问题提示：未报经政府批准，转让划拨土地上的房产，其房产登记是否有效？
 　　【要点提示】
 　　房产的购买人无过错，第三人在转让划拨土地上的房产时未报经政府批准，产生的责任应由第三人承担。相关部门根据法律规定对房产转让行为进行补正的，不必然造成注销原告房产登记的后果。
 　　【案例索引】
 　　一审：河南省睢县人民法院（2008）睢行初字第35号（2008年12月2日）
 　　二审：河南省商丘市中级人民法院（2009）商行终字第13号（2009年3月23日）
 　　【案情】
 　　原告：钱永学。
 　　被告：睢县房地产管理局。
 　　第三人：睢县电影发行放映公司。
 　　2001年9月17日，原告钱永学与第三人睢县电影发行放映公司签订房屋买卖协议，第三人将位于睢县城关回族镇民主路东侧一处房产以人民币48万元的价格转让给原告，并约定由第三人负责为原告办理房产转移登记及土地使用证，后原告与第三人向被告申请房产转移登记。同年9月25日，被告为原告颁发了睢县房权证（00）字第001452号房屋所有权证。2006年8月18日睢县人民政府作出睢政文（2006) 17号文件，责令被告注销原告持有的第001452号房屋所有权证。2006年8月28 日，被告作出将原告所持有第001452号房屋所有权证予以注销的决定原告钱永学不服，向河南省商丘市中级人民法院提起行政诉讼2006年12月20日，商丘市中级人民法院经审理认为，被告受理第三人的恶意投诉，以第三人未如实申报成交价格为由，注销原告持有的房屋权属证书明显不当，判决撤销了被告睢县房地产管理局于2006年8月28日作出的关于注销钱永学所持有的第001452号房屋所有权证的决定。现该判决已发生法律效力2008年6月2日，被告睢县房地产管理局根据第三人睢县电影发行放映公司于2005年11月29日的申请，以原告与第三人协议转让该划拨土地上的房产时，末向有批准权的睢县人民政府提交转让申请并获得批准，该转让涉案房产的行为明显违反了1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，且被告单位工作人员对涉案房产转移的报批手续未进行严格审查，造成该房屋权属登记不当以及被告在为原告办理涉案房产转移申请时，瞒报了该涉案房产在协议转让时正处于被睢县人民法院查封的权属情况状态，该转让行为亦违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定为由，依据《河南省城市房屋产权产籍管理办法》第三十一条第一款第（三）项、第四十八条第一款之规定作出了被诉具体行政行为。原告钱永学不服，向睢县人民法院提起行政诉讼。
 　　【审判】
 　　河南省睢县人民法院经审理认为，被告睢县房地产管理局依法享有作出被诉具体行政行为的法定职权，但被诉具体行政行为应当在认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确的基础上依法作出。本案原告与第三人协议转让涉案房产时明确约定协议生效后由第三人负责为原告办理房产证、土地使用证等相关过户手续。被告为原告办理房产转移登记时，第三人向被告提供了房产转移的相关材料，被告依申请进行了现场勘验，经审查认为符合颁证的条件后为原告颁发了睢县房权证（00）字第001452号房屋所有权证符合法律规定。被告为原告颁证时，涉案房产已被睢县人民法院解封，故不存在权属登记不当的情况；另外，原告钱永学对涉案房产属善意取得，其财产权利应受到法律保护。原告与第三人协议转让划拨土地上的房产未向有批准权的雎县人民政府提交申请并获得批准，产生的责任应由第三人负责，原告无过错。且双方已遵照转让协议履行完毕，作为第三人睢县电影发行放映公司理应遵循协议，第三人恶意投诉明显违背公平原则。因此，被告受理第三人的申请，以协议转让涉案房产未向有批准权的县政府报批及涉案房产在颁证时正处于被法院查封状态不得转让为由，注销原告持有的房屋所有权证属认定事实不清、主要证据不足。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决撤销被告睢县房地产管理局于2008年6月2日作出的睢房决字（2008）第001号关于《注销钱永学所持第001452号房屋所有证》的决定。
 　　一审宣判后，被告睢县房地产管理局在法定期间内向河南省商丘市中级人民法院提起上诉。
 　　商丘市中级人民法院经审理认为，上诉人睢县房地产管理局依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定享有作出被诉处理决定的法定职权。依照《物权法》之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在本案中，上诉人注销了被上诉人持有的房屋所有权证，对被上诉人的财产权利产生直接影响，被上诉人与本案被诉处理决定存在法律上的利害关系，具备原告主体资格。而上诉人的上诉理由均不能成立，理由如下：
