成都金盈沣物业管理有限公司、成都盈沣置业股份有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
发布日期：2021-09-15 点击量：958次
（2018）最高法民终154号 商品房预售合同纠纷 二审 民事 最高人民法院 2018-08-21
上诉人（原审被告、反诉原告）：成都金盈沣物业管理有限公司。住所地，四川省成都市锦江区东大街下东大街段216号A座49层4906室。
法定代表人：刘学军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋仲春，上海市建纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑漪波，上海市建纬律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：成都盈沣置业股份有限公司。住所地，四川省成都市锦江区年丰巷52号。
法定代表人：万松柏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：鲜江凌，四川嘉世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭侃，四川嘉世律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都乾豪置业有限公司。住所地，四川省成都市锦江区东大街下东大街段199号1栋1单元7楼1号。
法定代表人：龙雁仪，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁峰，北京市广渡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许正平，泰和泰律师事务所律师。
原审被告、反诉原告：金盈沣股权投资基金（深圳）股份公司。住所地，广东省深圳市罗湖区水贝二路6-8栋一层之四。
法定代表人：蔡伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋钟春，上海市建纬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑漪波，上海市建纬律师事务所律师。
上诉人成都金盈沣物业管理有限公司（以下简称物业公司）、成都盈沣置业股份有限公司（以下简称置业公司）因与被上诉人成都乾豪置业有限公司（以下简称乾豪公司），原审被告金盈沣股权投资基金（深圳）股份公司（以下简称金盈沣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省高级人民法院（2015)川民初字第122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2018年3月30日对本案公开开庭进行了审理，并于2018年6月15日组织双方当事人进行询问。物业公司与金盈沣公司的共同委托诉讼代理人宋仲春，置业公司的委托诉讼代理人鲜江凌、郭侃，乾豪公司的委托诉讼代理人丁峰、许正平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
乾豪公司于2015年12月23日向四川省高级人民法院提起诉讼，请求：1.判令解除乾豪公司与物业公司、置业公司、金盈沣公司于2013年7月26日签订的《整体交易框架协议》（以下简称《框架协议）、2013年8月23日签订的《<整体交易框架协议>补充协议》（以下简称《补充协议一》）以及2015年6月19日签订的《<整体交易框架协议>补充协议二》（以下简称《补充协议二》）；2.判令解除乾豪公司基于《框架协议》分别与被告一签订的除1单元（西裙楼）、2单元（主塔）102号-2408号房屋及B1层全部房屋以外的《商品房买卖合同》与被告二签订的3单元（东裙楼）除1层1号房、2层1号房、3层房屋、4层房屋和97个地下车位以外的《商品房预售合同》以及相关协议；3.判令物业公司、置业公司向原告支付违约赔偿金422132479元；4.本案诉讼费由物业公司、置业公司、金盈沣公司共同承担。2016年2月3日，乾豪公司增加和变更诉讼请求为：1.判决确认乾豪公司与物业公司、置业公司、金盈沣公司于2013年7月26日签订的《框架协议》、2013年8月23日签订的《补充协议一》以及2015年6月19日签订的《补充协议二》以及《补充协议二》中除2单元（主塔）102号-2408号房屋及B1层全部房屋交易以外的部分已于2015年12月10日解除；2.判决确认乾豪公司基于《框架协议》分别解除与物业公司签订的除2单元（主塔）102号-2408号房屋及B1层全部房屋以外的《商品房买卖合同》；解除与置业公司签订的3单元（东裙楼）除1层1号房、2层1号房、3层房屋、4层房屋和97个地下车位以外的《商品房预售买卖合同》以及相关协议，并判令物业公司、置业公司配合乾豪公司办理前述商品房预售合同的网签备案注销手续（具体解除房号见附件）；3.判令物业公司、置业公司向乾豪公司支付违约赔偿金422132479元；4.判令物业公司支付乾豪公司已垫付基础管理费611490.38元，置业公司支付乾豪公司已垫付基础管理费52662.86元，共计664153.24元；5.判令金盈沣公司对2-4项诉讼请求承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费由物业公司、置业公司、金盈沣公司共同承担。
物业公司、置业公司、金盈沣公司于2016年6月3日提起反诉，请求：1.判令解除物业公司、置业公司、金盈沣公司和乾豪公司于2013年7月26日签订的《框架协议》、2013年8月23日签订的“睿东中心”《补充协议一》、2015年6月19日签订的《补充协议二》中2单元（主塔）102-2408号及B1层房屋的部分及上述房屋相应的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令乾豪公司返还物业公司、置业公司、金盈沣公司购房款及税费1253673718.90元；3.反诉费由乾豪公司承担。2016年6月6日，物业公司、置业公司、金盈沣公司变更反诉请求为：1.判令解除物业公司、置业公司、金盈沣公司和乾豪公司于2013年7月26日签订的《框架协议》、2013年8月23日签订的“睿东中心”《补充协议一》、2015年6月19日签订的《补充协议二》，以及上述房屋相应的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令乾豪公司返还物业公司、置业公司、金盈沣公司购房款及税费1253673718.90元；3.反诉费由乾豪公司承担。
