（2020）粤民再428号 商品房预售合同纠纷 再审 民事 广东省高级人民法院 2021-02-26

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴承铭，男，1960年11月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：佛山市顺德区万良房地产有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区乐从镇兴乐社区居民委员会岭南大道南2号佛山中欧服务中心C栋一楼大堂。

法定代表人：叶鹏,该公司经理。

委托诉讼代理人：黄德伟，该公司员工。

再审申请人吴承铭因与被申请人佛山市顺德区万良房地产有限公司（以下简称万良公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2019）粤06民终8252号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年10月28日作出（2019）粤民申13405号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

吴承铭申请再审请求判令：1.撤销佛山市中级人民法院（2019）粤06民终8252号民事判决；2.确认吴承铭与万良公司签订的《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》（含涉案房屋经主管部门备案的《商品房买卖合同（预售）示范文本》）、《换房协议书》以及《万科京都荟销售宣传单》上载明的“A户型说明，产品类型：服务型公寓/商业办公”为商品房买卖合同；3.请求确认涉案房屋经主管部门备案的《商品房买卖合同（预售）示范文本》第十四条第（三）款中的补充内容“买受人同意出卖人的规划变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张规划变更赔偿或违约责任”无效；4.请求确认涉案房屋经主管部门备案的《商品房买卖合同（预售）示范文本》第十五条第（三）款中的补充内容“买受人同意出卖人的设计变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张设计变更赔偿或违约责任”无效；5.本案一审、二审、再审的诉讼费用均由万良公司承担。主要事实和理由：（一）一、二审认定“双方就律师服务费发生争议”“双方就装修改造费发生争议”“双方就商品房买卖合同条款内容发生争议”均与事实不符，缺乏证据证明。（二）一、二审判决对于诉请确认《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》为商品房买卖合同不予支持，适用法律确有错误。双方签订的《<商品房认购书>补充协议书》第4条约定：“甲乙双方声明共同遵守如下约定：4.1甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其附件《合同补充协议》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、甲方出具的《客户须知》及重要提示等资料，乙方确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文本。”万良公司已经向吴承铭收取了全部房价款，双方虽未在《商品房买卖合同文本》上签字盖章，依据合同法第三十七条关于“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，应当认定根据《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》（含《商品房买卖合同文本》及其附件《合同补充协议》）确定的商品房买卖合同已经成立。二审法院作出的另案（2015）民三终字第1270号民事判决认定在《商品房认购合同》载明“明示将要签订的《商品房买卖合同》示范方式及其《补充协议》，并承诺按约签署”的，该《商品房认购合同》具备商品房买卖合同的主要条款。经与《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三个项目进行对照可见，双方签订的《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》（含《商品房买卖合同文本》及其附件《合同补充协议》）完全具备该第十六条规定的全部内容。一、二审判决割裂《商品房买卖合同文本》与《商品房认购书》及其补充协议书之间的联系，认为《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部内容，与事实不符，与另案生效判决矛盾，适用法律错误。（三）购房过程表明，自2019年4月1日万良公司向吴承铭收取全部购房款之日起，双方已经按照签订的《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》（含《商品房买卖合同文本》及其附件《合同补充协议》）成立商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，《商品房销售宣传单》上载明的“A户型产品类型：服务型公寓/商业办公”，虽未在上述合同中明确，但对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为商品房买卖合同内容。此后双方于2019年4月28日签订的《换房协议》只是变更房号，不影响合同成立及其他内容。（四）万良公司要求吴承铭签订的《商品房买卖合同补充协议（一）》的全部条款都未与吴承铭协商而是万良公司单方事先制订，且未经备案，却对已经备案的《商品房买卖合同文本》的条款内容做了全面修改和限制。吴承铭不同意与万良公司签订《商品房买卖合同补充协议（一）》，不影响双方已成立的商品房买卖合同。（五）涉案《商品房买卖合同文本》第十四条规划变更第三款补充内容“买受人同意出卖人的规划变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张规划变更赔偿或违约责任”，第十五条设计变更第三款补充内容“买受人同意出卖人的设计变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张涉计变更赔偿或违约责任”，均系万良公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与吴承铭协商，属于格式条款。上述条款不合理免除了涉案《商品房买卖合同文本》中关于规划变更、设计变更应当由出卖人承担的违约责任。依照合同法第四十条规定，上述补充内容无效。