 　　1．上诉人在为被上诉人办理房产登记时，依据的是一审第三人睢县电影发行放映公司与被上诉人钱永学签订的房产买卖协议书，虽然一审第三人睢县电影发行放映公司事后曾于2006年4月10日向睢县人民法院提起诉讼，要求确认转让协议无效，但在2006年6月3日已向睢县人民法院以证据暂时不足为由申请撤诉，并经睢县人民法院准许撤回起诉。在协议未被确认无效的情况下，该转让协议可作为房屋转让登记的依据。
 　　2．涉案房产在办理房产转让登记后，2003年5月12日睢县人民政府作出了睢政土[2003] 31号土地管理文件，对涉案房产占有的土地进行了批复，同意将该宗国有土地使用权收回并出让给被上诉人作为商业用地使用，被上诉人在接到此批复后，办理了睢国用（03）字第0260号国有土地使用证，证明睢县人民政府已经对该房产转让协议及房屋转让登记行为的认可。
 　　3.涉案房产虽因中国工商银行睢县支行申请财产保全于2001年8月20日被睢县人民法院查封，但中国工商银行睢县支行已于2001年9月19日提出了撤诉申请，该房产已于2001年9月20日被解除查封。而上诉人为被上诉人颁证的时间为2001年9月25日，该房产并不处于查封状态。
 　　综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持，一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，法院判决驳回上诉，维持原判。
 　　【评析】
 　　一、第三人在转让划拨土地上的房产时未报经睢县人民政府批准，因原告无过错，且相关部门进行了补正，不必然造成注销原告房产登记的后果
 　　2001年9月17日，原告钱永学与第三人睢县电影发行放映公司签订协议，第三人将位于睢县城关回族镇民主路东侧一处房产以人民币48万元的价格转让给原告，并协议由第三人负责为原告办理房产证、土地使用证等相关过户手续。被告在为原告办理房产登记时，依据的是原告与第三人签订的房产买卖协议。在无其他证据确认房产买卖协议无效的情况下，该转让协议可以作为房屋转让登记的依据。涉案房产转让前系国有资产，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款之规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。涉案房产虽未按此规定进行审批，但第三人与原告在涉案房产交易时，申请审批义务应在转让方，即本案第三人。其作为房屋所有者，没依照国有资产管理规定依法申请审批，产生的责任应由第三人负担，原告对此没有过错。第三人在房屋转移登记后，又以此主张权利，明显违背公平原则。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十七条之规定，违反该法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。这一条款充分说明法律已明确规定了转让划拨土地上的房地产未报经批准的补救方式。涉案房产在办理过房产转移登记后，2003年5月12日睢县人民政府作出了睢政土(2003) 31号土地管理文件，对涉案房产占有的土地进行了批复，同意将该宗国有土地使用权收回并出让给原告作商业用地使用。原告在接到此批复后，办理了睢国用(03）字第0260号国有土地使用证。足以证明睢县人民政府已经对该房产转让协议及房屋转让登记行为进行了补正和认可。被告睢县房地产管理局再以未报经有批准权的人民政府批准而注销原告房产证违背公平原则和信赖利益保护原则。
 　　二、房产转移登记应以记载于不动产登记簿时产生效力，涉案房产不属于不得转让的范围
 　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项之规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。涉案房产虽因中国工商银行睢县支行申请财产保全于2001年8月20日被睢县人民法院查封，但中国工商银行睢县支行已于2001年9月19日提出撤诉申请，该房产已于2001年9月20日被睢县人民法院解除查封。原告与第三人于2001年9月17日签订房地产转让协议后向被告申请转移登记，这仅仅能证明原告与第三人双方有转让房产的意愿，而被告经审查后为原告颁证登记之日起才视为该房产所有权正式转移，而被告为原告颁证的时间是2001年9月25 日。根据《物权法》第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉案房产当时已不处于查封状态，故不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定之情形。
 　　（一审合议庭成员：吴捍卫　杨燕华　陈孝亮
 　　二审合议庭成员：董儒坤　朱利民　时见业
 　　编写人：河南省睢县人民法院　梁锦学　杨艳华
 　　河南省商丘市中级人民法院　王宏伟
 　　责任编辑：袁春湘
 　　审稿人：赵大光）