一审法院经审理查明，2013年7月26日，乾豪公司（甲方）与物业公司（乙方一）、置业公司（乙方二）、案外人盈实公司（乙方三）、金盈沣公司（丙方）共同签署了《框架协议》。该协议约定：“甲方系位于中国成都市××东大街×ב睿东中心’项目之开发商，甲方向乙方转让之目标物业包括：2单元（即主塔楼），建筑面积为89239.05㎡；地下负1层，建筑面积为7698.5㎡；1单元（西裙楼），建筑面积为5563.11㎡；3单元（东裙楼）5-7层物业，建筑面积为3603.72㎡，1层2号房和2层2号房，合计建筑面积957.57㎡；地下停车位共计350个。甲方承诺修建地面停车位107个，并承诺上述107个地面停车位属于睿东中心1单元、2单元、3单元（包括目标物业中所包括的3单元物业和3单元之剩余物业）、地下负一层、地下车位及北裙楼之全体业主所有。第1.2.2条除前述目标物业外，针对睿东中心3单元剩余之物业面积（房号为1层1号房、2层1号房、3、4层，合计建筑面积约3765.5㎡）以及74个地下车位，除甲方用于置换拆迁房屋外，乙方二在同等条件下享有优先购买权。第2.1条甲、乙双方确认，甲方通过商品房预售方式将目标物业转让给乙方并办理产权过户手续，使乙方获得相应房屋、地下车位所有权及相应之国有土地使用权。第2.5条（2）款双方进一步确认，购买2单元买受人须同时购买350个地下车位以及地下负1层，2单元、350个地下车位以及地下负1层作为一个交易单元整体出售，不可分拆交易；1单元、3单元分别构成二个交易单元整体出售，每个交易单元不可分拆交易。第3.1.1条甲、乙双方同意，以固定单价方式确定目标物业之转让价款，按本条暂估建筑面积计算，目标物业转让价款共计2112162395元。……甲、乙双方确认目标物业1单元、2单元、3单元、地下负1层和地下停车位各部分转让价款及目标物业转让总价款以本框架协议确定的数额为准。乙方已充分知悉并确认目标物业每建筑平米固定单价和《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》中所约定的每套内建筑平米固定单价存在差异。第3.3条5款1单元、2单元、3单元、地下负1层、地下车位取得竣工验收备案表（即目标物业竣工验收完成）后3个工作日内（即2014年3月31日前竣工验收），乙方依据甲方的付款书面通知（附竣工验收证明）后向甲方支付至本协议约定的目标物业转让总价款的80%，即1689729916元。……如乙方以按揭贷款方式付款，仅可选择甲方指定之金融机构。（在此情况下，甲方可承担阶段性担保……）且，乙方应于不晚于上述付款节点之时完成相应的付款义务。如晚于上述付款之条件，乙方应承担本协议所约定的逾期付款的违约责任。第4.2条乙方按照本协议及目标物业买卖合同之约定付款已达到目标物业转让价款的60%后，乙方暂时享有目标物业的命名权……。第8.3.6条乙方一将担保乙方二、乙方三履行本协议和目标物业买卖合同项下的义务。若乙方二及/或乙方三违反本协议及/或目标物业买卖合同且乙方二及/或乙方三不承担或无力承担相应违约责任的乙方一承诺将对乙方二及/或乙方三的违约行为承担连带责任。第8.4.2条丙方承诺，在本协议签署后至甲乙双方就目标物业内全部商品房签署目标物业买卖合同之日止，丙方将保证乙方一、乙方二、乙方三履行本协议项下的义务，包括但不限于：按照本协议约定与甲方签署目标物业买卖合同、支付定金。若乙方一/或乙方二/或乙方三违反本协议约定未履行本协议项下义务，甲方有权根据第10.2条款项向乙方一及/或乙方二及/或乙方三追究责任。如乙方一及/或乙方二及/或乙方三不承担违约责任或无力承担违约责任，则丙方有义务承担相关违约罚金。丙方就此承担责任后，有权向乙方一、乙方二、乙方三进行追偿，追偿方式可按照本协议第8.3.6约定的乙方一的追偿方式进行，同时甲方同意按照本协议第8.3.6约定方式予以协助。第10.3条如乙方未按本协议及目标物业买卖合同约定支付目标物业转让款的，……逾期超过120日后，甲方有权解除本协议及目标物业买卖合同。甲方解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向甲方支付违约金，……甲方有权从买受人已付房款中直接扣除违约金，再将剩余部分退还买受人……第十三条本协议双方的通讯地址、联络方式及指定联系人见签署页。任何一方变更该通讯地址、联络方式、指定联系人，均应在变更后的48小时内以书面形式通知其他方”。2013年8月23日，乾豪公司（甲方）与物业公司（乙方一）、置业公司（乙方二）、案外人盈实公司（乙方三）、金盈沣公司（丙方）共同签署《补充协议一》，该协议约定：“第一条第3款各方确认，由于目标物业2单元价款减少，框架协议约定的目标物业转让总价款将相应减少为贰拾壹亿壹仟零陆拾陆万贰仟叁佰玖拾伍元（2110662395元）”。其中，盈实公司的交易部分价款为100135980元。
《框架协议》、《补充协议一》签订后，乾豪公司于2013年8月25日与物业公司就睿东中心2单元（主塔）347套房屋、350个车位签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，并随后办理了网签备案手续。乾豪公司于2013年8月25日与置业公司就睿东中心3单元（东裙楼）1层2号房、2层2号房、5层-7层签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，随后办理了网签备案手续。在双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定：“第十七条第1款因买受人原因导致合同解除或终止，……买受人应协助出卖人到房产管理部门办理商品房买卖合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续”。
2014年12月11日，睿东中心项目地上部分、地下部分完成竣工验收备案手续。《建设工程规划许可证附图》中标明地面室外停车位为108个。2015年3月23日，乾豪公司取得了睿东中心项目全部物业的《房屋所有权证》（编号为成房权证监字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）。
《框架协议》、《补充协议一》履行过程中，双方发生争议，乾豪公司于2015年5月27日将物业公司、置业公司、盈实公司、金盈沣公司诉至本院，本院于2015年6月1日受理该案。在审理过程中，乾豪公司（甲方）与物业公司（乙方一）、置业公司（乙方二）、案外人盈实公司（乙方三）、金盈沣公司（丙方）于2015年6月19日共同签署《补充协议二》，对各方部分权利义务进行了重新约定。该协议载明：“截至本补充协议签署之日，目标物业已取得竣工验收备案表，甲方已经完成目标物业‘初始产权登记’工作。乙方一已支付主塔、地下负一层和地下停车位部分转让价款共计1114891293元，尚余743260862元未付；乙方二已支付东裙楼部分转让价款共计89208000元，尚余59472000元未付；乙方三已支付西裙楼全部转让价款……未完全支付全部转让价款的部分目标物业（即主塔、地下负一层、地下停车位和东裙楼）简称为'待付款目标物业'。乙方二拟购买睿东中心项目中除目标物业外的3单元（东裙楼）剩余部分物业，即3单元1层1号房、2层1号房、3层房屋、4层房屋（以下简称‘东裙楼剩余物业’）及剩余的97个地下停车位（以下简称‘剩余车位’）。第1.3.1条自本协议签署之日起的10日内，甲方应向乙方进行西裙楼物业交付，交付后乙方三应开始承担西裙楼之全部责任、风险和费用。第1.3.2条……除西裙楼外，对于已达到交付标准但尚未交付部分的待付款目标物业，自待付款目标物业取得竣工验收备案表之日起至完成交付之日（含视为交付之日）止，甲方和乙方一、乙方二应各自承担待付款目标物业包括物业管理费、能源费在内的基础管理费的50%。