万良公司辩称，请求依法查明案件事实，驳回吴承铭的全部再审请求。（一）双方签订的《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》仅约定房号、房屋总价款、定金、付款方式等内容，但未约定房屋的面积差异处理方式、交付时间、产权证办理及合同违约责任等，尚不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房买卖合同的主要内容。该认购书第四条第2款明确约定“自签订本认购书之日起5日内，买卖双方应签订正式的房地产买卖合同。买卖合同签订后，买方已支付的定金自动转为购房款的一部分”，第五条约定“如甲乙双方在约定时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作购房款”；该认购书补充协议第2.2条约定“乙方须在签订认购书和本补充协议书的同时向甲方付清定金2万元，作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件，下同）的担保”。因此，双方在存在将来签订正式商品房买卖合同的意思表示的情况下签订的《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》，实质上只是商品房预约合同，而非商品房买卖合同本约。（二）双方签订《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》时，并未就《商品房买卖合同》部分条款及《商品房买卖合同（预售）补充协议（一）》的签订达成一致，故无法认定双方未达成一致的《商品房买卖合同》及补充协议已成立。《商品房认购书补充协议》第2.2条、第4.1条约定的“合同补充协议”并非吴承铭错误理解的“附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定”，而是整个合同补充协议。万良公司向吴承铭明示的是《商品房买卖合同》示范文本，即尚未填写具体信息的空白合同文本，而非吴承铭一审提交的他人已经签订的填写了具体信息的签约文本。（三）根据《商品房认购书》第五条第一款约定，若双方未就《商品房买卖合同》部分条款及合同补充协议的签订达成一致的，双方有权解除认购书，退还定金，而非违背双方真实意思表示强行认定商品房买卖合同已经成立。（四）双方未签订的《商品房买卖合同》未成立、未生效，无所谓合同条款的效力问题，吴承铭请求法院确认该合同条款无效没有事实和法律依据。（五）万良公司并没有拒绝与吴承铭签订合《商品房买卖合同》（含补充协议和附件），二审判决生效后，双方已于2020年5月完成上述合同及补充协议的签署，双方之前的争议已经解决。

吴承铭向一审法院起诉请求判令：1.请求确认万良公司已按其在佛山市房地产市场信息系统备案的符合国家住建部和国家工商总局于2014年4月制定的（GF-2014-0171）《商品房买卖合同（预售）》文本与吴承铭订立商品房买卖合同；2.本案诉讼费用由万良公司承担。诉讼中，吴承铭变更及增加诉讼请求为：1.请求确认万良公司与吴承铭签订的《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》（含案涉房屋经主管部门备案的《商品房买卖合同（预售）》示范文本及其附件、《使用说明书》《质量保证书》）以及万科京都荟A户型说明“产品类型：服务型公寓／商业办公”和《换购协议书》为商品房买卖合同，并要求万良公司按照前述内容与吴承铭签订经佛山市房地产市场信息系统备案的商品房买卖合同（预售）文本；2.请求确认万良公司在上述《商品房买卖合同（预售）》示范文本第十四条第（三）款中的变更补充内容“买受人同意出卖人的规划变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张规划变更赔偿或违约责任”无效；3.请求确认万良公司在上述《商品房买卖合同（预售）》示范文本第十五条第（三）款中的变更补充内容“买受人同意出卖人的设计变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张设计变更赔偿或违约责任”无效。

