杨爱琴

俗语说“衣食住行”、“居者有其屋”，可见“房屋”是人们得以生存发展的基本需求。而当今中国，“房地产”、“房屋买卖”、“房价”等词已成为社会的热点名称，受到普遍的关注。随着社会主义市场经济的发展，办公、娱乐等商业房屋租赁日益繁荣；随着社会城镇化的脚步的加快，一大批的进城务工人员涌入城市，居住房屋租赁也越来越频繁。但随之也面临着许多问题，近年来涉及房屋租赁合同的纠纷案件亦逐渐增加。

目前，1995 年颁布的《城市房屋租赁管理办法》、1999 年颁布的《合同法》、2009年颁布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称《房屋租赁司法解释》）等法律法规对我国房屋租赁合同作出了规定，规范了我国的房屋租赁市场。

房屋租赁合同是诺成合同。诺成合同是缔约当事人的意思表示达成一致即告成立的合同。也就是说房屋租赁合同是合同双方当事人真实意思表示一致，自愿达成协议时就视为成立，并不需要以实际交付房屋为合同的成立要件。但这并不代表双方当事人意思表示一致就当然有效。如租赁房屋违反法律法规的强制性规定，即使是双方真实意思的表示，并自愿达成合意，也将被认定为无效。根据《房屋租赁司法解释》规定，如租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，或出租房屋未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，房屋租赁合同无效。

当房屋租赁合同被确认无效后，合同双方当事人承担何种责任，面临何种法律风险？根据《合同法》、《房屋租赁司法解释》等相关法律法规规定，承租人需要腾退房屋，将租赁房屋恢复到原状即承租该房屋前的状态，承租人负责将租赁期间装饰装修物拆除或与出租人协商折价归出租人所有。造成损失的，双方各自应按照导致合同无效的过错分担损失，承担责任。承租人并不因房屋租赁合同无效而不履行相关义务，仍需依合同约定向出租房支付房屋占有使用费。

房屋租赁合同被确认无效，无论对承租人还是出租人都会造成一定的损失。对于承租人来说不会因为房屋租赁合同无效，也不会因出租人存在过错，而不需支付房屋占有使用费。此外承租人的装修装饰物的损失，通常采取评估的方式确定具体的补偿金额，该评估会参考投入的费用及装修的档次，同时考虑折旧等因素做出综合评定。该评估结果通常大大低于实际的装修装饰物投入费用。承租人虽能因为过错原则得到一定的赔偿，但与原投入相差甚远，是一笔较大的损失。而对于出租人可能因为自己的过错承担一定的赔偿责任并另觅承租人。

因此，在签订房屋租赁合同前，双方当事人应做好尽职调查，查看是否存在导致合同无效的情形，避免因签订无效合同带来不必要的争议及纠纷。此外，在签订房屋租赁合同时，承租人需特别注意该房屋是否存在不得出租的情形，如租赁房屋权属是否明晰，有无争议；是否是抵押资产，如果是，有无得到抵押权人的同意；该房屋有无列入城市规划拆迁范围，是否准备拆迁；该房屋是否符合房屋居住的安全标准等，尽量做到全面详细地调查与了解，避免日后产生争议。

房屋租赁，一方面有利于社会资源的合理利用，促进我国经济的发展，另一方面也带来了许多问题及纠纷，因此完善房屋租赁合同的管理，加强合同的审查，降低租赁合同的法律风险，对风险进行事先防范是十分必要的。