截至本协议签署之日，甲方已代乙方垫付了自待付款目标物业达到交付标准之日起至本协议签署之日止期间的前述基础管理费费用的50%（简称‘甲方垫付费用1’），具体数额以本协议附件八的费用清单和支付凭据为准……乙方应于本协议签署后[5]日内一次性向物业管理公司支付甲方垫付费用1，以便物业管理公司将甲方垫付费用1返还于甲方。自本协议签署之日起，甲方和乙方一、乙方二应分别向物业管理公司直接支付前述基础管理费的50%。第3.2条……乙方二应支付的东裙楼剩余物业转让总价款合计167545455元，剩余车位转让总价款14550000元，合计为182095455元”。第3.3条（1）乙方二应于签订本协议后5日内，自行向甲方支付购买东裙楼剩余物业和剩余车位转让价款的定金，……计18209545.5元。（2）2015年11月20日前，乙方二应向甲方支付至东裙楼剩余物业和剩余车位的全部转入借款的50%（包含10%定金）。2015年12月20日前，乙方二应向甲方支付完毕东裙楼剩余物业和剩余车位的全部转让价款。第3.7.2条……东裙楼剩余物业和剩余车位的交易在未签订《商品房买卖合同》的情况下按第3.7.1条基于乙方之违约行为而被终止，……甲方有权没收乙方二支付的定金，东裙楼剩余物业和剩余车位的交易即告终止。第4.2.1条待付款目标物业40%总价款所对应的（或被视为对应的）第一批办理分户产权物业和西裙楼物业，在本协议中称为‘第一批物业’……第一批物业、第二批物业、第三批物业的具体范围详见本协议附件四。第4.2.2条：“……乙方一、乙方二应在取得第一批物业分户产权后90日内，向甲方支付待付款目标物业转让价款至80%。第5.1条自本协议签署后乙方对目标物业享有临时命名权……但其使用范围须向甲方备案。第5.2条若乙方需要使用部分目标物业作为招商样板层，应至少提前10天向甲方提出书面申请供甲方确认。第6.1条甲方违约责任……乙方有权选择解除待付款目标物业的转让交易，甲方应按照目标物业转让总价款20%支付违约金。第6.2.1条若乙方未按照本协议约定的期限向甲方支付任意一笔费用，包括但不限于目标物业转让价款、设计变更费用、甲方垫付费用2或第7.6条约定的诉讼费的，……逾期超过30日，甲方有权解除待付款目标物业的转让交易，乙方一、乙方二应按照目标物业转让总价款的20%支付违约金。第6.2.4条在甲方发出解除通知后，乙方应在收到通知后3日内配合甲方办理待付款目标物业的《商品房买卖合同》的注销登记手续并将已交付的待付款目标物业和已办理的待付款目标物业分户产权的物业所有权全部返还予甲方（如适用）。……甲方亦有权选择保留分户产权已办理至乙方名下的物业之全部转让价款（则乙方可保留其已取得分户产权之物业的所有权），在扣除乙方应付违约金和甲方为履行担保义务而产生的全部支出和费用及损失赔偿金后，仅将除乙方已取得所有权的物业之外的剩余物业转让价款（如有）按照本6.2.4款的前述约定返还给乙方。第7.3条原定的各方通讯地址及联系人变更如下，本协议生效后，各方仅应向列明的对方地址及联系人签发书面文件……。第7.4条若本协议与《框架协议》以及《商品房买卖合同》及其补充协议存在不一致之处，以本协议的约定为准。为明确起见，《框架协议》第2.5条、第5.1条、第5.2条和第5.4条的约定将被本协议相关约定取代。本协议未作约定部分，仍应按照《框架协议》的约定执行”。《补充协议二》附件四载明：“第一批物业对应房号B1、2单元102-2408”；附件八“甲方垫付费用的费用清单”载明：2014年12月12日至2015年4月30日，甲方垫付费用为1406729.93元。自2015年5月1日起至本补充协议二签署之日止期间的“甲方垫付费用”以甲方后续通知的实际发生额和支付凭据为准。同日（2015年6月19日），乾豪公司（甲方）与物业公司（乙方一）、置业公司（乙方二）、案外人盈实公司（乙方三）、金盈沣公司（丙方）签订《关于<补充协议二>及其附件的修订协议》，约定：“《补充协议二》第7.6条的约定应为：三方确认，本协议签署后的10日内，甲方应向四川省高级人民法院提起撤诉请求。法院所收取的诉讼费由乙方一据实承担。乙方一应于本协议签署后10日内一次性向甲方支付”。
2015年6月29日，一审法院作出民事裁定，准许乾豪公司于2015年6月26日以各方当事人自愿达成和解协议为由提出的撤诉申请。案件受理费2152462.4元，减半收取1076231.2元。
2015年8月7日，乾豪公司向物业公司、置业公司、金盈沣公司、案外人盈实公司发出《付款通知函》，称：“现我司已于2015年8月7日获得了《补充协议二》约定的‘第一批物业’的分户产权，故根据协议约定请贵司于2015年11月5日17时前将上述目标物业转让价款，即401366431元支付至我司账户，并于2015年8月12日17时前将办理第二批物业分户产权所需的全部税费，即27034239元支付至我司账户。……根据《补充协议二》第3.3.3条约定（关于东裙楼剩余物业和剩余车位转让价款支付进度的约定），请贵司在2015年8月31日前正式回复我司上述款项的支付安排”。物业公司、置业公司、金盈沣公司、案外人盈实公司收悉后并未回复，亦未支付相应款项。
2015年8月，物业公司向乾豪公司发出《关于睿东招商中心设计装修与前期筹备处临时办公室装修入驻启动之公函》，请求乾豪公司配合睿东中心42楼招商中心的装修工作。乾豪公司于2015年8月31日回函称招商中心位于主塔，因物业公司尚未履行《补充协议二》的款项支付义务，建议其在支付完前述费用的前提下再行商议招商中心的设置工作。
2015年8月6日，乾豪公司为“第一批物业”、西裙楼物业办理了分户产权。2016年1月14日，乾豪公司向物业公司法定代表人刘学军移交了B1层2号-12号、主塔102号-2408号共计182套房屋产权证。
2015年12月9日，乾豪公司通过公证向物业公司、置业公司、金盈沣公司寄送了《合同及交易解除通知函》。载明：“根据《补充协议二》第4.2.2条约定，乙方一、乙方二应在取得第一批次物业分户产权后90日内，向甲方支付待付款目标物业转让价款至80%，……因我司已于2015年8月7日获得了《补充协议二》所约定的‘第一批物业’的分户产权，并书面通知贵司，故此款应于2015年11月5日17时前进行支付。根据《补充协议二》第4.2.3条约定，乙方应于第一批物业分户产权办理完毕后5日内向甲方提交办理第二批物业分户产权所需的全部税费和文件资料，即人民币27034239元，……此款应于2015年8月12日17时前进行支付。综上，目前物业转让款应支付至80%，……及目标物业第二批次物业分户产权办理费用，……至今仍未收到且该等款项逾期已超过30日。根据《补充协议二》第6.2.1条乙方逾期付款的违约责任的约定……第6.2.4条约定……，贵司上述严重逾期支付相关款项及费用的行为已属于重大违约，……我司有权单方解除《框架协议》及《框架协议》项下睿东中心整体转让交易，并自贵司已支付的转让价款中直接扣除贵司应支付的逾期付款违约金等。对此，我司特慎重决定：1.解除贵我双方签订的《框架协议》及其全部补充协议；2.终止《框架协议》项下睿东中心整体转让交易；3.解除我公司与置业公司、物业公司之间关于除以下物业以外的其余物业之《商品房买卖合同》及相关协议：（1）1单元西裙楼；（2）2单元主塔102号-2408号房屋及B1层全部房屋；（3）3单元东裙楼剩余物业以及剩余车位；4.我公司已经按照约定将第一批40%分户产权（2单元主塔102号-2408号房屋及B1层全部房屋）办理自物业公司名下，我公司选择保留该部分转让价款，请物业公司及时到我公司办理房屋交接事宜；5.请贵司自收到本通知之日起3日内配合我司办理剩余《商品房买卖合同》的注销登记手续；6.我司将按照协议约定扣除贵司应付违约金，扣除置业公司（通过金盈沣公司）已支付的购买3单元东裙楼剩余物业以及剩余车位之定金后、以及应付给设计变更的施工单位之未付设计变更费用等款项，请贵司在配合我公司完成商品房买卖合同注销登记手续后十个工作日内与我公司进行结算……”该份《合同及交易解除通知函》于2015年12月10日通过EMS送达物业公司、置业公司、金盈沣公司指定的地址“上海市虹口区公平路18号3栋5F”。2015年12月18日，乾豪公司向物业公司、置业公司、金盈沣公司发出《关于配合解除商品房注销登记的函》，该函再次重申乾豪公司已发函解除《框架协议》及其补充协议及该等协议项下的睿东中心整体交易，要求物业公司、置业公司、金盈沣公司自本通知函发出后3日内配合乾豪公司办理剩余相关物业的《商品房买卖合同》的注销登记手续。
