民事案

（2021）浙01民终XXX号

上诉人（原审被告）：杭州浩邦房地产营销有限公司。

法定代表人：杨平表，经理。

委托诉讼代理人：牛海红，浙江浙同律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：任某。

原审判决认定，2018年7月20日，任某（甲方）、浩邦公司（乙方）签订《房屋委托管理合同》一份，约定：1．甲方将坐落于杭州市滨江区世融商业中心小区2幢1单元2316号委托乙方办理装修、房屋租赁及租后管理的所有相关事宜。2．委托期限自2018年7月21日至2023年8月30日，免租期为60日，第一至第三年月租金3708元，租金支付方式为以汇款方式月付租金。3．如乙方逾期向甲方交付房租，每逾期一天，乙方应按日租金的10％向甲方支付滞纳金，乙方在合同期间，非本合同规定的情况，乙方单方面解除本合同提前退租的，乙方应按提前退租天数的租金的贰倍支付违约金。若支付的违约金不足抵付甲方损失的，不足部分则由乙方另行支付。4．因人力不可抗拒因素、行政审批或者法律法规的变化和限制等其他不能预见并且对其发生和后果不能防止或避免的事件（“不可抗力事件”），致使本合同有关条款不能履行或不能按照约定条件履行的，各方应友好协商修改本合同有关条款，尽力达成本合同目的。受到不可抗力事件影响的一方，应当在该等事件发生之日起7日内将该等事件的详情及时通知其他方，并在15日内提供相关的证明文件；因该等影响致使其不能按照本合同约定的条款和条件部分或全部履行本合同相关义务的，不视为违约，不承担违责任。合同还约定了其他事项。同日，双方还签订《房屋委托管理合同之补充合同》一份，约定“二、每年10天空置期，可提供给业主免费入住。”补充合同还约定了其他事项。

2020年3月17日，浩邦公司向任某提出因2020年新冠疫情经营亏本，要求任某免除一个月的租金，任某回复：“先付之前的租金，否则一切都没得商量，照合同条款办事，已经拖欠了很久。”浩邦公司随即提出“因疫情原因，我们解除托管合同。房租会打到截止2020年3月15日，房子交接完后3-5个工作日会把你的房租付清。请尽快过来与我们交接房子，因你的原因不过来给我们交接房子所产生的损失，由你们自己承担。”任某又回复“我不同意解约，如你单方面解除合同，请按照合同约定支付违约金滞纳金。”

后任某于2020年7月27日入住浩邦公司安排的房间并要求多住一晚，浩邦公司回复“我们是合伙人嘛，规定是死的，人是活的，给他人方便也是给自己方便，您用得着用吧，难得来一次，我调整一下就好。”2020年10月9日，任某再次向浩邦公司催要房租时，浩邦公司回复“之前同事跟你谈过，因没有达成共识，才至今没有转这几个月的房费。”“如果同意让一个月免租费，公司欠下的租金，一分不少的付给你，如不让免租费，就请你收回你的房子，公司把欠下的全付清给你。”任某回复“请先付清了再和我沟通。”浩邦公司再次回复“已经说得很清楚了1．要不你来收回房子，欠下的租金给你付清；2．同意让一个月免租金。”任某回复：“既然是合作，不是你一个人说了算，所以请先付清租金，剩下的再商议。”后双方仍未协商一致。2020年11月9日，任某再次入住浩邦公司安排的房间。截至开庭，浩邦公司均未向任某提及或要求任某支付以上入住期间的相应房费。

2020年11月11日任某再次要求浩邦公司安排入住时，浩邦公司回复“住你自己的房间，随时都在，不用订”，并告知任某“已经在2020年3月向您告知，由于疫情影响，公司承租您的房屋不可抗力导致合同目的无法实现，所以解除了租赁合同，您这边也没有提出异议。我们3月份已经把房子腾空等您验收，您这边没有来收房，我们这边一直在帮您照看房屋，3月之后我们一直没有使用房屋，所以3月之后的租金我们是不需要向您支付的。”任某遂向本院起诉。

原审另查明，浩邦公司于2020年4月28日向任某支付房租3708元，并附言：2316房4月房租。浩邦公司尚欠任某自2020年1月1日起至2021年7月31日房租66744元。

2021年8月3日，任某起诉至原审法院，请求：一、判令浩邦公司向任某支付房屋租金66744元（计算自2020年1月1日至2021年7月31日止）；二、判令浩邦公司向任某支付滞纳金7082.28元；三、判令浩邦公司履行合同规定的免租期条款；四、判令浩邦公司继续履行合同，并追溯合同规定的免租期条款；五、本案诉讼费由浩邦公司承担。

