（2021）京02民终8827号 商品房预售合同纠纷 二审 民事

北京市第二中级人民法院 2021-06-28

上诉人（原审原告）：陈清菊，女，1964年1月30日出生，汉族。

委托诉讼代理人：汪红梅，北京高度律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京鑫起达房地产开发有限责任公司，注所地北京市大兴区西红门镇同华园16号楼一层106室，现办公地址北京市大兴区西红门镇宏福路8号。

法定代表人：陈明，董事长。

委托诉讼代理人：杜建华，北京市六合金证律师事务所律师。

上诉人陈清菊因与被上诉人北京鑫起达房地产开发有限责任公司（以下简称鑫起达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 

陈清菊上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判支持陈清菊要求鑫起达公司办理房屋所有权证的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由鑫起达公司负担。事实与理由：一、位于北京市丰台区401房屋（以下简称案涉房屋）虽然是绿化隔离项目，但其性质不属于拆迁安置农民房，而属于开发商自有的房屋。一审判决认定案涉房屋属于拆迁安置农民房，依法依规需提供集体经济组织成员的证明，属认定错误。一审判决基于原有证据作出了与原一审判决相同的认定是错误的。二、陈清菊提供的证据足以证明鑫起达公司能够继续履行购房合同，为陈清菊办理房产证，一审判决未支持陈清菊要求办理房产证的诉请是错误的。案涉房屋所在楼盘已经初始登记在鑫起达公司名下，不属于新宫村集体经济组织成员所有，鑫起达公司对案涉房屋享有处分权，有权向社会公众出售房屋，能够为购房人办理过户手续。与陈清菊相同情况的其他购房者已取得房屋产权证。鑫起达公司代理人曾在法庭表示，房屋产权证可以办下来。

鑫起达公司辩称，不同意一审判决，但未上诉，不同意陈清菊的上诉请求。房屋产权证不是鑫起达公司不给陈清菊办理，是房屋管理部门认为不符合办证条件不予办理。所以，现在要求鑫起达公司办证，条件不成熟。一审法院判决鑫起达公司承担逾期办证违约金也不同意，但未提起上诉。 陈清菊向一审法院起诉请求：1.判令鑫起达公司立即为陈清菊办理房屋所有权证；2.判令鑫起达公司支付陈清菊逾期办理房屋所有权证的违约金，按每日73.71元计算，自2015年3月31日起至实际办证之日止；3.案件受理费由鑫起达公司负担。

一审法院认定事实：2010年3月31日，鑫起达公司（出卖人）与陈清菊（买受人）签订《翠海明苑房屋内部认购协议》（以下简称《认购协议》），约定：第一条、出卖人以划拨方式取得座落于丰台区地块的国有土地使用权。第二条、销售依据：新宫新村一期项目为绿化隔离带工程，根据京政办发（2000）20号文《关于加快本市绿化隔离地区建设的暂行办法》第十条：建设农民自住房屋和上市出售的商品房比例为1：0.5，商品房比例已销售完毕。经新宫村第六届村委会第一次村民代表大会代表通过决议由我开发公司对新宫村民进行货币补偿安置。（见补充协议决议）因修建马家堡西路南延线，对新宫村部分拆迁后进行了现房安置。此次内部认购仅为该项目的部分存量房。第三条、基本情况：该房屋为401号，该房号已经公安行政管理部门审核。第四条、计价方式与价款及期限：1.该房屋经出卖人及买受人的约定，按照套内实测建筑面积计算，该房屋单价每平米17616.06元，总价737056元。2.（1）认购金总额737056元，买受人于2010年3月31日一次性支付房款737056元。第七条、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本协议规定的期限将该房屋交付买受人使用的：（1）逾期不超过60日，自本协议第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，协议继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除协议的，出卖人应当自买受人解除协议通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。第八条、关于产权登记的约定：（1）出卖人承诺自买受人签定本内部认购协议之日起5年内可换签《北京市商品房现房买卖合同》正式文本，并且办理《房屋所有权证》。如出卖人未实现其承诺，应按照本协议第七条出卖人逾期交房的违约责任来处理。