审理过程中，经乾豪公司申请，一审法院委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司四川分公司（以下简称杜鸣四川分公司）对睿东中心2单元（主塔）2501-4708号、3单元（东裙楼）以及B2-B4（地下车位）办公、商业、车位在2015年12月10日的市场价值进行估价。评估结论为：评估总面积70390.57㎡，评估总价为87773.64万元。鉴定费278000元。
诉讼中双方当事人确认，截止2015年6月29日，物业公司、置业公司、金盈沣公司共计向乾豪公司支付目标物业转让价款1223694380.5元（与庭审笔录相差1元）。第一批物业产权证税费27826876元。金盈沣公司已支付1076231.2元案件受理费（乾豪公司实收部分）。乾豪公司已向物业公司、置业公司办理了过户登记的房屋182套，对应的房价款为804951436元。乾豪公司请求解除部分为181套房屋以及车位，包含未网签备案的4套房屋和97个车位。
2015年6月25日，金盈沣公司通过中国建设银行向物业管理公司转账支付1336393.44元物业费。
2015年7月14日，第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司成都分公司（即物业管理公司）向乾豪公司出具《关于睿东物业服务中心2015年6月收支结算说明》：2015年6月（6月1日-6月30日）睿东物业服务中心物业项目运行费共计758312.27元；2015年6月26日收到大宗买家补入2014年12月12日-2015年4月30日甲方垫付物业服务费1406729.93元，双方约定该笔物业服务费收入自2015年6月起开始冲抵每月物业项目运行费用，直至冲抵完为止。此笔物业收入冲抵本月运行费用758312.27元后余留648417.66元。
另查明，乾豪公司为证明其因合同解除造成的损失，提交下列证据：
2012年，乾豪公司与仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司（以下简称仲量联行成都分公司）签订《写字楼项目销售代理委托合同》，后乾豪公司与仲量联行成都分公司签订和解协议，乾豪公司向该公司支付代理费用3000万元，仲量联行成都分公司向成都市中级人民法院撤诉。2015年11月26日，仲量联行成都分公司向乾豪公司开具3000万元睿东中心销售代理费发票。
远洋地产有限公司委托南洋商业银行（中国）有限公司成都分行向乾豪公司总共发放不多于10.5亿元的委托贷款，年利率7.5%；天津麟松城市建设开发有限公司委托汇丰银行（中国）有限公司北京分行向乾豪公司发放不多于3亿元的委托贷款，年利率6%。
2012年6月19日，乾豪公司与广州高力国际物业服务有限公司成都分公司（以下简称高力国际成都分公司）签订《写字楼项目销售代理委托合同》，约定该公司代理涉案物业的销售。后乾豪公司于2014年12月25日与高力国际成都分公司签订《协议书》，鉴于睿东中心已经整售，乾豪公司除前期已支付的95万元运营保障金外，另行向高力国际成都分公司支付服务费150万元。2015年1月22日，高力国际成都分公司向乾豪公司开具150万元的销售代理服务费发票；2015年12月14日，高力国际成都分公司向乾豪公司开具95万元的服务费发票。
2016年9月2日，江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司接受乾豪公司的委托，对睿东中心1单元3栋1-7层商业用房，建筑总面积8363.05㎡；2单元25-31、33-47层办公用房，建筑总面积32234.11㎡；地下负2层至负4层车位，建筑总面积24240.16㎡（车位总数447个）；总面积79344.19㎡进行评估，价值时点为2016年8月19日，评估总价为100016.05万元。
一审法院认为，本案中，乾豪公司与物业公司、置业公司、案外人盈实公司、金盈沣公司签订的《框架协议》、《补充协议一》，《补充协议二》以及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按约履行。根据双方当事人的起诉和答辩意见，本案的焦点问题为：1.关于《框架协议》及《补充协议一》、《补充协议二》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是否应全部解除或部分解除问题。（即哪方违约，如乾豪公司违约，是否解除全部协议及商品房买卖合同，并返还物业公司、置业公司、金盈沣公司共计1253673718.9元；如物业公司、置业公司违约，乾豪公司要求解除部分房屋买卖合同关系的请求是否成立）；2.物业公司、置业公司是否应当支付乾豪公司违约金422132479元；3.物业公司、置业公司是否应支付由乾豪公司垫付的基础管理费664153.24元；4.金盈沣公司是否应承担连带担保责任。对以上焦点问题，分别评诉如下：
一、关于《框架协议》及《补充协议一》、《补充协议二》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是否应全部解除或部分解除问题。
乾豪公司与物业公司、置业公司、金盈沣公司均请求解除《框架协议》及其补充协议、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，但双方对合同解除的范围存在争议，一审法院认为，应当部分解除，理由如下：
第一、《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。乾豪公司与物业公司、置业公司、金盈沣公司签订的《补充协议二》约定了合同解除的条件，即：物业公司、置业公司应在取得第一批物业分户产权后90日内，向乾豪公司支付待付款目标物业转让价款至80%，若未按照协议约定的期限向乾豪公司支付任意一笔费用，逾期超过30日，乾豪公司有权解除待付款目标物业的转让交易。乾豪公司亦有权选择保留分户产权已办理至乙方名下的物业之全部转让价款，在扣除违约金和费用、赔偿金后，仅将除乙方已取得所有权的物业之外的剩余转让款退还。根据前述条款，本案双方对《框架协议》等一系列交易合同解除的条件及方式进行了明确约定，赋予了乾豪公司可选择解除全部交易或解除部分交易的权利。