原审法院认为，任某、浩邦公司签订的《房屋委托管理合同》（以下简称“合同”）及《房屋委托管理合同之补充合同》（以下简称“补充合同”）系双方真实意思表示，且未违反法律、行政性法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应遵照履行。本案的争议焦点在于案涉合同是否已经解除，分析如下：

第一，从浩邦公司解除合同的依据来看：浩邦公司辩称因发生新冠疫情，其依据合同第九条不可抗力有权要求解除合同且无须支付违约金。该院认为，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任，且浩邦公司依据的合同第九条中亦有浩邦公司“应当在7日内将其受到不可抗力影响的详情及时通知任某，并在15日内提供相关的证明文件”的相关约定，但浩邦公司并未就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实提供证据。浩邦公司要求任某减免一个月租金，若任某不同意即要求解除合同但未与任某就解除合同达成一致，系为了减少亏损的经营决策，不属于确因新冠疫情影响导致不能实现租赁合同目的的情形，应当承担相应违约责任。

第二，从合同履行情况来看：其一，虽然任某在2020年11月11日向浩邦公司订房时，浩邦公司称已将案涉租赁房屋腾空，任某可自行入住，但任某于2020年7月27日（后要求多住一晚，浩邦公司称可以调整予以同意）、2020年11月9日期间的两次订房，都系在获得浩邦公司授权给予的开锁密码后入住，而浩邦公司并未告知任某案涉房屋的开锁密码，并声称3月份开始一直在“照看”房屋，可见案涉房屋仍在浩邦公司的控制状态之下。其二，浩邦公司均未向任某提及或要求任某支付以上入住期间的相应房费，系仍在履行双方补充合同中约定的“每年10天空置期，可提供给业主免费入住”条款之表现。其三，浩邦公司还于2020年4月28日向任某支付房租3708元，并附言：2316房4月房租。可见，案涉合同实际履行情况亦与浩邦公司辩称案涉合同已于2020年3月17日解除不符。

综上，案涉合同及补充合同并未解除，该院对浩邦公司的相关辩称意见不予采信。任某将案涉房屋交付给浩邦公司使用，浩邦公司未按约向任某支付房租构成违约，应承担违约责任。鉴于新冠疫情对酒店住宿行业的影响、合同的履行情况及国家防疫政策等，该院酌情调整浩邦公司免支付任某一个月租金。关于滞纳金，任某主张的滞纳金标准约定过高，任某未举证证明浩邦公司违约给其造成的实际损失，结合本案实际背景、合同履行情况等因素，该院酌情将滞纳金调整为7416元。综上，对任某诉讼请求中的合理部分，该院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州浩邦房地产营销有限公司于判决生效之日起十日内支付任某至2021年7月31日止的房租63036元；二、杭州浩邦房地产营销有限公司于判决生效之日起十日内支付任某滞纳金7416元；三、驳回任某的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1579.5元，由任某负担800.5元，由杭州浩邦房地产营销有限公司负担779元。

