居住权适用基本要点

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发布日期：2022-01-17 点击量：1869次

居住权是《民法典》引进的一项全新的用益物权，规定在第三百六十六条至第三百七十一条，它是指对他人的住宅享有占有、使用的权利。

居住权的定义较为简单，但结合《民法典》对居住权设立的相关规定，居住权是一种意定物权，需要居住权人与房屋所有权人订立书面的居住权合同，或者房屋所有权人通过遗嘱的方式才能设立，因此，并非所有对他人房屋的居住权利都是物权意义上的居住权。基于租赁关系产生的居住权利不属于居住权，夫妻一方在另一方婚前购买房屋中的居住权利也不属于居住权。居住权原则上仅限于扶贫济困的类型，其设立不仅需要有书面文件，还需要遵循不动产物权变动的登记设立主义，以保护居住权的稳定性。居住权自登记时设立，仅有居住权合同但未经登记，居住权仍未设立。

此外，在适用居住权时还应当关注其自身特点。第一，居住权具有无偿性，但当事人另有约定的除外。居住权的设定不是一种商业安排，其基本没有财产属性，但法律为此创设了例外规定，以适当拓展居住权的适用范围，回应现实问题，如以房养老模式的可行性。在居住权框架下，所有权人甲可以将房屋的所有权转让给乙，同时，乙作为新所有权人，为甲在该房屋上设立居住权。在该房屋上登记乙的所有权和甲的居住权后，甲可以获得房屋的对价，同时也获得了稳定居住的权利，乙在经过特定期限后可以得到预期的房屋投资回报，形成一种双赢的态势，缓解养老压力。第二，居住权不得转让、继承。法律设立居住权的目的是为保障特定群体的基本生活，转让或继承居住权背离了立法目的，也可能催生恶意交易。同时，可以转让或继承居住权的约定也偏离了物权法定的要求，甚至可能会影响居住权本身的设立效力，因此应当严格禁止。第三，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。该规定附有但书条款，适用时需要与居住权不得转让、继承相区分，明确债权关系与物权关系的法律效力及对既定物权的影响力。