第二、乾豪公司已于2015年8月6日为“第一批物业”所指的房屋、西裙楼物业办理分户产权至物业公司、案外人盈实公司名下。根据《补充协议二》约定，物业公司、置业公司应在取得第一批物业分户产权后90日内，向乾豪公司支付待付款目标物业转让价款至80%。2015年12月20日前，物业公司应支付完毕东裙楼剩余物业和剩余车位的全部转让价款。物业公司、置业公司未举证证明按约履行付款义务。乾豪公司通过《付款通知函》、《关于回复金盈沣管理有限公司的公函》多次提醒、催促物业公司、置业公司、金盈沣公司按期履行付款义务，但物业公司、置业公司、金盈沣公司既未履行，亦未予以书面回复。物业公司、置业公司、金盈沣公司逾期付款的行为已经构成违约，《补充协议二》约定的合同解除条件已成就。在此种情况下，乾豪公司选择保留分户产权已经办理至物业公司、置业公司名下物业的全部转让价款，并向物业公司、置业公司、金盈沣公司公证寄送《合同及交易解除通知函》，解除部分房屋买卖合同关系符合《补充协议二》的约定及《合同法》第九十三条之规定。
第三、《框架协议》虽约定睿东中心房屋系整体销售，但《补充协议二》已将目标物业分为了三批次，并明确了每个批次物业的具体范围。事实上，已经办理至物业公司、置业公司及案外人盈实公司名下的西裙楼、负一层2号-12号、主塔102号-2408号物业均可单独使用，解除部分房屋买卖合同关系不会导致合同目的无法实现。根据《补充协议二》双方约定的原则“若本协议与《框架协议》以及《商品房买卖合同》及其补充协议存在不一致之处，以本协议的约定为准。”双方在《补充协议二》中已对《框架协议》的约定进行了协商变更。
综上，依据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，乾豪公司向物业公司、置业公司、金盈沣公司发出的《合同及交易解除通知函》于2015年12月10日送达时，双方签订的《框架协议》、《补充协议一》以及《补充协议二》项下除2单元（主塔）102号-2408号房屋及B1层全部房屋以外的买卖合同关系已解除；乾豪公司与物业公司签订的除2单元（主塔）102号-2408号房屋及B1层全部房屋以外房屋、车位的《商品房买卖合同》以及相应《商品房买卖合同补充协议》、与置业公司签订的全部《商品房买卖合同》以及相应《商品房买卖合同补充协议》已解除（具体解除房号见附件）。物业公司、置业公司、金盈沣公司应当按照《补充协议一》的约定协助乾豪公司办理解除部分房屋的网签注销手续。（具体房号见附件）。
物业公司、置业公司、金盈沣公司主张全部解除的请求不成立。理由如下：
第一、关于房屋质量是否达标及车库是否符合设计标准问题。乾豪公司提交的《项目建设工程规划许可证附图》中载明地上停车位为108个，满足合同约定的车位数107个。物业公司、置业公司、金盈沣公司主张未按合同约定修建车位不符合事实，不予支持。关于物业公司、置业公司、金盈沣公司主张车库修建违反了住房城乡建设部《车库建筑设计规范》中行业标准的问题。该文件自2015年12月1日起实施，睿东中心早已于2014年12月11日取得竣工验收备案表，不可能溯及适用相关标准，对物业公司、置业公司、金盈沣公司的该项主张不予支持。物业公司、置业公司、金盈沣公司申请对涉案房屋地下机动车库、非机动车库以及地上室外停车位是否符合规划和设计规范、施工规范进行司法鉴定的申请，该院不予准许。关于物业公司、置业公司、金盈沣公司主张目标物业应符合《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》问题，因睿东中心系商业用房及办公物业，不适用该规定，对其该项主张不予支持。
第二、关于目标物业临时命名权问题。《补充协议二》第5.1条约定“乙方对目标物业享有临时命名权”，但物业公司、置业公司、金盈沣公司在《补充协议二》签订后并未向乾豪公司主张行使临时命名权，且未履行约定的付款义务，故对其主张乾豪公司未履行临时命名权的义务不予支持。
第三、关于招商中心的问题。虽《补充协议二》第5.2条约定，乾豪公司同意在目标物业2单元指定区域内选择某一层作为招商样板层，但在物业公司、置业公司、金盈沣公司已存在违约行为的情况下，乾豪公司回函拒绝设置招商中心属于合理采取《合同法》第一百一十九条规定的防止损失扩大的措施，物业公司、置业公司、金盈沣公司主张乾豪公司不配合设置招商中心构成违约不予支持。
第四、关于按揭贷款阶段性担保问题。《框架协议》第3.3条约定，乾豪公司在特定条件下可以承担阶段性担保。乾豪公司有权选择是否承担该担保责任，因物业公司、置业公司、金盈沣公司并未举证证明其确因乾豪公司未承担阶段性担保责任导致其无法获得按揭贷款，故对物业公司、置业公司、金盈沣公司的该主张不予支持。
综上，物业公司、置业公司、金盈沣公司反诉主张乾豪公司违约，请求解除全部合同并返还物业公司、置业公司、金盈沣公司已付转让款共计1253673718.9元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
二、物业公司、置业公司是否应当支付乾豪公司违约金422132479元。
根据乾豪公司与物业公司、置业公司、金盈沣公司签订的《补充协议二》第6.2.1条约定，因物业公司、置业公司、金盈沣公司违约导致解除合同的，应按照目标物业转让总价款的20%支付违约金。乾豪公司主张违约金422132479元，物业公司、置业公司、金盈沣公司辩称即使其存在违约行为，合同约定的违约金过高，请求予以调减。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。违约金调整的标准应当根据损失数额进行确定。关于乾豪公司主张的损失，一审法院认定如下：
1.关于营销费用损失。乾豪公司主张的营销费用损失的相关证据均为睿东中心项目售楼部购买相关办公用品、项目推广、运营的相关费用凭证及合同。前述费用系房地产开发商进行项目开发的正常支出，即使睿东中心未售出，该费用亦将产生。该费用的产生与物业公司、置业公司、金盈沣公司违约行为无关，不应计入损失。
2.关于销售代理损失。乾豪公司于2012年与高力成都分公司、仲量联行成都分公司分别签订了《写字楼项目销售代理委托合同》，委托两家公司代理睿东中心项目的销售。乾豪公司与物业公司、置业公司、金盈沣公司双方签订整售睿东中心的《框架协议》后，基于相信物业公司、置业公司、金盈沣公司能够完全履约，无需销售代理公司继续提供服务，乾豪公司终止了与销售代理公司的合同并予以赔偿。但由于物业公司、置业公司、金盈沣公司之后的违约行为，致使乾豪公司解除部分房屋买卖合同。对于解约的部分，乾豪公司只能另行委托销售公司对外销售，故物业公司、置业公司、金盈沣公司的违约行为与乾豪公司已支付的部分销售代理费有关。根据乾豪公司提交的销售代理委托合同及发票，已产生的销售代理费为3245万元，按照解除部分房屋价值占《补充协议二》确定的目标物业总价款的57%计算比例为18496500元，该款项应计入损失，一审法院予以确认。关于乾豪公司主张预计产生的销售代理费用损失问题。楼盘销售必然产生销售代理费，因已支付的销售代理费已按比例认定为乾豪公司的损失，该部分房屋另行产生的销售代理费用则不能重复计算。此外，目前预计销售代理费无法确定，对乾豪公司主张的预计销售代理费，不予支持。