宣判后，浩邦公司不服，向本院提起上诉称：2020年3月17日，浩邦公司正式通知任某解除《房屋委托管理合同》。浩邦公司认为即使一审法院认为因新冠疫情的影响不是不可抗力，那么依据双方所签合同第八条的规定，乙方也是可以解除合同提前退租的，只是约定违约金过高，浩邦公司请求法院进行降低调整。然而一审法院无视本案的客观事实，围绕自己的裁判观点片面的收集信息，断章取义，错误解释，导致本案的错判。一、本案的案由是房屋租赁合同纠纷，根据民间租赁市场的交易习惯，一方提出解除合同，一般是支付对方一个月的违约金，双方合同解除。这样更有利于双方及时的解决问题，减少双方的损失，也是公平合理的处理方式。本案，浩邦公司已明确通知任某要解除合同，房间也已给任某腾空。不管是按照合同约定还是交易习惯，合同都要解除，作为任某应及时收房，避免损失的扩大，然而任某并没有及时止损，任由损失的扩大，对于这个扩大损失，应由任某自己承担。一审法院为支持任某的诉请，无视浩邦公司解除合同的通知及合同第八条的规定，而是多次引用任某提交的任某编辑过的微信聊天记录，从中提取对任某有利的字眼，断章取义，进行错误的解释。在原审判决第六页第二段第六行，酒店前台2020年11月11日发给任某的一段话表达的意思是公司2020年3月已通知任某解除合同。至于后面所讲的帮忙照看房屋，意思是房屋3月份就已给任某腾空，在免费帮任某看着，还没收取任某看管费。而一审法院不是看整段话所表达的意思，看到的不是3月份已通知解除的意思表示，而是从中提取两个字“照看”，并错误解读为涉案房屋仍在浩邦公司的控制状态之下，任某一直不来收房，不能一直反推在浩邦公司的控制之下。这明显是在做错误的解释，不符合客观事实。在原审判决第六页第二段第七行，一审法院认为，浩邦公司当时未收取任某的房费就是在履行空置期，这完全是错误的推论，浩邦公司已经与任某解除合同，不存在空置期。至于4月份付给任某的房租，那是付给任某的解除合同前的房租，只是在4月份付的。在原审判决第五页第二段载明：浩邦公司尚欠任某2020年1月1日至2021年7月31日的房租66744元。这完全是错误的，浩邦公司已经通知任某解除合同，无需支付合同解除后的租金。根据合同第八条的约定，浩邦公司承担的也是违约责任。一审判决认定事实错误。二、2020年年初，新冠疫情席卷全国，中央、各级政府及相关部门为了应对突发的疫情，进行封城、关闭暂停营业、人员进出严格管控等等措施，2020年2月4日，杭州市人民政府出台实施“防控疫情，人人有责”十项措施，其中第五项规定：非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭。农贸市场、超市、药店等场所合理安排营业时间，定期消杀，进入人员一律测温、佩戴口罩。这就意味着像酒店这类公共场所也要关闭，而实际上也是到2020年6月份后才陆陆续续开始营业，这些都是公众皆知的事情。非因双方过错导致的合同履行不能，浩邦公司认为根据公平原则，新冠疫情影响的实际情况等，也不能判让浩邦公司承担这么重的责任2020年2月10日浙江省高院民一庭也印发了《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》的通知，其中第二条里的第4小条规定，当事人违约后，对方没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。浩邦公司认为，浩邦公司2020年3月17日已正式通知任某要解除合同，浩邦公司已尽到了通知的义务，对由于任某自身的原因造成的扩大损失应由任某自己承担。三、任某2020年年底的时候向政府有关部门投诉浩邦公司没有相应资质从事房屋租赁托管相关业务。浩邦公司也接到了政府有关部门的约谈通知，政府有关部门明令浩邦公司不得从事房屋租赁托管相关业务，任某也向政府有关部门承诺不从事租赁托管等业务。浩邦公司主要从事的是房地产营销策划业务，与任某所签合同目的不能实现。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，导致错误的裁判结果，故提起上诉，请求：1．依法撤销原审判决。2．依法改判驳回任某的诉讼请求。3．一、二审诉讼费由任某承担。

任某发表答辩意见称：一、双方的合同还在履行期，任某未同意终止合同，双方也不存在合同终止的情形。二、合同中没有约定因为疫情原因可以终止合同，且案涉房屋还在浩邦公司手中。三、如浩邦公司明知其没有资质从事房屋租赁托管相关业务，其应该及时停止不合法的行为。

二审期间，浩邦公司提交如下证据：情况说明和浩邦公司的营业执照复印件及杭州伊卡酒店管理有限公司工商登记信息，拟证明浩邦公司不具备从事托管业务和租赁居间业务，浩邦公司主体资格不适格。

对浩邦公司提交的证据，任某发表质证意见称：真实性不认可，情况说明系浩邦公司自行盖章，且已经过了举证期限。

对浩邦公司提交的证据，本院经审查后认为：该证据中的情况说明系浩邦公司自行出具，真实性不予确认，且仅凭该组证据中浩邦公司的经营范围也不能证明浩邦公司在本案中主体不适格。

任某未提新的证据。

原审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，任某、浩邦公司签订的合同及补充合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应当按约履行。二审期间，浩邦公司以其经营范围不包括房屋托管及租赁居间业务为由主张其主体不适格，就此并无法律依据，其作为案涉合同及补充合同的签约方，系本案适格主体。一审期间，浩邦公司以新冠疫情系不可抗力为由，依据合同第九条行使解除权。但该条约定的是因不可抗力事件，致使本合同有关条款不能履行或不能按照约定条件履行的，各方应友好协商修改本合同，并未约定因不可抗力影响，一方有权单方解除合同，且浩邦公司也未根据该条约定提前7天就新冠疫情对其造成的影响通知任某，也未与任某协商修订合同条款。故浩邦公司以此为由主张解除双方签订的合同及补充合同，并无合同约定，原审法院未予支持，并无不当。二审期间，浩邦公司主张其系根据合同第八条之规定行使解除权。但2020年3月17日浩邦公司并未以此为由提出解除合同，也未根据该条约定按提前退租天数的租金的二倍向任某支付违约金，直至本案二审期间，浩邦公司仍认为其有权在减少合同第八条约定的违约金的基础上行使该约定解除权。就此本院认为并无合同及法律依据，难以支持，且浩邦公司至今并未将案涉房屋交还给任某。综上，浩邦公司主张案涉合同及补充合同已经于2020年3月17日解除，其无需支付后续租金的上诉理由不能成立。关于租金减免问题，任某未提出上诉，故本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1561元，由杭州浩邦房地产营销有限公司负担。

本判决为终审判决。