一审法院认定事实：2019年3月29日，吴承铭、万良公司签订合同编号为R20190328002103《商品房认购书》及《<商品房认购书>补充协议书》，吴承铭向万良公司购买位于佛山，用途为商业、金融、信息，套内面积24.78平方米，建筑面积38.5平方米，单价16210元，总价款401680元。2019年3月23日，吴承铭已预付定金20000元给万良公司。《商品房认购书》约定自签订本认购书之日起5日内，买卖双方应签订正式的房地产买卖合同。买卖合同签订后，买方已付的订金自动转为购房款。双方在补充协议书中约定明确装修标准为毛坯，吴承铭以一次性付清全款的方式支付购房款，该补充协议书第4.1条约定，万良公司已向吴承铭明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其附件《合同补充协议》、《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、万良公司出具的《客户须知》及重要提示等资料，吴承铭确认已详细阅读并理解上述文件，且无异议，承诺按约定签署上述文本。上述《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》签订之后，吴承铭按照万良公司的签约指引即“认购缴费区-办理银行按揭区-合同签署区-维修基金契税-后续事宜”的规定先通过万良公司处的POS刷卡机支付了全部购房款。之后，吴承铭于2019年3月29日、2019年4月1日前去签约，但因万良公司要求缴纳律师服务费和装修改造费，吴承铭未予缴纳而没有签约，吴承铭曾于2019年3月29日向12345热线投诉该费用问题，经与万良公司确认，万良公司现已经免除了律师服务费等。2019年4月27日，吴承铭、万良公司经协商，将吴承铭购买的房产置换为佛山新城富华路XX号房。因吴承铭要求万良公司将其中的规划设计条款进行删除、万良公司要求吴承铭一并签订《商品房买卖合同》补充协议（一）等事由至今未能达成一致，截止法庭调查结束，吴承铭、万良公司未签订《商品房买卖合同（预售）》合同文本。涉案房地产已于2018年12月4日取得广东省佛山市顺德区商品房预售许可证，可以进行预售。 广东省佛山市顺德区人民法院于2019年5月17日作出（2019）粤0606民初7762号民事判决，驳回吴承铭的诉讼请求。案件受理费7325.2元，减半收取3662.6元，由吴承铭负担。

吴承铭不服一审判决，上诉请求：1．撤销一审判决；2．确认吴承铭与万良公司签订的《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》（含案涉房屋经主管部门备案的《商品房买卖合同（预售）》示范文本及其附件、《使用说明书》《质量保证书》以及万科京都荟Ａ户型说明“产品类型：服务型公寓／商业办公”和《换购协议书》）为商品房买卖合同，并要求万良公司按照前述内容与吴承铭签订经佛山市房地产市场信息系统备案的商品房买卖合同（预售）文本；3.确认案涉《商品房买卖合同（预售）》示范文本第十四条第三款中的变更补充内容“买受人同意出卖人的规划变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张规划变更赔偿或违约责任”无效；4．确认案涉《商品房买卖合同（预售）》示范文本第十五条第三款中的变更补充内容“买受人同意出卖人的设计变更方案，合同继续履行，买受人同意不再向出卖人主张设计变更赔偿或违约责任”无效：5．一、二审诉讼费由万良公司承担。

二审法院对一审法院查明的事实予以确认。

二审法院认为，本案争议焦点包括：涉案《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》等应否被认定为商品房买卖合同；涉案《商品房买卖合同（预售）》第十四条第三款及第十五条第三款的效力。（一）关于争议焦点一。本案中，吴承铭与万良公司虽于2019年3月29日签订了《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》并支付了全部购房款，但双方就律师服务费、装修改造费及商品房买卖合同条款内容发生争议，至今未签订正式的商品房买卖合同。且上述《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》仅具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的第一、二、四项内容，并未就《商品房销售管理办法》第十六条规定交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法以及违约责任等事项作出约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，对吴承铭诉请确认该《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》为商品房买卖合同不予支持。吴承铭提交的《广东省商品房使用说明书》《广东省商品房质量保证书》以及万科京都荟A户型说明“产品类型：服务型公寓／商业办公”和《换房协议书》均未经双方确认作为商品房买卖合同的内容。故吴承铭以上述材料具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容为由，要求将之认定为商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据，不予支持。因双方至今未签订正式的商品房买卖合同，且吴承铭与万良公司其后亦未就签订商品房买卖合同达成合意。故吴承铭关于万良公司应按照前述《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》及《广东省商品房使用说明书》《广东省商品房质量保证书》以及万科京都荟A户型说明“产品类型：服务型公寓／商业办公”和《换房协议书》的内容与其签订经佛山市房地产市场信息系统备案的商品房买卖合同（预售）文本的上诉理由依据不足，不予支持。（二）关于争议焦点二。吴承铭上诉主张，涉案《商品房买卖合同（预售）》示范文本第十四条第三款、第十五条第三款中的变更补充内容不合理免除了万良公司承担的违约责任，依法属于无效条款。如前所述，吴承铭与万良公司因律师服务费、装修改造费及商品房买卖合同条款内容发生争议，至今尚未实际签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，该合同条款对吴承铭并不具有任何约束力，故一审判决对吴承铭诉请确认该《商品房买卖合同（预售）》示范文本第十四条第三款、第十五条第三款无效不予支持并无不当，予以维持。吴承铭的该上诉理由于法无据，不予支持。 佛山市中级人民法院于2019年9月26日作出（2019）粤06民终8252号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7325.2元由吴承铭负担。