3.关于房屋差价损失。本院根据乾豪公司的申请委托杜鸣四川分公司对解除部分的房屋在2015年12月10日的市场价值进行评估。杜鸣四川分公司作出《评估报告书》对解除合同部分房屋评估价值为877736400元，与合同约定的该部分房屋价值相差324741752元。乾豪公司主张再次出售解除部分房屋时将承担房屋价值贬损的后果，该部分应计入损失。物业公司、置业公司、金盈沣公司认为，该《评估报告书》不能采信，申请重新鉴定。本院对物业公司、置业公司、金盈沣公司的理由分析评诉如下：（1）关于杜鸣四川分公司不具有《司法鉴定评估许可证》的问题。物业公司、置业公司、金盈沣公司提出依据《四川省司法鉴定管理条例》（该条例2002年9月1日起施行）第四条、第九条之规定，鉴定机构应当具有“司法鉴定评估许可证”、“司法鉴定评估资质”。全国人民代表大会常务委员会《关于司法鉴定管理问题的决定》（2005年10月1日施行）第二条规定：“国家对从事下列司法鉴定业务的鉴定人和鉴定机构实行登记管理制度：（一）法医类鉴定；（二）物证类鉴定；（三）声像资料鉴定；（四）根据诉讼需要由国务院司法行政部门商最高人民法院、最高人民检察院确定的其他应当对鉴定人和鉴定机构实行登记管理的鉴定事项。法律对前款规定事项的鉴定人和鉴定机构的管理另有规定的，从其规定”；《中华人民共和国行政许可法》第十七条规定：“除本法第十四条、第十五条规定的外，其他规范性文件一律不得设定行政许可”；《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（2012年1月1日施行）第二条规定：“取得政府管理部门行政许可并达到一定资质等级的评估、拍卖机构，可以自愿报名参加人民法院委托的评估、拍卖活动。人民法院不再编制委托评估、拍卖机构名册”；四川省住房和城乡建设厅《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》（2011年3月22日施行）第四条规定：“房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，应当遵守法律、法规、规章，遵守执业规范和职业道德，遵守房地产估价行业操作规范。未取得房地产估价资质的司法鉴定机构，不得从事房地产司法鉴定评估”。《四川省高级人民法院委托鉴定管理办法》第三十条规定：“中级法院负责本级备选库内检定机构的初步筛选审定，并报省高级法院审批。省高级法院在相应司法行政管理部门、行业主管部门审批合格的机构内，择优选用鉴定专业机构，建立全省法院委托鉴定专业机构备选库，并负责管理。”根据上述规定，从事房地产估价司法鉴定不属于必须经相关部门颁发《司法鉴定许可证》的范围。杜鸣四川分公司拥有房地产估价机构一级资质、土地估价中介机构资质，并入选本院《全省法院委托鉴定专业机构备选库和评估、拍卖机构备选名单》，具有接受法院委托鉴定的资质。物业公司、置业公司、金盈沣公司称杜鸣四川分公司不具有鉴定资质的理由不能成立。（2）杜鸣四川分公司出具的《评估报告书》能否采信问题。关于评估基准日的确定问题。物业公司、置业公司、金盈沣公司认为评估基准日选择不恰当，应以再次销售时的成交日为基准日。因再次销售的时间无法确定，房地产市场因受政策、经济形势影响较大，其未来价值涨跌具有不可预知性，《评估报告书》采用乾豪公司主张的《合同及交易解除通知书》送达日期，即2015年12月10日作为解除合同部分房屋价值的评估基准日并无不当。物业公司、置业公司、金盈沣公司的该项理由不能成立。关于评估方法问题。物业公司、置业公司、金盈沣公司称评估物业价值与同地段成交价不符，但未能举证证明杜鸣四川分公司的《评估报告书》采用的评估方法存在何种不当，其主张和周边物业成交价格相差甚远无任何依据，该项理由不成立。物业公司、置业公司、金盈沣公司认为鉴定程序违法，评估基准日和评估方法不当的理由不能成立，一审法院依法采信杜鸣四川分公司出具的《评估报告书》，对物业公司、置业公司、金盈沣公司申请重新鉴定的申请，不予准许。乾豪公司解除部分房屋的价差损失324741752元应计入损失。
4.关于资金占用损失。乾豪公司所举资金成本系其开发楼盘及销售期间贷款所产生，该费用属于开发商应当承担的正常费用及支出，与物业公司、置业公司、金盈沣公司的违约行为无必然联系，不应计入损失。
综上，一审法院确认乾豪公司的损失为343238252元，即销售代理损失18496500元与房屋价差损失324741752元。以此为基础的30%为102971476元，二者相加为446209728元。乾豪公司主张违约金421393627元，并没有超过法律所规定的高于损失的30%。同时，双方当事人签订《补充协议二》时，已经是在乾豪公司因物业公司、置业公司、金盈沣公司存在不按期支付目标物业转让款起诉主张其违约的情形下达成的协议。物业公司、置业公司、金盈沣公司在明确清楚知晓如违约应承担的违约责任，仍然违反《补充协议二》的约定。因此，物业公司、置业公司、金盈沣公司主张调整违约金的请求，一审法院不予支持。合同总价款在《框架协议》中双方约定为2112162395元，《补充协议一》中又约定为2110662395元。最后一次签订的《补充协议二》中确定的总价款为2106968135元。故一审法院按照《补充协议二》中确定的总价款2106968135元，按双方当事人合同约定的20%计算违约金为421393627元，由物业公司、置业公司向乾豪公司支付。
三、物业公司、置业公司是否应支付由乾豪公司垫付的基础管理费664153.24元。
根据《补充协议二》第1.3.2条约定，由乾豪公司垫付的基础管理费，物业公司、置业公司在《补充协议二》签署后5日内一次性支付给物业管理公司，乾豪公司可从物业管理公司处返还该垫付费用，此后的基础管理费由物业公司、置业公司直接向物业管理公司支付。本案中，乾豪公司确认金盈沣公司于2015年6月25日向物业管理公司支付物业费1336393.44元。乾豪公司可从物业管理公司处申请退回垫付费用。乾豪公司主张物业公司、置业公司向其支付垫付的基础管理费664153.24元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。
四、关于金盈沣公司是否承担连带赔偿责任问题。
《框架协议》第8.4.2条约定的金盈沣公司保证责任分为：一是在“框架协议签署后至各方就目标物业内全部商品房签署目标物业买卖合同之日止”这一特定时间段内保证乙方履行义务；二是保证甲方在依据10.2条追究违约责任且乙方不承担违约责任时，有义务承担相关违约罚金。《中华人民共和国担保法》第十七条规定：“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任”。因本案双方签订《补充协议二》时，对《框架协议》10.2条违约责任已经变更，且《框架协议》约定的金盈沣公司保证责任为一般保证责任，故该院对乾豪公司要求金盈沣公司承担连带保证责任的主张不予支持。
