司法实践中，买房人或为了规避银行贷款政策、或为了规避当地政府的限购政策、或基于其他目的，使用他人名义买房，即所谓的“借名买房”。后借名人（即实际买房人）与被借名人（即名义上买房人）之间因房屋所有权产生争议，往往会诉至法院。本文拟就规避银行贷款政策的借名买房纠纷进行分析。
一、借名买房协议效力
司法实践中，当事人之间的借名买房协议是为了规避银行的贷款政策，虽然违反了银行的信贷监管政策，但规避的是申办贷款限制，而房屋贷款属于实物抵押贷款，金融风险可以控制，一般不认为损害公共利益，协议有效。
二、实际买房人的诉讼请求
此类纠纷中，诉讼前一定要确定好诉讼请求，避免因诉讼请求不当最终被法院驳回。实际上，当纠纷发生时，实际买房人的诉求要么是直接确认房屋所有权、要么是请求名义买房人配合办理过户手续。
但是针对直接确认房屋所有权该项诉讼请求，司法实践中法院在认定借名买房事实成立的前提下，有些法院会直接判决涉案房产归借名人所有，有些法院则会驳回借名人该项诉讼请求，以杭州中院为例，其在认定借名人与被借名人借名买房事实成立的情况下，对于借名人要求确认房屋所有权的诉讼请求时，部分案例不支持，部分案例支持。以杭州市中院为例：
1.以下案件中法院不支持直接确认所有权
（1）借名买房关系不能直接产生物权效力，实际买受人可依据借名买房关系主张债权权利
案例来源：王爱琴、王国涛所有权确认纠纷案民事判决书【 杭州市中级人民法院（2020）浙01民终4845号，2020-07-02】审判长石清荣、审判员俞建明、审判员孔文超。
案例来源：徐晓峰、陈靓物权保护纠纷二审民事判决书【浙江省杭州市中级人民法院
民事判决书(2020)浙01民终2374号】
（2）当事人仅以与房屋登记权利人之间存在合同关系（债权关系）为由要求确认房屋所有权的不予支持
案例来源：李圣伟、杨建玲合同纠纷二审民事判决书［杭州市中级人民法（2019）浙01民终6263号，2019年11月12日］ 审判长徐丹、审判员张一文、审判员毕克来
（3）借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定仅能约束合同双方，不具有直接设立物权的法律效力，不能因此直接确认房屋所有权
案例来源：裘卓瑾、邵树仁所有权确认纠纷二审民事判决书［杭州市中级人民法（2018）浙01民终8263号，2018年12月19日］ 审判长周志军、审判员韩昱、审判员韦薇
（4）借名买房关系属于债权范畴，不能达到能直接确认物权归属的效力。
案例来源：梁丽萍、王菊娥所有权确认纠纷二审民事判决书［杭州市中级人民法（2018）浙01民终7064号，2018年12月06日］ 审判长石清荣、审判员俞建明、审判员王亮
2.以下案件中法院直接支持确认所有权
（1）实际出资人能证明购房首付款及按揭款由其支付，在其装修后一直居住于房屋，可证明借名买房关系成立，并可据此确认房屋归其所有。
案例来源：叶汉雄、叶庆康所有权确认纠纷二审民事判决书【杭州市中级人民法院（2019）浙01民终6944号，2019年11月08日】审判长俞建明、审判员石清荣、审判员韩圣超
（2）实际购买人根据借名买房关系可以要求直接确认其对房屋享有所有权
案例来源：林坚、赵爱娣物权确认纠纷二审民事判决书【杭州市中级人民法院（2018）浙01民终706号，2018年04月10日】审判长余江中、审判员周志军、审判员韩昱
3.实际买房人请求判令名义买房人配合实际买房人办理过户手续
司法实践中，如果实际买房人请求法院判令名义买房人办理房屋过户手续，在借名买房事实成立的情况下，法院会考虑办理过户手续现实中是否可行以及是否会损害第三人合法利益。
当事人为了规避银行贷款政策的借名买房纠纷中，法院一般会考虑到案涉房屋处于抵押登记状态，以及物权登记的公示效力，会保护合法的抵押权人利益，在抵押贷款尚未清偿完毕前无法进行变更登记，法院一般会不支持。但是如果实际买房人愿意清偿债务，注销涉案房屋上抵押权，且抵押权人同意的情况下，法院则会实际买房人该项诉讼请求。
实务中，我们在处理此类纠纷时，一定要根据案件具体情况以及受诉法院所在地审理此类案件的司法实践，合理确定诉讼请求。
浙公网安备 33010502003067号
