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决处理得当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费388699元、二审案件受理费244172元，均由平遥公司负担。

本判决为终审判决。

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审判长　　杨兴明

审判员　　卢世昌

审判员　　田建萍

二〇一九年一月八日

书记员　　李文丽