转租赁合同指承租人直接和二房东签订的租赁合同，审查转租赁合同和直接租赁合同（即房东和二房东签订的合同）有相同之处，但也有不同之处。本文拟就如何审查转租赁合同进行分析。
转租赁合同除了要审查转租赁合同本身，还要结合直接租赁合同审查转租赁合同。
一、转租赁合同效力审查
无论是转租赁合同审查还是直接租赁合同审查，都应先进行合同效力审查，即审查合同是否存在无效事由。租赁合同的无效事由主要有以下几种：
（1）无行为能力人未经代理所订立的合同，无行为能力人即年龄低于8周岁的订立的合同；
（2）违背法律和道德的合同，如违反法律、行政法规的强制性规定，以合法形式掩盖非法目的，恶意串通损害国家、集体、他人利益的，损害社会公共利益与社会公德；
（3）不当免责条款，如当事人约定对造成人身伤害免责，或因故意或者重大过失造成对方财产损失免责的，该约定无效，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款；
（4）出租未取得建设工程规划许可证的房屋，或者出租未按照建设工程规划许可证的规定建设，且未经主管部门批准建设的房屋。
审查转租赁合同，首当其冲要审查转租赁合同的效力，若经过效力审查，确认转租赁合同有效后，转租赁合同才有继续审查的必要性。
二、转租赁合同条款审查
1.审查合同主体
所谓审查合同主体，一方面要审查转租赁合同中的出租人是否具有转租赁权，另一方面审查租赁合同中的承租人身份与实际居住的承租人身份是否一致。对于转租赁合同的审查，审查主体还需要审查出租人是否是有权转租赁的主体，即一房东是否允许二房东转租。
2.审查房屋用途
所谓审查房屋用途，即需要审查房屋用途是否符合房屋产权性质，还要审查房屋用途是否符合合同约定的用途。如不得将居住性用房出租用于商业性用房。
对于转租赁合同的审查，还需要审查直接租赁合同对于房屋用途的约定，转租赁合同对于房屋用于的约定是否违背直接租赁合同对于房屋用途的约定。
3.审查租赁期限
《民法典》租赁合同规定房屋租赁合同期限不得超过20年，超过部分无效。对于转租赁合同租赁期限的审查，要审查转租赁合同的租赁期限是否在直接租赁合同约定的租赁期限内。
4.审查租金及付款方式
租赁和付款方式原本属于商业条款，作为审查对象，该问题原则上由出租人和承租人双方进行协商确定。但是因为近些年各地长租公寓暴雷问题激增，对于转租赁合同审查不得不关注租金及付款方式。
对于租金，需要审查转租赁合同约定的租金是否大大低于周边租赁房屋的市场价格。如若转租赁合同约定的租金大大低于周边租赁房屋的市场价格，承租人需要引起警惕。对于付款方式，需要审查转租赁合同约定的付款方式是否与直接租赁合同约定的付款方式。如直接租赁合同约定租金方式是押一付三，那么准租赁合同的租金支付方式不得超过该期限，可以约定押一付一、押一付二、押一付三，但是一旦押一付六、押一付十二，承租人就需要引起警惕。
5.审查装修条款
对于转租赁合同中的装修条款，一方面要审查直接租赁合同是否允许装修，另一方面要审查转租赁合同是否允许装修。若直接租赁合同允许装修，但是转租赁合同不允许装修，那么承租人不得装修。若直接租赁合同不允许专修，但是转租赁合同允许装修，承租人也不得装修。
6.审查转租赁条款
对于转租赁合同，需要结合直接租赁合同，审查直接租赁合同是否允许承租人转租赁。若直接租赁合同中的出租人不允许承租人转租，那么转租赁合同尽管效力有效，但是转租赁合同的出租人因违反直接租赁合同的约定，违约转租，可能导致转租赁合同的承租人面临无房可住的风险。
7.审查合同违约条款
对于转租赁合同中违约条款的额审查，不仅要审查转租赁合同中的违约条款，还要审查直接租赁合同的违约条款。重点关注违约条款是否严重不公平、是否存在一方仅承担义务不享有权利而另一方仅享有权利不承担义务的情况。
关于转租赁合同的审查，除了以上重点提及的几点审查要点，还需要关注转租赁合同中对于租赁房屋的交付与交还条款，因交付与交还条款涉及到计租的起始时间，通过书面方式股东交付与交还的时间节点对于防范转租赁合同风险具有重大意义。总之，相较于直接租赁合同审查，不管是出租人还是承租人在审查转租赁合同时，需要更多的提高自身的注意义务，最大程度防范合同风险。
浙公网安备 33010502003067号