2010年4月3日，鑫起达公司将案涉房屋交付陈清菊，陈清菊居住至今。2010年4月4日，陈清菊向鑫起达公司支付购房款10万元，同年4月7日交付购房款637056元，鑫起达公司向陈清菊分别出具了收据。 另查，2000年3月29日北京市人民政府办公厅印发《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》的通知（京政办发[2000]20号），该办法第十条规定：在农民自住房建成的前提下，允许集体经济组织开发建设部分商品房上市出售，所得收入全部用于补偿拆迁、新村建设及绿化建设，所缴纳的地方性税款由市、区（县）财政通过安排支出拨付给乡（镇）政府财政，用于新村建设和绿化补偿。建设农民自住房屋和上市出售的商品房比例为1：0.5，集体经济组织上市出售的商品房须事先办理相关手续，经批准后上市出售。 鑫起达公司提交就案涉房屋向政府12345网上平台的咨询留言记录，主要内容为：丰台规划国土分局回复：丰台区南苑街道（经核实，行政地址为丰台区8号楼）的产权单位北京鑫起达房地产开发有限责任公司已办理不动产权初始登记并取得不动产权证书，该楼为安置拆迁农民的绿隔项目。不动产登记依申请启动……由产权单位与购房人共同申请办理不动产权转移登记，……除提交上述材料外，申请绿化隔离地区按划拨方式供地的农民自住房的转移登记，还应当提交乡（镇）人民政府出具的购房人属于集体经济组织成员的证明材料原件。

一审中，经法院向丰台区房地产交易服务中心查询，案涉房屋产权登记信心记载：丰台区401房屋所有权人系鑫起达公司，房屋的土地使用登记为划拨用地，不动产权证书号为：X京房权证丰字第XXXX号，登记时间：2013年5月21日。该中心答复，案涉房屋性质为安置拆迁农民的绿化隔离项目，办理房屋产权登记须提交村、乡或镇人民政府出具的购房人系该绿化隔离项目的集体经济组织成员的相关证明后方可办理。

再查，陈清菊户籍为海南省海口市人，系城镇居民户口。 一审法院认为，陈清菊与鑫起达公司签订《认购协议》，约定陈清菊购买鑫起达公司所开发的房屋，就协议内容系双方的真实意思表示，系自愿行为，双方均应依约履行。案涉房屋系属于安置拆迁农民房，依法依规需提供集体经济组织成员的证明，即购房人须符合本地拆迁安置农民的身份要求，而陈清菊显然不符合这一身份要求，故对陈清菊要求办理产权转移登记的诉请，法院难以支持。陈清菊可待符合条件后另行主张办理产权转移登记。

关于陈清菊主张逾期办理房屋产权证的违约责任，其主张有相应合同依据，法院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2021年3月23日判决：一、北京鑫起达房地产开发有限责任公司于判决生效后七日内给付陈清菊未办理房屋产权证的违约金（自2015年3月31日起按照每日73.71元标准计算至实际办证之日止）；二、驳回陈清菊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。 另查，《北京市人民政府批转北京市发展改革委关于进一步推进本市第一道绿化隔离地区建设意见的通知》（京政发[2008]17号）第二条第（七）项规定，在旧村已完成拆迁、农民已完成安置、绿化已基本实现的情况下，如确实还存有剩余的农民自住房，经核定并明确销售利润分配方案后，可允许已转让给开发企业的农民自住房上市交易。第三条第（三）项第3小项规定，市建委负责研究提出绿隔新村中剩余农民自住房上市交易方案和审批程序。一审诉讼笔录中记载，法院工作人员向丰台区房地产交易服务中心查询，工作人员答复转让给开发企业的农民自住房上市交易，需要走专门的审批手续，但是实际上没审批过。 本院二审经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。

本院认为，结合二审庭审情况及陈清菊的上诉请求，本案的争议焦点为：陈清菊要求鑫起达公司为其办理房屋所有权证的诉讼请求是否应予支持。

根据已查明的事实，陈清菊与鑫起达公司签订的《认购协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。现有证据表明，案涉房屋系建设在绿化隔离地区，其性质属于安置拆迁农民房，根据相关政策文件及政府部门答复，绿化隔离地区按划拨方式供地的农民自住房转移登记，购房人需为集体经济组织成员，而陈清菊并非本地拆迁安置农民。陈清菊亦未提交证据证明案涉房屋可以办理产权转移登记手续，故一审判决暂未支持陈清菊要求办理产权转移登记的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。

综上所述，陈清菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3067元，由陈清菊负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　　陈　妍

审判员　　宋　猛

审判员　　陈雨菡

二〇二一年六月二十八日

法官助理　　王德林

书记员　　孙辰姝