再审查明，一、二审判决查明事实属实，本院予以确认。

再审另查明，万科京都荟A户型宣传资料载明：“产品类型：服务型公寓/商业办公”；“仅供客户参考，不作为交付标准，实际交付标准以买卖双方签订的《商品房买卖合同》及其附图约定为准”。

再审中，吴承铭提交万良公司2019年12月25日寄给吴承铭的《催款通知书》《催签通知书》及EMS快递签收单、EMS物流详情单作为新证据，拟证明万良公司于2019年12月25日通过EMS向吴承铭寄来《催款通知书》《催签通知书》。因上述证据形成于本案二审判决作出之后，不影响本案判决结果，本院不予采纳。 再审中，吴承铭申请增加以下诉讼请求：1.撤销2020年5月13日吴承铭与万良公司签订的《<商品房认购书>补充协议书》（2019.5.1版）；2.撤销2020年5月13日吴承铭与万良公司签订的《商品房装修改造协议书》（2019.5.1版）；3.撤销2020年5月13日吴承铭与万良公司签订的《商品房买卖合同补充协议（一）》（2019.5.1版）。 本院再审认为，本案系商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零五条第一款规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”吴承铭再审申请增加的诉讼请求超出其一审诉讼请求范围，本院依法不予审理。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为双方2019年3月29日签订的《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》的性质问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据查明事实，吴承铭与万良公司2019年3月29日签订的《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》已经具备当事人名称、商品房基本情况、总价款、付款方式、付款时间、装修标准等主要内容；吴承铭于签约当日向万良公司支付了全部购房款，万良公司亦予收受。依照上述规定，吴承铭与万良公司于2019年3月29日签订的《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》应当认定为商品房买卖合同。双方于2019年4月27日经协商签订《换房确认书》，将《商品房认购书》约定吴承铭购买的佛山XX号房，属于对合同标的的变更，该《换房确认书》也应认定为双方商品房买卖合同的内容。吴承铭请求判决确认上述《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》《换房确认书》为商品房买卖合同，应予支持，一、二审法院判决驳回其上述诉讼请求适用法律错误，本院予以纠正。

吴承铭再审请求判决确认《商品房买卖合同（预售）》示范文本及其附件、《使用说明书》《质量保证书》）以及万科京都荟A户型说明“产品类型：服务型公寓/商业办公”亦为双方签订的商品房买卖合同，确认《商品房买卖合同（预售）》第十四条第（三）款、第十五条第（三）款中关于规划变更、设计变更违约责任条款无效。但是，截至二审判决作出前，吴承铭与万良公司之间并未签订上述文本内容的合同，上述关于规划变更、设计变更违约责任的条款不属于双方合同内容；万科京都荟A户型宣传资料载明“仅供客户参考，不作为交付标准，实际交付标准以买卖双方签订的《商品房买卖合同》及其附图约定为准”，故该宣传资料不构成具体确定的说明和允诺，吴承铭亦未举证证明该宣传资料对于商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。一、二审法院对上述诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。

综上所述，吴承铭关于确认《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》《换房确认书》为商品房买卖合同的再审请求成立，本院予以支持。吴承铭的其他再审请求不能成立，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销广东省佛山市中级人民法院（2019）粤06民终8252号民事判决；

二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初7762号民事判决；

三、确认吴承铭与佛山市顺德区万良房地产有限公司于2019年3月29日签订的《商品房认购书》《<商品房认购书>补充协议书》和2019年4月27日签订的《换房确认书》为商品房买卖合同； 四、驳回吴承铭的其他诉讼请求。

一审案件受理费7325.2元，减半收取3662.6元，由吴承铭负担1931.3元，由佛山市顺德区万良房地产有限公司负担1931.3元。二审案件受理费7325.2元，由吴承铭负担3662.6元，由佛山市顺德区万良房地产有限公司负担3662.6元。

本判决为终审判决。

审判长　　佘琼圣

审判员　　张艮开

审判员　　张扬云

二〇二一年二月二十六日

书记员　　陈小晖