《民法典》使用维修资金相关规定解读

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《民法典》使用维修资金相关规定解读

发布日期：2021-10-26 点击量：5846次作者：杭莎妮

公共维修资金的使用是小区管理中的重要事项，也是频发争议的事项。针对小区管理中存在的现实问题，《民法典》对原《物权法》第七十六条进行了有针对性的修改。

第一，细致区分“筹集”和“使用”。《民法典》第二百七十八条第一款第五项规定了“使用建筑物及其附属设施的维修资金”，第六项规定了“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”。作此规定，其一是为了与《民法典》第二百七十八条第二款中对于表决权的规定相配套；其二是便利了公共维修资金的使用，相对于新筹集公共维修资金，使用维修资金只需达到较低的业主表决权比例要求。

第二，修改业主表决权的要求。该要求包括两个方面，其一为参与表决的要求，其二为通过表决的要求。对于包括使用维修资金在内的所有业主共同决定事项，《民法典》较《物权法》而言，规定了更严格的参会要求，即均须由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。与《公司法》更注重实际参会股东的表决权不同，在小区业主自治层面，法律规定由业主共同决定的事项均与每一个业主休戚相关，因此，在参会阶段便设置了较高的门槛，若无法达到最低参会要求，则该会议作出的决议不具有法律效力。

使用维修资金属于业主共同决定事项中的一般事项，在达到参会要求的基础上，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可。但筹措维修资金需要满足更高的表决权要求，应当经参与表决专有部分面积三分之二以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

第三，新增例外规定。《民法典》第二百八十一条第二款对使用维修资金的特殊情形进行了规定，在紧急情况下需要修建建筑物及其附属设施的，如小区外墙部分脱落，具有安全隐患需要维修时，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金，相关管理部门不应再要求申请动用者提交业主大会或者业主委员会的表决决定，而应免去程序性事项，以满足尽快进行维修的需求。