综上所述，乾豪公司的诉讼请求部分成立，物业公司、置业公司、金盈沣公司的反诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：“一、确认成都乾豪置业有限公司与成都金盈沣物业管理有限公司、成都盈沣置业股份有限公司、金盈沣股权投资基金（深圳）股份公司于2013年7月26日签订的《整体交易框架协议》、2013年8月23日签订的《<整体交易框架协议>补充协议》以及2015年6月19日签订的《<整体交易框架协议>补充协议二》中除2单元（主塔）102号-2408号房屋及B1层全部房屋以外的买卖合同关系已于2015年12月10日解除；二、解除成都乾豪置业有限公司与成都金盈沣物业管理有限公司签订的除2单元（主塔）102号-2408号房屋及B1层全部房屋以外的《商品房买卖合同》；解除成都乾豪置业有限公司与成都盈沣置业股份有限公司签订的3单元（东裙楼）除1层1号房、2层1号房、3层房屋、4层房屋和97个地下车位以外的《商品房预售买卖合同》以及相关协议（具体解除房号见附件）；三、成都金盈沣物业管理有限公司、成都盈沣置业股份有限公司于本判决生效之日起十日内协助成都乾豪置业有限公司办理上述第二项内容中的已解除商品房买卖合同网签备案注销手续（具体房号见附件）；四、成都金盈沣物业管理有限公司、成都盈沣置业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向成都乾豪置业有限公司支付违约金421393627元；五、驳回成都乾豪置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回成都金盈沣物业管理有限公司、成都盈沣置业股份有限公司、金盈沣股权投资基金（深圳）股份公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2152462.4元，由成都乾豪置业有限公司负担52462.4元，成都金盈沣物业管理有限公司、成都盈沣置业股份有限公司负担2100000元；反诉案件受理费3155084.5元，由成都金盈沣物业管理有限公司、成都盈沣置业股份有限公司、金盈沣股权投资基金（深圳）股份公司负担；鉴定费278000元，由成都乾豪置业有限公司负担。”
物业公司、置业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第一至四项，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费由乾豪公司承担。理由：一、乾豪公司无权解除《框架协议》及其补充协议，前述合同解除的责任应由乾豪公司承担。根据约定，乾豪公司应修建地面停车位107个，上述车位归“睿东中心”全体业主所有；若上诉人采用按揭贷款方式付款，乾豪公司应为上诉人提供阶段性担保；上诉人对目标物业享有临时命名权。合同签订后，上诉人向乾豪公司支付了部分购房款及税费，但乾豪公司未按约履行上述义务，导致合同无法继续履行，上诉人取得“睿东中心”相应房产、地下停车位的完整所有权及相应之国有土地使用权的合同目的无法实现。基于乾豪公司的以上违约行为，上诉人有权暂缓支付房款且并不构成违约，故乾豪公司无权解除合同。即使《框架协议》及其补充协议解除，解除的责任也在于乾豪公司。二、一审判决对乾豪公司损失金额认定错误。其一，乾豪公司作为睿东项目的开发商，可以自行销售物业，销售代理费不是必须发生的费用，该费用不应计入损失。上诉人是与乾豪公司直接洽谈交易，并非通过代理进行，所发生的代理费与乾豪公司无关。乾豪公司未提供销售代理费的支付凭证，无法证明已实际支付这些费用。乾豪公司在与上诉人签订一系列房屋买卖协议时，未告知销售代理合同的存在或者签约后将与代理公司终止合同并可能涉及巨额赔偿，因而这部分所谓费用损失完全在上诉人预料之外，上诉人不应承担被上诉人的该部分支出。按照乾豪公司和仲量联行成都分公司签订的《写字楼项目销售代理委托合同》的约定，若乾豪公司支付销售代理费后，非因乾豪公司的原因导致合同解除的，乾豪公司有权将相应的销售代理费扣回。其二，《评估报告》不应采信。《评估报告》以2015年12月10日作为基准日评估的房屋价值，与本案没有关联性，该时点并非乾豪公司拟再次出售时的评估价值，不能作为将来房屋再次出售时的参考价值。在房屋未实际再次出售的情况下，以委托评估时作为评估基准日，更接近房屋再次出售的时间，以委托评估时作为评估基准日更具有合理性、客观性。即便以2015年12月10日作为基准点，鉴定机构所确定的房屋价格、地下车库价格也过低，“睿东中心”在该时点没有交易案例，房屋挂牌价高于评估价。《估价报告》述称采用成本法、市场比较法和收益法对该物业进行估价，但因鉴定机构未提供估价技术报告，无法核实该估价机构对哪些资产采用了成本法、市场比较法和收益法，无法确定该物业估价是否公允。三、一审判决以实际没有发生的所谓“房屋差价”作为被上诉人损失，系适用法律错误。在房屋未被再次出售时，要确定所谓“差价”本身就是伪命题。房屋价差损失，应是一种客观损失，它作为违约后果，应当已经发生。如果预售房再次销售，出现上述价差损失后果，可据实际发生的损失，向人民法院依法主张违约赔付。四、假定法院认定上诉人应承担合同解除的违约责任，在房屋未再次出售的情况下，乾豪公司的客观损失也应仅限于上诉人逾期付款所产生的利息。五、确定乾豪公司的损失，应同时考虑合同当事人因对方违约获得的利益。即使认定上诉人应对合同解除承担违约责任，则在确定乾豪公司损失时，应结合本案房屋尚未实际出售的客观情况，充分考虑在委托鉴定时以及一审判决前房屋价格已经飙升，超过了合同约定价格的情况，予以综合考量乾豪公司因此可以获得的利益。
乾豪公司答辩称，一、一审判决认定《框架协议》等案涉合同部分解除系因上诉人违约造成，是正确的。上诉人未按约履行付款义务，乾豪公司多次发函通知其付款仍未付款，乾豪公司按约享有解除合同的义务。乾豪公司一审提交的《项目建设工程规划许可证附图》及现场车位照片足以证明案涉项目建有合法地面车位108个，符合合同约定。《框架协议》未约定乾豪公司必须为上诉人提供按揭阶段性担保。上诉人未行使目标物业命名权，乾豪公司未阻止其行使该权利。《框架协议》及其补充协议也未约定上诉人享有暂缓付款的权利，故上诉人关于其有权暂缓付款的上诉理由不能成立。二、乾豪公司因上诉人的违约行为造成的损失巨大。除一审判决认定的销售代理费损失及房屋差价损失外，乾豪公司的损失还包括营销费用损失、资金占用损失。采用销售代理是大宗地产项目销售中的行业惯例，且已实际发生，应予认定。房屋差价损失亦是直接实际损失。以合同解除日作为评估房屋价格基准日，是因合同解除时房屋价值风险已发生转移，合同解除后，无论案涉房屋是涨是跌，利益和风险均归乾豪公司。上诉人称乾豪公司因其违约而获益无任何根据。三、上诉人按合同约定承担违约金符合合同约定，不应予以调减。除上诉人违约给乾豪公司造成巨大的损失外，上诉人还存在反复、多次违约的情形。目标物业因上诉人个性化要求而具有了部分定制属性，减少了通用性。违约金条款对双方应同时适用。综合上述因素，对违约金不应予以调减。
金盈沣公司陈述的意见同物业公司、置业公司上诉意见一致。
二审中，当事人围绕上诉请求举示了新的证据，本院组织双方进行了举证质证。置业公司举示了以下证据：一、《公证书》（有关正合股份2016第一季度写字楼报告网页内容）。二、房天下网站网页打印件（关于四川省成都市锦江区东大街写字楼售卖情况）。三、公拍网网页打印件（关于拍卖四川省成都市锦江区东大街芷泉段6号1栋1单元40层1-11号房屋的信息）。欲证明本案纠纷发生时期，争议房产所处地段的市场价格高于一审《评估报告》载明的房屋价格，目前，同地段商业写字楼价格已超出原合同约定的价格，乾豪公司不仅不会发生诉称的可得利益损失，其出卖案涉房屋后还可能获得利益，故一审判决认定违约损失事实不清。乾豪公司质证称，上述证据不是案涉房产市场价格的权威认定依据，不能推翻一审《评估报告》的鉴定意见。《公证书》中载明写字楼市场持续低迷，整体租金降至历史低位等内容印证了《评估报告》的合理性。同地段写字楼司法拍卖与案涉写字楼整栋出售，价格不具有可比性。司法拍卖与个人交易在税费政策等方面亦存在差异，拍卖时间亦非案涉合同解除时间，该证据与本案无关联，不应采信。物业公司、金盈沣公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
乾豪公司向本院提交以下证据：一、乾豪公司向高力国际成都分公司、仲量联行成都分公司支付销售代理费的银行凭证，欲证明乾豪公司已向高力国际成都分公司支付代理费245万元，向仲量联行成都分公司支付代理费3000万元，按解除部分占目标物业转让价款的比例计算，销售代理费损失为1849.65万元。二、《逾期付款通知函》四份及邮件发送截图，欲证明乾豪公司在物业公司、置业公司未按合同约定付款后，乾豪公司多次发函提醒其履行义务，物业公司、置业公司对自己违约行为可能导致的后果有充分认识，合同约定的违约金不应调整。三、仲量联行成都分公司诉乾豪公司合同纠纷案的民事起诉书及相应证据，证明仲量联行成都分公司另案起诉金额为5200万元并非3000万元，最后和解金额是双方协商撮合的结果。物业公司、置业公司、金盈沣公司质证称，一、银行凭证真实性无法确认，部分费用发生在委托销售代理合同签订前。部分费用发生在诉讼过程中，该部分费用属于扩大部分损失。根据委托合同约定，若案涉合同解除的责任不在乾豪公司，乾豪公司有权向仲量联行成都分公司索回代理费。二、通知函系乾豪公司单方主张，不予认可，该证据与本案不具有关联性。三、另案中仲量联行成都分公司的民事起诉状真实性认可，但与本案无关联，不能证明乾豪公司的实际损失。仲量联行成都分公司在另案诉讼中提交的证据，没有证据原件，真实性不认可。
对双方当事人于二审提交的证据，本院认为，置业公司举示的正合股份的报告载明写字楼市场持续低迷等内容与《评估报告》的鉴定意见并不冲突。房天下网站载明的房屋价格并非房屋的实际售卖价格。同等地段房屋的司法拍卖价不足以准确反映案涉房屋的市场价格。因此，置业公司举示的证据不足以推翻一审判决认定的事实，不应采信。乾豪公司举示的银行凭证与其一审举示的委托销售代理合同、发票等证据能够相互印证，应予采信。乾豪公司二审提交的其余证据拟证事实一审法院通过其他证据已予以查明，相应证据亦非影响案件基本事实的证据，故不予采信。
物业公司、置业公司、金盈沣公司向本院提交两份鉴定申请书，一是申请对“睿东中心”B2、B3、B4层地下机动车库、地下非机动车库以及地上停车位是否符合规划和设计规范、施工规范进行司法鉴定。二是申请重新委托鉴定单位并以其接受委托日作为基准日对案涉房屋价值进行补充鉴定。因“睿东中心”项目已于2014年取得竣工验收备案表，故物业公司、置业公司、金盈沣公司申请按住房城乡建设部2015年《车库建筑设计规范》中的行业标准进行鉴定，不应准许。一审法院委托鉴定的机构具有接受法院委托鉴定的资质，鉴定程序合法，案涉房屋网签备案尚未注销，暂时无法销售，故一审以合同解除日作为评估基准日，并无不当。物业公司、置业公司、金盈沣公司申请对房屋差价损失进行补充鉴定，不予准许。
本院二审查明，物业公司、置业公司、金盈沣公司一审庭审中陈述，虽然乾豪公司修建了107个地面车位，但其中有两个车位不能实际投入使用，车位的宽度、长度不符合住房城乡建设部《车库建筑设计规范》中的行业标准。
二审对一审查明的其余事实予以确认。
本院认为，
一、乾豪公司未违约且有权根据合同约定解除部分合同
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，乾豪公司与物业公司、置业公司、金盈沣公司签订的《补充协议二》约定了合同解除的条件，即：物业公司、置业公司应在取得第一批物业分户产权后90日内，向乾豪公司支付待付款目标物业转让价款至80%，若未按照协议约定的期限向乾豪公司支付任意一笔费用，逾期超过30日，乾豪公司有权解除待付款目标物业的转让交易。乾豪公司已于2015年8月6日将“第一批物业”所指的房屋、西裙楼物业办理分户产权至物业公司、案外人盈实公司名下。根据上述约定，物业公司、置业公司应在取得第一批物业分户产权后90日内，向乾豪公司支付待付款目标物业转让价款至80%。乾豪公司多次以函件形式提醒、催促物业公司、置业公司、金盈沣公司按期履行付款义务，物业公司、置业公司、金盈沣公司收到上述函件后仍未履行，已构成违约。乾豪公司有权解除待付款目标物业的转让交易。
物业公司、置业公司一审中认可乾豪公司已修建107个地面车库。乾豪公司一审举示的《项目建设工程规划许可证附图》亦载明地上停车位为108个，满足合同约定的车位数107个。物业公司、置业公司二审认为乾豪公司未修建地面停车位与其一审自认的事实及查明的事实不符，本院不予支持。物业公司、置业公司认为有两个车库不能实际投入使用，没有证据证明。因“睿东中心”项目已于2014年取得竣工验收备案，而住房城乡建设部《车库建筑设计规范》于2015年颁布施行，故不应溯及适用该标准。
《框架协议》约定如物业公司、置业公司以按揭方式付款，仅可选择乾豪公司指定的金融机构。在此情况下，乾豪公司可承担阶段性担保。虽然物业公司、置业公司是以按揭方式付款，但乾豪公司根据约定有权选择是否承担阶段性担保责任。物业公司、置业公司亦未举证证明其向乾豪公司提出过提供阶段性按揭担保的请求。
《补充协议二》约定自本协议签署后物业公司、置业公司对目标物业享有临时命名权。物业公司、置业公司在签订《补充协议二》后，并未向乾豪公司主张行使临时命名权。
综上，物业公司、置业公司以乾豪公司未修建车库、未提供阶段性担保、其对目标物业未享有临时命名权为由，主张案涉合同的解除责任在于乾豪公司的上诉理由，不能成立。
二、合同约定的违约金标准不应调减
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，一审认定的违约损失包括销售代理费损失及房屋差价损失。乾豪公司为证明销售代理费损失，举示了委托销售代理合同、发票、另案和解协议等证据，二审又补充提交了银行凭证，上述证据能够相互印证，足以证明乾豪公司为销售案涉房屋已实际支付的代理费用。关于房屋差价损失，一审根据乾豪公司申请已委托鉴定机构进行了鉴定。置业公司二审举示的证据不足以否定鉴定机构作出的鉴定意见。房地产市场受政策、经济形势的影响较大，其未来价值的涨跌难以预测。在案涉房屋因网签备案未被注销无法出售的情况下，一审认定以合同解除日作为评估基准日，并无不当。
因合同约定的违约金未超过实际损失的30%，且从合同履行情况来看，乾豪公司并未违约，案涉合同解除系因物业公司、置业公司违约所致。综合上述因素，一审对合同约定的违约金标准不予调减，是正确的。
综上，物业公司、置业公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2152462.4元，由上诉人成都金盈沣物业管理有限公司、成都盈沣置业股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨兴业
审 判 员 潘勇锋
审 判 员 郭载宇
二〇一八年八月二十一日
法官助理 吴学文
书 记 员 方晓玲
浙公网安备 33010502003067号
